2021年房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn):估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的寫作：

估價(jià)結(jié)果報(bào)告應(yīng)記載以下事項(xiàng)：①標(biāo)題;②估價(jià)委托人;③估價(jià)機(jī)構(gòu);④估價(jià)對(duì)象;⑤估價(jià)目的;⑥估價(jià)時(shí)點(diǎn);⑦價(jià)值定義;⑧估價(jià)依據(jù);⑨估價(jià)原則;⑩估價(jià)方法;11估價(jià)結(jié)果;12估價(jià)人員;13估價(jià)作業(yè)日期;14估價(jià)報(bào)告使用期限。如果是房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告，還應(yīng)包括變現(xiàn)能力分析、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)提示。

1.標(biāo)題

估價(jià)結(jié)果報(bào)告的標(biāo)題通常為“房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告”。由于估價(jià)結(jié)果報(bào)告是估價(jià)機(jī)構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”當(dāng)中最主要的部分，所以標(biāo)題下邊一般也要有估價(jià)報(bào)告編號(hào)并要與封面上的估價(jià)報(bào)告編號(hào)一致。

2.估價(jià)委托人

估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的委托人，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的委托單位的全稱，還要寫明委托單位的法定代表人和住所;如果是個(gè)人委托估價(jià)，不僅要寫明委托人的姓名，還要寫明其住所和身份證號(hào)碼。

3.估價(jià)機(jī)構(gòu)

估價(jià)結(jié)果報(bào)告上的估價(jià)機(jī)構(gòu)與委托人相對(duì)應(yīng)，不僅要寫明本估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)機(jī)構(gòu)的全稱，還要寫明估價(jià)機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙人、住所，以及估價(jià)機(jī)構(gòu)的資質(zhì)等級(jí)、資質(zhì)證書編號(hào)。

4.估價(jià)對(duì)象

估價(jià)對(duì)象的寫作應(yīng)包括四方面的內(nèi)容：①估價(jià)對(duì)象范圍：土地、房屋、構(gòu)筑物、樹木等，同時(shí)應(yīng)說(shuō)明估價(jià)對(duì)象范圍是否包含動(dòng)產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)權(quán)等其他財(cái)產(chǎn)或者權(quán)益;②估價(jià)對(duì)象基本狀況：名稱、坐落、規(guī)模、用途、權(quán)屬等;③土地基本狀況：四至、面積、形狀、周圍環(huán)境、景觀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢(shì)、地質(zhì)、水文狀況、規(guī)劃限制條件、利用現(xiàn)狀、權(quán)屬狀況、土地使用期限;④建筑物基本狀況：層數(shù)，用途，建筑結(jié)構(gòu)，裝飾裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)保養(yǎng)和使用情況，公共配套設(shè)施完備程度。

對(duì)估價(jià)對(duì)象的描述應(yīng)做到層次清晰、用語(yǔ)表達(dá)簡(jiǎn)單、準(zhǔn)確。

5.估價(jià)目的

估價(jià)目的就是指每宗房地產(chǎn)估價(jià)是為什么服務(wù)，即估價(jià)報(bào)告的具體用途。具體包括估價(jià)理由和作業(yè)范圍，估計(jì)何種房地產(chǎn)權(quán)益的何種價(jià)值，或進(jìn)行何種有關(guān)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)，具體估價(jià)目的通常由客戶設(shè)定。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同種類的估價(jià)目的其表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)抵押估價(jià)目的表述為：“為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評(píng)估房地產(chǎn)抵押價(jià)值”;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)目的可表述為：“為委托人轉(zhuǎn)讓估價(jià)對(duì)象提供市場(chǎng)價(jià)值參考”;

(3)征收農(nóng)民集體土地的估價(jià)目的可表述為：“為被征地農(nóng)民支付法定補(bǔ)償提供價(jià)值依據(jù)”;

