2020房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)題(四)

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1在V=A/Y×[1-1/(1+Y)n]的情況下，采用市場提取法求取資本化率時采取的方法有(　)。

A、試錯法

B、移動平均法

C、曲線擬合法

D、線性內(nèi)插法

E、指數(shù)修勻法

【正確答案】 AD

【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。Y是通過試錯法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取的。移動平均法和指數(shù)修勻法是長期趨勢法的具體應(yīng)用。參見教材P264。

2、關(guān)于報酬率的說法，正確的有(　)。

A、市場提取法求出的報酬率來源于市場，不能真實反映收益風(fēng)險

B、累加法求取報酬率時，風(fēng)險調(diào)整值相對于同期國債利率或銀行存款利率都是相同的

C、報酬率不包含通貨膨脹因素的影響

D、報酬率是在報酬資本化法中采用的，是通過折現(xiàn)方式將房地產(chǎn)的預(yù)期收益轉(zhuǎn)換為價值的比率

E、報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系

【正確答案】 DE

【答案解析】 本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率已經(jīng)包含了通貨膨脹的影響。風(fēng)險調(diào)整值是承擔(dān)額外風(fēng)險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風(fēng)險來確定。參見教材P265～267。

3.下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有(　)。

A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價格水平較高

B.消費者的收入水平增加

C.通往郊區(qū)的高速公路收費被取消

D.人們預(yù)期該類房地產(chǎn)價格未來會上漲

E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)需求。選項B，消費者收入增加不一定會增加對商品住宅的需求，要具體看是哪一類收入人群。參見教材P113～114。

4.在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有(　)。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價值的種類。選項A，投資價值可能高于、等于或小于市場價值。投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格，是其投資行為能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)房地產(chǎn)的投資價值大于該房地產(chǎn)的市場價值時，說明值得投資(購買);反之，說明不值得投資(購買)。因此，投資價值的評估結(jié)果可能大于也可能小于，甚至可能等于市場價值的評估結(jié)果。選項B，謹(jǐn)慎價值是指在存在不確定因素的情況下遵循謹(jǐn)慎原則所評估的價值。謹(jǐn)慎價值通常低于市場價值。房地產(chǎn)抵押價值本質(zhì)上是謹(jǐn)慎價值。選項C，快速變現(xiàn)價值是指在不符合市場價值形成條件中“適當(dāng)?shù)臓I銷”下的價值。快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。選項D，現(xiàn)狀價值可能是最高最佳利用，也可能不是最高最佳利用;可能是合法利用，也可能不是合法利用。在合法利用下，現(xiàn)狀價值低于或等于市場價值。但如果現(xiàn)狀利用為最高最佳利用(通常情況下現(xiàn)狀利用是最高最佳利用)，則現(xiàn)狀價值等于市場價值。在不是合法利用下，現(xiàn)狀價值可能高于市場價值。選項E，殘余價值是指估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值，它一般低于市場價值。參見教材P90～93。

3、收益法中計算凈收益時，扣除運營費用時不包括的項目有(　)。

A、抵押貸款還本付息額

B、房地產(chǎn)折舊額

C、重置提撥款

D、房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用

E、所得稅

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。重置提撥款是建筑物經(jīng)濟(jì)壽命期內(nèi)，為定期更換經(jīng)濟(jì)壽命較短的構(gòu)件、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修等所提供的費用，屬于運營費用。參見教材P253。

4、收益法估價中求取凈收益時，通常不作為運營費用扣除的有(　)。

A、電梯折舊費

B、租賃保證金利息

C、房地產(chǎn)稅

D、企業(yè)(個人)所得稅

E、房屋保險費

【正確答案】 BD

【答案解析】 本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。電梯折舊費屬于短壽命項目的折舊費，可以算在運營費用中。租賃保證金利息通常計入有效毛收入，企業(yè)(個人)所得稅不計入運營費用。參見教材P253。

7.下列房地產(chǎn)中，通常適用比較法估價的有(　)。

A.標(biāo)準(zhǔn)廠房

B.行政辦公室

C.寫字樓

D.房地產(chǎn)開發(fā)用地

E.在建工程

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是比較法適用的估價對象。比較法適用的估價對象是同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)，例如：(1)住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數(shù)量較多、可比性較好的存量成套住宅最適用比較法估價，相對來說也是一種最容易、最簡單的房地產(chǎn)估價;(2)寫字樓;(3)商鋪;(4)標(biāo)準(zhǔn)廠房;(5)房地產(chǎn)開發(fā)用地。下列房地產(chǎn)難以采用比較法估價：(1)數(shù)量很少的房地產(chǎn)，如特殊廠房、機(jī)場、碼頭、博物館、教堂、寺廟、古建筑等;(2)很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如學(xué)校、醫(yī)院、行政辦公樓等;(3)可比性差的房地產(chǎn)，如在建工程(完工程度差異大)等。參見教材P176。

8.估價對象為一宗熟地，對其可比實例權(quán)益狀況進(jìn)行調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有(　)。

A.建筑密度

B.土地使用期限

C.基礎(chǔ)設(shè)施完備程度

D.容積率

E.周邊道路交通管制狀況

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容。選項A，建筑密度與容積率一樣，屬于規(guī)劃條件。選項C、E屬于區(qū)位狀況。參見教材P199。

9.關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有(　)。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值

D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值

E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是凈收益測算應(yīng)注意的問題。除了評估房地產(chǎn)抵押價值銀遵守謹(jǐn)慎原則而應(yīng)選用較保守的估計值、評估投資價值因投資者的原因可能選用較樂觀的估計值或較保守的估計值外，其他目的的估價都應(yīng)選用最可能的估計值。參見教材P259。

10.成本法估價中，征收集體土地的土地征收補償費用的內(nèi)容包括(　)。

A.土地補償費與安置補助費

B.地上附著物和青苗的補償費

C.征地管理費

D.安排被征地農(nóng)民的社會保障費

E.場地平整費

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是土地成本。土地征收補償費用一般由下列4項費用組成：土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費、安排被征地農(nóng)民的社會保障費用。參見教材P290～291。

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