2020房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)管理》提升訓(xùn)練（二十六）

1、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本利潤(rùn)率為45%，開發(fā)周期為3年，則該項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率為15%。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的年數(shù)，也不等于年成本利潤(rùn)率，因?yàn)殚_發(fā)成本在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期內(nèi)逐漸發(fā)生，而不是在開發(fā)經(jīng)營(yíng)期開始時(shí)一次投入。參見教材P189。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的年成本利潤(rùn)率等于成本利潤(rùn)率除以開發(fā)經(jīng)營(yíng)的年數(shù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。成本利潤(rùn)率是開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的利潤(rùn)率，不是年利潤(rùn)率。參見教材P189。

3、在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，不計(jì)算利息的費(fèi)用是(　)。

A.建造費(fèi)用

B.融資費(fèi)用

C.其他工程費(fèi)用

D.專業(yè)人員費(fèi)用

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率。在計(jì)算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)開發(fā)成本時(shí)，融資費(fèi)用不需要計(jì)算利息。參見教材P191。

4、某投資者以8000萬元購(gòu)買一棟寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的40%為銀行提供的抵押貸款，其余為自有資金，經(jīng)營(yíng)期內(nèi)年平均利潤(rùn)總額為1000萬元，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的資本金凈利潤(rùn)率為(　)。

A.9.38%

B.12.50%

C.15.63%

D.20.83%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是資本金凈利潤(rùn)率。資本金凈利潤(rùn)率=年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額/資本金=1000×(1-25%)/(8000×60%)=15.63%。參見教材P199。

5、某投資者以160萬元購(gòu)買一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中的60萬元為銀行提供的年利率8%、期限10年、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。若該商鋪的年租金收入為30萬元，不包括還本付息的年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為年租金收入的25%，所得稅率為25%，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為(　)。

A.8.48%

B.13.56

C.15.00%

D.22.50%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率和投資回報(bào)率。參見教材P201。

6、關(guān)于現(xiàn)金回報(bào)率的說法，正確的有(　)。

A.現(xiàn)金回報(bào)率是年凈收益與初始權(quán)益資本的比率

B.現(xiàn)金回報(bào)率有稅前現(xiàn)金回報(bào)率與稅后現(xiàn)金回報(bào)率

C.現(xiàn)金回報(bào)率考慮了還本付息的影響

D.現(xiàn)金回報(bào)率中的現(xiàn)金報(bào)酬包含了物業(yè)升值帶來的收益

E.現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。選項(xiàng)A描述的是投資回報(bào)率的概念，現(xiàn)金回報(bào)率是每年所獲得的現(xiàn)金報(bào)酬與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率;選項(xiàng)D錯(cuò)誤，投資回報(bào)率考慮了物業(yè)升值帶來的收益，現(xiàn)金回報(bào)率的現(xiàn)金報(bào)酬不包含物業(yè)升值帶來的收益;選項(xiàng)E正確，現(xiàn)金回報(bào)率能反映置業(yè)投資項(xiàng)目的盈利能力。參見教材P201。

7、某投資者于2013年1月以1000萬元購(gòu)買一寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)買資金中的500萬元為年利率7%，期限10年，按年等額還本付息的抵押貸款，2014年該寫字樓稅后現(xiàn)金流量為60萬元，且市場(chǎng)價(jià)值增加5萬元，在考慮增值收益的情況下，2014年該項(xiàng)投資的投資回報(bào)率為(　)。

A.10.37%

B.12.00%

C.20.24%

D.20.74%

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。

1.計(jì)算年還本付息

P=500，i=7%，n=10， A=P(A/P，i，n)=71.19

2.計(jì)算投資者權(quán)益增加值：71.19-500×7%=36.19

3.計(jì)算投資回報(bào)率

8、按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第(n-1)個(gè)計(jì)息周期的期末。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金流量圖。按期末慣例法繪制的現(xiàn)金流量圖，時(shí)間軸上的時(shí)點(diǎn)n表示第n個(gè)計(jì)息周期的期末。參見教材P146。

9、從分析層次上看，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)對(duì)研究區(qū)域總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)的供需狀況進(jìn)行分析。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用。區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，是研究區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)類型及總的地區(qū)經(jīng)濟(jì)，是對(duì)某一特定地區(qū)總的房地產(chǎn)市場(chǎng)及各專業(yè)市場(chǎng)總的供需分析。參見教材P136。

10、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目敏感性分析的目的是找出對(duì)投資項(xiàng)目影響最大的敏感性因素。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的概念。敏感性分析的目的在于：(1)找出影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益變動(dòng)的敏感性因素;(2)研究不確定性因素變動(dòng)引起項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益值變動(dòng)的范圍或極限值，分析判斷項(xiàng)目承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的能力;(3)比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟(jì)效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案。參見教材P223。

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