2020房地產(chǎn)估價師《案例與分析》講義第三章6

第三章 不同目的房地產(chǎn)估價

第七節(jié) 企業(yè)各種經(jīng)濟行為涉及的房地產(chǎn)估價

1.企業(yè)各種經(jīng)濟活動中房地產(chǎn)估價的類型：

分為房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移和房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移兩種類型。

(1)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移

企業(yè)合資、合作、股份制改組、合并、分立等活動，均涉及房地產(chǎn)權(quán)屬向新設(shè)立公司轉(zhuǎn)移的行為;此外，企業(yè)的出售、兼并、破產(chǎn)清算，通常也伴隨房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移

2.估價的假設(shè)前提：

在企業(yè)各種經(jīng)濟活動中所涉及的房地產(chǎn)估價，應(yīng)根據(jù)原用途是否合法改變，按“保持現(xiàn)狀前提”或“轉(zhuǎn)換用途前提”進行估價。

3.估價方法的選用：

(1)房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，在估價時均按照房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式處理。一般可采用假設(shè)開發(fā)法、收益法進行估價;如果繼續(xù)使用，即不轉(zhuǎn)變用途，則在充分考慮項目預(yù)期發(fā)展的可行性前提下，采用市場法和成本法進行估價。

破產(chǎn)清算的房地產(chǎn)估價與抵押物處置類似，屬于強制處分。由于是出于迅速變現(xiàn)的需要，購買者的選擇范圍受到限制，其交易情況屬非正常的公開市場交易，因此可能實現(xiàn)的市場價值較公平市價低很多，其估價結(jié)果可低于公開市場價值。

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移的估價

這一類房地產(chǎn)估價主要用于企業(yè)在聯(lián)營活動中，確定以房地產(chǎn)作為出資的出資方的分配比例。因此，估價時要充分考慮聯(lián)營各方協(xié)議的具體條件，結(jié)合房地產(chǎn)的未來使用方式進行估價。估價方法視具體情況一般可用市場法、收益法、成本法和假設(shè)開發(fā)法。

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