2020房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》考點(diǎn)：房地產(chǎn)合并估價(jià)方法

房地產(chǎn)合并估價(jià)方法：

①房地產(chǎn)合并前后價(jià)格的計(jì)算要客觀、準(zhǔn)確。一定要注意合并前后各項(xiàng)因素的變化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格水平的差異。選用適當(dāng)?shù)姆椒?，?jì)算合并前后的價(jià)格。

②增值額的分配要準(zhǔn)確、合理。

A 以合并前地塊各自的單價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為a1/(a1+a2)×100%和a2/(a1+a2)×100%，a1、a2為合并前各自的單價(jià)。

B 以合并前地塊各自的面積比例為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為S1/(S1+S2)×100%和S2/(S1+S2)×100%，S1、S2為合并前各自的面積。

C 以合并前地塊各自的總價(jià)為基礎(chǔ)進(jìn)行分配：各自所占增值額的分配比例為A1/(A1+A2)×100%和A2/(A1+A2)×100%，A1、A2為合并前各自的總價(jià)。

三種方法計(jì)算結(jié)果加權(quán)平均，得出最終的增值分配率。第一種方法的計(jì)算結(jié)果應(yīng)占有較大的權(quán)重，因?yàn)閷?duì)增值額進(jìn)行分配，應(yīng)當(dāng)遵循房地產(chǎn)估價(jià)中的貢獻(xiàn)原則，即應(yīng)當(dāng)根據(jù)地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度來決定各自應(yīng)得地分配額，單價(jià)是反映出地塊對(duì)增值額的貢獻(xiàn)程度的主要因素。

分割估價(jià)應(yīng)對(duì)分割后的各部分分別估價(jià)。合并估價(jià)應(yīng)對(duì)合并后的整體進(jìn)行估價(jià)。

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