2020房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析考點(diǎn):資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系

資本化率與報(bào)酬率的區(qū)別和關(guān)系：

資本化率(R)和報(bào)酬率(y)都是將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率，但兩者是有很大區(qū)別的。資本化率是在直接資本化法中采用的，是直接將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率;報(bào)酬率是在報(bào)酬資本化法中采用的，是通過(guò)折現(xiàn)的方式將房地產(chǎn)的凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的比率。資本化率是房地產(chǎn)某一年的凈收益與房地產(chǎn)價(jià)值的比率(通常用未來(lái)第一年的凈收益除以?xún)r(jià)值來(lái)計(jì)算)，僅僅表示從凈收益到價(jià)值的比率，并不明確地表示獲利能力;報(bào)酬率則是用來(lái)除一連串的未來(lái)各期凈收益，以求得未來(lái)各期凈收益現(xiàn)值的比率。

在報(bào)酬資本化法中，如果凈收益流模式不同，具體的計(jì)算公式就有所不同。例如，在凈收益每年不變且持續(xù)無(wú)限年的情況下，報(bào)酬資本化法的公式為：V=A/Y而資本化率是不區(qū)分凈收益流模式的，所有情況下的未來(lái)某一年的凈收益與價(jià)值的比率(A/y)都是資本化率。

可見(jiàn)，報(bào)酬率與凈收益本身的變化，獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等無(wú)直接關(guān)系;資本化率則與凈收益本身的變化，與獲得凈收益期限的長(zhǎng)短等有直接關(guān)系。

[例6-22]　某宗房地產(chǎn)的未來(lái)凈收益流見(jiàn)表6—4.假定報(bào)酬率為10%，試求其資本化率。

[解]　先求取該宗房地產(chǎn)的價(jià)值。該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為其未來(lái)每年凈收益的現(xiàn)值之和，計(jì)算結(jié)果見(jiàn)表6—5.某宗房地產(chǎn)未來(lái)凈收益的現(xiàn)值表6-5

求出了該宗房地產(chǎn)的價(jià)值之后，其資本化率為未來(lái)第一年的凈收益與價(jià)值的比率，即：R=5000/57447.17=8.70%。

例6—22由于凈收益流是無(wú)規(guī)則變動(dòng)的，所以資本化率與報(bào)酬率之間沒(méi)有明顯的嚴(yán)格數(shù)學(xué)關(guān)系。

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