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2020年房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精選考點(diǎn)(5)

更新時(shí)間:2020-10-12 16:19:59 來源:環(huán)球網(wǎng)校 瀏覽32收藏6

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摘要 2020年房地產(chǎn)估價(jià)師考試越來越近,臨近考試,各位考生應(yīng)加強(qiáng)??伎键c(diǎn)記憶,接下來小編將房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》精選考點(diǎn)分享給大家,希望對大家備考有所幫助:

旅館房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

(一)星級酒店不同功能用房收益的測算

星級酒店一般都具有多種功能,不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平,因此估價(jià)時(shí)應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有:

(1)客房??头糠?wù)是星級酒店的主要功能,一般設(shè)有各種類型的客房,如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級行政套房等??头康慕?jīng)營收入主要來源于床位費(fèi)或房間費(fèi),客房的收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價(jià)/天、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料,并根據(jù)客房數(shù)量求取。

(2)商場。星級酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場,如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營,其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算,租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定,租約外可以利用市場法獲取。

(3)餐飲。星級酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳,其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取,自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費(fèi)、上座率等,并根據(jù)座位數(shù)量求取。

(4)商務(wù)、會(huì)議。星級酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù),如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等,星級酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會(huì)議廳。商務(wù)、會(huì)議廳一般采取自主經(jīng)營,經(jīng)營方式按小時(shí)時(shí)間段收取使用費(fèi)用,不同時(shí)間段收取費(fèi)用一般不同,這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進(jìn)行測算。

(5)娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能,如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機(jī)室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營,出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取,自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。

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