2020房地產估價師《理論與方法》專項練習題(七)

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1、比較法的理論依據是(　)。

A、規(guī)模經濟原理

B、均衡原理

C、替代原理

D、預期原理

2、關于比較法運用的說法，錯誤的是(　)。

A、同類數量較多，有較多交易的房地產適用比較法估價

B、盡量不選擇需進行交易情況修正的交易實例作可比實例

C、掛牌案例不能作為可比實例，但可作為了解市場行情的參考

D、需修正或調整的因素越多，估價結果越合理

3、在比較法應用中，需要將急賣或急買造成的不正常成交價格，處理為正常價格，此屬于(　)。

A、建立比較基礎

B、交易情況修正

C、市場狀況修正

D、房地產狀況修正

4、可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是(　)。

A、同處于一個領域

B、同處在同一供求范圍內

C、同處于一個相對穩(wěn)定的環(huán)境

D、同處于公平競爭的地區(qū)

6、下列有關“可比實例房地產與估價對象房地產相似”的要求，描述不當的是(　)。

A、兩者區(qū)位相近

B、兩者用途相近

C、兩者權利性質相同

D、兩者檔次相當

7、某宗房地產交易實例，其成交總價為90萬元，其中首付30%，余款在以后的3年每年年末平均支付，假設年利率是12%，則在成交日期一次付清的價格為(　)萬元。

A、71.56

B、77.44

C、80.15

D、82.37

8、某住宅的建筑面積為100m2，買賣合同約定成交價為10000元/m2，價款分三期支付，首付30萬，剩余兩期各于第一年末、第二年末支付35萬元。交易稅費均由買方承擔。已知買方應繳納的稅費為3萬元，賣方應繳納的稅費為8萬元，并在支付最后一筆余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現率為6%，則對其建立比較基礎后的總價為(　)萬元。

A、87.05

B、95.85

C、100.57

D、101.29

9、某可比實例的成交價格為24000元/m2，建筑面積100m2，首期付款120萬元，其余半年后支付80萬元，1年后支付40萬元。已知年利率為10%，則該可比實例在成交日期一次性付清的價格為(　) 元/m2。

A、22909.12

B、23264.06

C、23441.35

D、23086.69

10、下列不屬于由賣方繳納的稅費的是(　)。

A、增值稅

B、契稅

C、教育費附加

D、土地增值稅

答案部分

1、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是比較法的理論依據。比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理，即在同一個房地產市場上相似的房地產有相近的價格。參見教材P175。

2、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是比較法適用的估價對象。選項D，需修正或調整的因素越多，說明可比實例的可比性越差，估價結果越不合理。參見教材P176。

3、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是比較法估價需要具備的條件。交易情況修正，即為將非正常價格修正為正常價格。參見教材P176～177。

4、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。可比實例應與估價對象的區(qū)位相近，要求可比實例與估價對象應在同一地區(qū)或同一供求范圍內的相似地區(qū)。參見教材P182。

5、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項A，甲和估價對象不在一個供需圈;選項CD，丙丁的用途與估價對象不同。參見教材P182～183。

6、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是選取可比實例。選項B錯誤，可比實例房地產與估價對象房地產用途應相同。參見教材P182～183。

7、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。90×70%/3=21(萬元)，90×30%+21/(1+12%)+21/(1+12%)2+21/(1+12%)3=77.44(萬元)。參見教材P185。

8、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，是將可比實例不是在成交日期一次性支付的價款，調整為在成交日期一次性付清的價格。正常成交價=[30+35/(1+6%)+35/(1+6%)2]+8/(1+6%)2=101.29(萬元)。參見教材P185。

9、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一付款方式。該可比實例在其成交日期一次性付清的價格：[120+80/(1+10%)0.5+40/(1+10%)]/100=23264.06(元/m2)。參見教材P185。

10、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔。賣方繳納的稅費，如增值稅、城市維護建設稅、教育費附加、所得稅、土地增值稅;買方繳納的稅費，如契稅、補繳出讓金;有的稅費則買賣雙方都應繳納或各負擔一部分，如印花稅。參見教材P186。

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