2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（十九）

1、下列關(guān)于房屋征收估價(jià)比較法估價(jià)的說(shuō)法中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在交易時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格

B、類似房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)格以真實(shí)成交、可以質(zhì)證或者房地產(chǎn)交易登記的實(shí)際成交價(jià)格為依據(jù)

C、將被征收房屋與類似房地產(chǎn)進(jìn)行交易情況、市場(chǎng)狀況、房地產(chǎn)狀況的比較和修正，確定比準(zhǔn)價(jià)格

D、根據(jù)類似房地產(chǎn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法、加權(quán)算術(shù)平均法確定被征收房屋最終估價(jià)價(jià)格

2、對(duì)征收評(píng)估機(jī)構(gòu)的選定程序應(yīng)當(dāng)是(　)。

A、由征收部門對(duì)備選估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定

B、由被征收人推選的代表對(duì)備選評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行綜合評(píng)分，根據(jù)評(píng)分結(jié)果確定

C、由征收部門與被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門采取公開方式確定

D、由被征收人協(xié)商，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票以得票多的當(dāng)選或采取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定

3、被征收人或者房屋征收部門對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)報(bào)告之日起(　)日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。

A、3

B、5

C、10

D、15

4、房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)不包括(　)。

A、強(qiáng)制處分

B、快速變現(xiàn)

C、市場(chǎng)需求面廣

D、購(gòu)買者的額外支出

5、下列關(guān)于房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A、應(yīng)根據(jù)最高人民法院的有關(guān)規(guī)定和人民法院的委托要求，評(píng)估拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格、其他特定價(jià)值或價(jià)格

B、人民法院書面說(shuō)明依法將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后進(jìn)行拍賣的，評(píng)估價(jià)值的影響因素不應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)

C、待開發(fā)房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)

D、評(píng)估價(jià)值的影響因素應(yīng)包括拍賣房地產(chǎn)的瑕疵

6、下列各項(xiàng)中，屬于房屋本身的規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值損失的是(　)。

A、原來(lái)規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)導(dǎo)致價(jià)值損失

B、住在樓旁邊興建工廠導(dǎo)致住宅樓價(jià)格下降

C、小區(qū)周邊道路限行造成房地產(chǎn)價(jià)值損失

D、房地產(chǎn)所處區(qū)域由商務(wù)中心區(qū)修改為大型居住區(qū)導(dǎo)致原有辦公房地產(chǎn)價(jià)值損失

7、某商場(chǎng)土地為有償出讓取得，現(xiàn)擬整體出售，為此于2015年5月30日以收益法為主進(jìn)行了估價(jià)，價(jià)值為1200萬(wàn)元，后因故未能立即成交。2015年8月商場(chǎng)投資100萬(wàn)元建成了一座自動(dòng)扶梯用于連接商場(chǎng)的一樓和二樓，隨后于2015年8月30日再次為出售商場(chǎng)而進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)仍以收益法為主，估得商場(chǎng)價(jià)值為1280萬(wàn)元，設(shè)以上最終確定的價(jià)格為P，若為投?；馂?zāi)險(xiǎn)而對(duì)商場(chǎng)進(jìn)行估價(jià)，則評(píng)估價(jià)值為(　)。

A、P

B、P加上商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格

C、P減去商場(chǎng)的土地使用權(quán)價(jià)格

D、P加上商場(chǎng)應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金

8、房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)時(shí)，可修復(fù)的賠償金額為(　)。

A、損害前的房地產(chǎn)價(jià)值-損害后的房地產(chǎn)價(jià)值

B、修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

C、部分修復(fù)費(fèi)用+房地產(chǎn)價(jià)值減損額+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失

D、重置成本

9、修復(fù)成本法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，其中的費(fèi)用不包括(　)。

A、拆除工程費(fèi)用

B、修繕工程費(fèi)用

C、恢復(fù)工程費(fèi)用

D、房屋市場(chǎng)價(jià)值的減損額

10、涉及開發(fā)商的規(guī)劃變更中，如發(fā)生政府降低建筑密度等被動(dòng)變更時(shí)，可采用的估價(jià)方法一般不包括(　)。

A、成本逼近法

B、剩余法

C、市場(chǎng)比較法

D、收益法

答案

1、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)技術(shù)路線。選項(xiàng)A錯(cuò)誤，類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。參見教材P253。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價(jià)工作流程。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)由被征收人在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商選定;在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門組織被征收人投票并以得票多的當(dāng)選，或者釆取搖號(hào)、抽簽等隨機(jī)方式確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。參見教材P254。

3、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復(fù)核估價(jià)和鑒定?！秶?guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第二十條規(guī)定，被征收人或者房屋征收部門對(duì)評(píng)估結(jié)果有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，向原房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)。參見教材P256。

4、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的特點(diǎn)之一是市場(chǎng)需求面窄、推廣力度小。參見教材P268～

269。

5、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)拍賣、變賣估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。選項(xiàng)C錯(cuò)誤，當(dāng)拍賣房地產(chǎn)為待開發(fā)房地產(chǎn)且采用假設(shè)開發(fā)法的，應(yīng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。參見教材P269。

6、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)值損失的原因及種類。導(dǎo)致房屋本身的規(guī)劃修改、變更情況主要有：規(guī)劃用途變更、規(guī)劃限高變更、容積率變更及建筑設(shè)計(jì)方案變更等等，主要體現(xiàn)在控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的調(diào)整上。對(duì)房屋造成的價(jià)值損失主要包括：(1)房屋產(chǎn)生預(yù)期收益的減少。例如：修改規(guī)劃后房屋的建筑面積減少，就可造成房屋將來(lái)的總收益降低;(2)因規(guī)劃修改需要投入的改造成本。例如：原來(lái)規(guī)劃用途為住宅，規(guī)劃修改后用途改為商業(yè)，就需要對(duì)結(jié)構(gòu)和設(shè)施等進(jìn)行重新改造;若項(xiàng)目為在建工程，則需要對(duì)在建工程修改建筑設(shè)計(jì)，這都需要新增投入。參見教材P287。

7、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)內(nèi)涵及特點(diǎn)。投?；馂?zāi)險(xiǎn)時(shí)的保險(xiǎn)價(jià)值，僅是有可能遭受火災(zāi)損毀的建筑物的價(jià)值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價(jià)值。P是商場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格，故選C。

8、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析?？尚迯?fù)的賠償金額為修復(fù)費(fèi)用加上相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，即：賠償金額=修復(fù)費(fèi)用+相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失。參見教材P290。

9、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法選擇。修復(fù)成本法是通過設(shè)定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復(fù)方案進(jìn)行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括拆除工程費(fèi)用、修繕工程費(fèi)用、恢復(fù)工程費(fèi)用、由于修復(fù)活動(dòng)造成的直接經(jīng)濟(jì)損失而支出的補(bǔ)償費(fèi)用。參見教材P291。

10、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)的處理。涉及開發(fā)商的規(guī)劃變更中，當(dāng)發(fā)生被動(dòng)變更時(shí)，如政府降低建筑容積率、建筑密度、建筑限高等，可采用的估價(jià)方法包括成本逼近法、剩余法、市場(chǎng)比較法。參見教材P294。

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