2020房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)題(二十八)

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1在不同的地域，房地產(chǎn)也有不同的名稱，我國香港地區(qū)，通常稱房地產(chǎn)為(　)。

A、不動(dòng)產(chǎn)

B、物業(yè)

C、樓盤

D、房屋

2(　)是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。

A、不可移動(dòng)

B、獨(dú)一無二

C、壽命長久

D、難以變現(xiàn)

3、國有土地上房屋征收評估時(shí)，對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)，這體現(xiàn)了征收估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、獨(dú)立客觀公正

D、合法

3、下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是(　)。

A、替代原則會(huì)用于比較法、收益法，成本法等估價(jià)方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來求取的

C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場上相同的商品有相同的價(jià)格

D、替代原則要求評估價(jià)值與估價(jià)對象的類似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)

4、對于經(jīng)濟(jì)可行性檢驗(yàn)時(shí)，只有預(yù)測未來的收入現(xiàn)值(　)支出現(xiàn)值的使用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。

A、小于

B、大于或等于

C、不等于

D、無法確定

5、有甲、乙兩宗區(qū)位、面積、權(quán)益、規(guī)劃條件等相當(dāng)?shù)耐恋兀淄恋貫榭盏?，乙土地上有一幢建筑物。合理正確的估價(jià)結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價(jià)值低于甲土地的價(jià)值，這是因?yàn)?　)。

A、乙土地價(jià)值低于甲土地價(jià)值

B、該建筑物價(jià)值小于其重置成本

C、該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用

D、該建筑物更新改造后的價(jià)值低于其現(xiàn)狀價(jià)值

6、某宗房地產(chǎn)的建筑面積為5000平方米，土地面積為3000平方米，市場上類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格為8000元/平方米，土地市場單價(jià)為5000元/平方米，用成本測算的建筑物重建價(jià)格為4800元/平方米。該房地產(chǎn)中建筑物的現(xiàn)值為(　)元/平方米。

A、5000

B、4800

C、5500

D、4380

7、均衡原理可以幫助確定估價(jià)對象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

8、以房地產(chǎn)與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定是否為最高最佳使用的經(jīng)濟(jì)原理是(　)。

A、最佳使用原理

B、適合原理

C、均衡原理

D、收益遞減原理

9、某宗房地產(chǎn)在現(xiàn)狀下持續(xù)經(jīng)營的價(jià)值為5000萬元。假定對該房地產(chǎn)進(jìn)行重新裝修后的價(jià)值為6500萬元，裝修費(fèi)用為800萬元，裝修期為1年，裝修費(fèi)用均勻投入，裝修期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;如果對該房地產(chǎn)進(jìn)行改變用途的改造，改造后的價(jià)值為8000萬元，改造費(fèi)用為2160萬元，改造期為1年，改造費(fèi)用均勻投入，改造期間租金凈損失現(xiàn)值為500萬元;折現(xiàn)率均為10%，該地區(qū)不適合拆除重建。根據(jù)上述資料，該宗房地產(chǎn)的最高最佳利用應(yīng)是(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、改變用途

C、重新裝修

D、重新開發(fā)

10、運(yùn)用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，一般應(yīng)采用(　)的收益估計(jì)值。

A、較高

B、較低

C、最高

D、居中

答案

1【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的含義。中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”這個(gè)詞，香港所講的物業(yè)實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)。參見教材P56。

2【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)的特性。不可移動(dòng)是房地產(chǎn)最重要的一個(gè)特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財(cái)產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的最主要之處。參見教材P60。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一致性原則是指為同一估價(jià)目的，對同一或相關(guān)估價(jià)項(xiàng)目涉及的各宗同類房地產(chǎn)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。國有土地上房屋征收評估也應(yīng)遵循一致性原則，即對同一房屋征收范圍內(nèi)的同類被征收房屋，應(yīng)一視同仁，采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。參見教材P172。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用方式才具有經(jīng)濟(jì)可行性，否則應(yīng)被淘汰。參見教材P167。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。從建筑物和土地兩大組成部分來看，建筑物與土地相比較，如果規(guī)模過大或過小，或者檔次過高或過低，則建筑物與土地的搭配不當(dāng)，該房地產(chǎn)的效用便不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該房地產(chǎn)的價(jià)值。例如，某宗土地上有建筑物，但該建筑物不是在最高最佳利用狀態(tài)，如已過時(shí)、破舊、現(xiàn)狀容積率低，則會(huì)妨礙該土地的有效利用，在對該土地進(jìn)行估價(jià)時(shí)就需要做減價(jià)調(diào)整。“該建筑物價(jià)值小于其拆除費(fèi)用”意味著該建筑物的凈殘值為負(fù)值，它對土地價(jià)值有減價(jià)影響，因此乙土地及地上建筑物價(jià)值低于甲土地價(jià)值。甲乙土地價(jià)值應(yīng)該大致相當(dāng)，乙土地連同建筑物一起價(jià)值低于甲土地，說明建筑物價(jià)值為負(fù)值。參見教材P168。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(8000×5000-5000×3000)/5000=5000(元/平方米)。參見教材P168。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見教材P168。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理是以估價(jià)對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價(jià)對象是否為最高最佳利用。它可以幫助確定估價(jià)對象的最佳用途。參見教材P169。

9、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。重新裝修價(jià)值=(6500/1.1)-(800/1.10.5)-500=4646(萬元)，改變用途價(jià)值=(8000/1.1)-(2160/1.10.5)-500=4713(萬元)。參見教材P170。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是謹(jǐn)慎原則。采用收益法評估收益性房地產(chǎn)假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，當(dāng)估計(jì)未來的收益可能會(huì)高也可能會(huì)低時(shí)，應(yīng)采用保守的較低的收益估計(jì)值。參見教材P171。

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