(4)企業(yè)入股、合并等涉及的房地產(chǎn)估價(jià)目的可表述為：“為企業(yè)入股、合并等發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的作價(jià)提供價(jià)值依據(jù)”;

(5)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)估價(jià)目的可表述為：“為房地產(chǎn)投資決策提供參考依據(jù)”。

6.估價(jià)時(shí)點(diǎn)

估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所評(píng)估的估價(jià)項(xiàng)目客觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日。估價(jià)時(shí)點(diǎn)也是估價(jià)結(jié)果所對(duì)應(yīng)的日期。

7.價(jià)值定義

價(jià)值定義要說(shuō)明本次估價(jià)所評(píng)估的價(jià)值類型及其內(nèi)涵。

價(jià)值類型是指在某個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中根據(jù)估價(jià)對(duì)象由估價(jià)目的決定的某種具體類型的房地產(chǎn)價(jià)值。不同估價(jià)對(duì)象、甚至同一估價(jià)對(duì)象也往往具有不同類型的價(jià)值。因此，估價(jià)結(jié)果報(bào)告中不同價(jià)值類型的價(jià)值定義的表述應(yīng)不同，具體舉例如下：

(1)房地產(chǎn)抵押估價(jià)價(jià)值定義表述為：“估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的抵押價(jià)值是在估價(jià)時(shí)假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值(或有限市場(chǎng)價(jià)值)扣除法定優(yōu)先受償款后的余額”;

(2)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)值定義可表述為：“為公開市場(chǎng)價(jià)值”;

(3)房地產(chǎn)投資決策分析和咨詢服務(wù)價(jià)值定義可表述為：“為投資價(jià)值，是一種基于市場(chǎng)價(jià)值和特定投資人自身?xiàng)l件所決定的價(jià)值依據(jù)”。

8.估價(jià)依據(jù)

估價(jià)依據(jù)要說(shuō)明本次估價(jià)所依據(jù)的法律法規(guī)和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家和地方的法律、法規(guī)，委托人提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料。

所列的估價(jià)依據(jù)要有針對(duì)性，不能濫列估價(jià)依據(jù)，不能將已過(guò)時(shí)或者失效的估價(jià)依據(jù)列出。

9.估價(jià)原則

估價(jià)原則主要說(shuō)明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則，并對(duì)所列估價(jià)原則進(jìn)行簡(jiǎn)要定義，不能濫列估價(jià)原則，必須具有針對(duì)性。

10.估價(jià)方法

估價(jià)方法要說(shuō)明本次估價(jià)所采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義。所采用估價(jià)方法的定義應(yīng)準(zhǔn)確、簡(jiǎn)明。在估價(jià)方法選用說(shuō)明中，應(yīng)對(duì)理論上適用的估價(jià)方法進(jìn)行闡述，對(duì)理論上適用但未選用的估價(jià)方法要充分說(shuō)明理由。

11.估價(jià)結(jié)果

估價(jià)結(jié)果是本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說(shuō)明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說(shuō)明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國(guó)人民銀行公布的人民幣市場(chǎng)匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格。

估價(jià)結(jié)果應(yīng)表述清晰、說(shuō)明內(nèi)涵，即說(shuō)明是否與估價(jià)假設(shè)和限制條件一致，例如是否扣除土地出讓金、相關(guān)費(fèi)用及稅金等。

12.估價(jià)人員

在估價(jià)結(jié)果報(bào)告中關(guān)于估價(jià)人員要列出所有參加本次估價(jià)的人員的姓名、執(zhí)業(yè)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章。

13.估價(jià)作業(yè)日期

估價(jià)作業(yè)日期是本次估價(jià)的起止日期，需要注意的是要與封面上的估價(jià)作業(yè)日期相一致。

14.估價(jià)報(bào)告使用期限

估價(jià)報(bào)告使用期限也稱為估價(jià)報(bào)告應(yīng)用有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長(zhǎng)時(shí)間。

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