2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》精選題（十一）

一、某正常生產(chǎn)的工廠位于某城市市區(qū)，距市中心直線距離約15km。土地面積7672m2;自用生產(chǎn)車間建筑面積3300m2;辦公樓建筑面積1050m2;臨街商業(yè)用房建筑面積580m2，已出租。商業(yè)用房的用地已于1995年辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為40年，其余自用房屋的用地為國(guó)有劃撥土地。該廠已取得了國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證?，F(xiàn)規(guī)劃部門己將該區(qū)域規(guī)劃為居住區(qū)，某房地產(chǎn)開發(fā)商有意投資該宗土地，請(qǐng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)開發(fā)效益。

請(qǐng)問：房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)搜集哪些資料?

【正確答案】：1.現(xiàn)狀房地產(chǎn)狀況(實(shí)物、區(qū)位和權(quán)益)資料;

2.規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件或詳細(xì)規(guī)劃(或拆遷新建或改建的合法的最佳方案)(或技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo));

3.該地區(qū)居住物業(yè)的市場(chǎng)狀況(或發(fā)展趨勢(shì))(或租金：售價(jià)水平)(或經(jīng)營(yíng)期的現(xiàn)金流)資料;

4.該地區(qū)居住物業(yè)的建安成本和間接費(fèi)用(或建造成本費(fèi)用);

5.相關(guān)稅費(fèi)：

6.貸款利率;

7.該地區(qū)類似居住物業(yè)開發(fā)的平均利潤(rùn)水平;

8.該地區(qū)的拆遷政策法及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用;

9.市政配套費(fèi)用和土地開發(fā)費(fèi)用;

10.該地區(qū)土地出讓金(地價(jià))的規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)。

注：多答合理的可給分。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目存貸款比率的表述式是什么?

【正確答案】：存貸款比率=(固定資產(chǎn)投資貸款+流動(dòng)資金貸款)/企業(yè)存款×100%。

三、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包含哪些內(nèi)容?

【正確答案】：房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究報(bào)告應(yīng)包括以下內(nèi)容：

1.項(xiàng)目總論;2.項(xiàng)目概況;3.項(xiàng)目投資環(huán)境分析;4.項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境分析;5.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析;6.項(xiàng)目市場(chǎng)定位;7.項(xiàng)目規(guī)劃與建筑方案;8.項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排;9.投資估算與資金籌措;10.項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析;11.項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析;12.項(xiàng)目社會(huì)效益和影響分析;13.項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議。

四、張某擬購(gòu)買李某擁有產(chǎn)權(quán)的一套住宅，但該住宅已事先由李某出租，租約距期滿尚余兩年時(shí)間。如果雙方約定租約在住宅成交時(shí)同時(shí)轉(zhuǎn)移給張某處置，則在正常情況下應(yīng)如何思考下列問題：

1、如果張某購(gòu)房的目的是投資，并擬將購(gòu)入的住宅用于出租，則現(xiàn)階段租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

2、如果張某購(gòu)房的目的是自住，并希望立即入住，則現(xiàn)有租約將對(duì)張某確定該住宅的買入價(jià)產(chǎn)生什么影響?

3、該住宅的最終成交價(jià)格是否會(huì)由張某所確定的買入價(jià)決定?為什么?

【正確答案】：1.應(yīng)將現(xiàn)有的租約所定的租金與市場(chǎng)平均租金相對(duì)比較，若現(xiàn)有租金高于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約有助于提高該住宅的買入價(jià);若現(xiàn)有租金低于市場(chǎng)平均租金，則現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)趨低。

2.顯然有影響，現(xiàn)有租約將會(huì)使該住宅的買入價(jià)下降。

3.該住宅的最終成交價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)價(jià)為主來(lái)確定，而不是由購(gòu)房者張某可以完全確定的。

五、某房地產(chǎn)占地面積2580m2，建筑面積9440m2，每層建筑面積2360m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房。為了估價(jià)其市場(chǎng)買賣價(jià)格，估價(jià)人員運(yùn)用收益層對(duì)一層的出租商鋪進(jìn)行了估價(jià)(估價(jià)方法正確)，確定其估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格為12566元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價(jià)格變化規(guī)律(一、二層差價(jià)2%，二、三層差價(jià)5%，三、四層差價(jià)2%)，判斷出二層價(jià)格為12309元/m2，三層價(jià)格為11694元/m2，四層價(jià)格為11460元/m2，從而得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格為：(12566+12309+11694+11460)×2360=113348440(元)。試問：如此確定的最終結(jié)果是否正確?為什么?

【正確答案】：不正確。因?yàn)楣纼r(jià)對(duì)象用途是商住混合，需按不同用途分別估價(jià)。

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