2020房地產估價師考試《經營管理》提升訓練（十三）

1、下列房地產置業(yè)投資的不確定性因素中，影響有效毛租金收入估算的是(　)。

A.運營費用

B.年還本付息額

C.空置率

D.權益投資比率

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產置業(yè)投資的主要不確定性因素?？罩寐实墓烙媽τ诠浪惴康禺a項目的有效毛租金收入非常重要。參見教材P216。

2、某房地產開發(fā)企業(yè)擬投資開發(fā)一占地面積為25000m2、容積率為2的住宅項目，預計項目可銷售面積為45000m2，開發(fā)成本為5000元/m2(不含土地費用)，銷售均價為8000元/m2，銷售稅費為銷售收入的5.5%。當該項目銷售利潤為零時，企業(yè)能承受的最高樓面地價是(　)元/㎡。

A.1804

B.3608

C.4608

D.5120

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。設樓面地價為A：25000×2×(A+5000)=45000×8000×(1-5.5%)50000A+250000000=360000000×94.5%　　A=1804元/m2。參見教材P219。

3、關于用期望值法判斷投資方案優(yōu)劣的說法，正確的是(　)。

A.期望值不同、標準差小的方案為優(yōu)

B.期望值相同、標準差大的方案為優(yōu)

C.標準差相同、期望值小的方案為優(yōu)

D.期望值不同、標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是概率分析中的期望值法。期望值相同，標準差小的方案為優(yōu);標準差相同，期望值大的方案為優(yōu);期望值不同，則必須比標準差系數(shù)，以標準差系數(shù)小的方案為優(yōu)。參見教材P233。

4、房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析中的保本點，是分析計算風險因素變化而使項目達到(　)時的極限值。

A.利潤為零

B.財務凈現(xiàn)值為零

C.基準收益率

D.財務內部收益率

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析示例。保本點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產項目達到利潤為零時的極限值，財務凈現(xiàn)值為零說明項目獲利能力剛剛滿足基準收益率的要求，是臨界點而不是保本點。參見教材P219。

5、線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價格是(　)。

A.銷售量等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格

B.銷售量小于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格

C.銷售量等于生產能力產量時單位產品最低銷售價格

D.銷售量等于生產能力產量時單位產品最高銷售價格

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析的基本原理。線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價格就等于盈虧平衡產量時單位產品銷售價格。參見教材P217。

6、某房地產開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項目，可銷售面積為47500m2，項目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價為6500元/m2，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%。當該項目利潤為零時，售價允許降低的最大幅度是(　)。

A.14.32%

B.18.62%

C.19.03%

D.23.08%

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡分析。設保本售價為A，當利潤為零時：銷售收入-銷售稅金=總成本　4.75A(1-5.5%)=5000×5　　A=5569.48(元/m2)　　降價幅度=(6500-5569.48)/6500=14.32%。參見教材P218。

7、房地產項目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A.最低租售價格

B.最低租售數(shù)量

C.最低利潤水平

D.最高土地取得價格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產開發(fā)項目盈虧平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計算出來的。參見教材P219。

8、房地產項目風險分析中不能用于風險估計與評價的方法是(　)。

A.老師打分法

B.“三項預測值”法

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的“三項預測值”法。選項B不是風險分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。參見教材P227。

9、某房地產開發(fā)企業(yè)投資開發(fā)一占地面積為30000平米的住宅項目，容積率為3.0，預計總開發(fā)成本為45000萬元，營業(yè)稅金及附加為銷售收入的5.5%，如要實現(xiàn)30%的成本利潤率，則住宅的平均銷售單價為(　)元/m2。

A.6500.00

B.6878.31

C.7142.86

D.7751.94

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是盈虧平衡點分析?？偨ㄖ娣e=30000×3=9(萬m2)，總開發(fā)成本=45000萬元，利潤=45000×30%=13500(萬元)。根據盈虧平衡點的公式，銷售收入-利潤-稅費=總開發(fā)成本。設銷售單價為X，則：X　×9-13500-　X　×9×5.5%=45000　　　X　=6878.31(元/m2)。參見教材P218。

10、在對房地產項目進行多因素敏感性分析時，通常假定同時變化的幾個因素發(fā)生變化的概率相同，而且是(　)的。

A.相互關聯(lián)

B.相互排斥

C.相互獨立

D.相互制約

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是單因素與多因素敏感分析。多因素敏感性分析假定同時變動的幾個因素是相互獨立的，且各因素發(fā)生變化的概率相同。參見教材P224。

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