2020房地產(chǎn)估價師《案例分析》基礎習題（八）

閱讀理解

1、由于城市規(guī)劃的需要，政府擬對某小區(qū)進行房屋征收。甲在此小區(qū)有一套住宅，權(quán)屬證書齊全，現(xiàn)用于出租;另有一套自建的房屋沒有經(jīng)過登記但是已經(jīng)使用了7年?，F(xiàn)委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)對甲的住宅進行評估。

<1> 、現(xiàn)甲對估價結(jié)果有異議，正確的做法是(　)。

A、向當?shù)毓纼r老師委員會申請鑒定

B、向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核估價

C、提起行政訴訟

D、申請仲裁

<2> 、對于甲自建的房屋，乙估價機構(gòu)應按照(　)進行評估。

A、合法建筑

B、非法建筑

C、市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果

D、征收部門與估價機構(gòu)的協(xié)商結(jié)果

<3> 、下列關于房屋征收估價，說法錯誤的是(　)。

A、被征收房屋價值評估時點為房屋征收決定公告之日

B、評估被征收房屋價值時，租約期內(nèi)用租約租金，租約期外用市場租金

C、不考慮被征收房屋抵押、查封等因素的影響

D、房屋征收評估價值以人民幣為計價的貨幣單位，精確到元

2、某公司2014年9月，在南京購買了一間寫字樓，位于25層商務寫字樓的頂層，由于嚴重漏雨，影響了公司的正常經(jīng)營。

<1> 、下列關于房地產(chǎn)損害賠償估價的表述中，正確的是(　)。

A、損害賠償估價包括正價值估價和負價值估價，不包括相關經(jīng)濟損失估價

B、損害賠償估價容易找到類似損害的賠償實例

C、損害賠償估價對建筑專業(yè)知識要求更高，需要大量專業(yè)幫助，需要損害程度鑒定

D、對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用比較法進行估價

<2> 、若某公司不退房，要求開發(fā)商修復，則本項目最適宜采用的損害賠償估價方法是(　)。

A、收益資本化法

B、修復成本法

C、賠償實例比較法

D、損害前后差價法

<3> 、評估時應考慮的補償費用不包括(　)。

A、拆除工程費

B、修繕工程費

C、恢復工程費

D、修復期間的損失營業(yè)額

3、某新建住宅樓頂層的一套住房因暴雨導致屋頂滲漏進水，房屋室內(nèi)裝修及部分家具家電遭到不同程度的損壞，但房屋主體結(jié)構(gòu)和安全性未受到影響。該戶業(yè)主要求該住宅樓開發(fā)企業(yè)對此作出相應賠償，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該戶業(yè)主的損失價值進行評估。

<1> 、房地產(chǎn)損害可修復時，損害賠償金額的確定方法是(　)。

A、修復費用+相關經(jīng)濟損失

B、損害前的房地產(chǎn)價值-損害后的房地產(chǎn)價值

C、部分修復費用+房地產(chǎn)價值減損額+相關經(jīng)濟損失

D、重置成本

<2> 、關于房屋損害賠償估價特點的表述中，錯誤的是(　)。

A、損害賠償估價包括正價值估價與負價值估價

B、損害賠償估價包括相關經(jīng)濟損失估價

C、損害賠償估價很容易就能找到類似損害的賠償實例

D、損害賠償估價需要損害程度鑒定

<3> 、若此商品房的質(zhì)量缺陷不是由于滲雨導致的，而是工程質(zhì)量的原因造成的可修復缺陷，則此房屋可以采用的評估方法不包括(　)。

A、重置成本法

B、影子工程投資法

C、市場法

D、價差法

4、估價報告是估價機構(gòu)提供給委托人的“產(chǎn)品”，房地產(chǎn)估價師必須能夠動手寫作估價報告。

<1> 、估價報告在寫作時應滿足哪些文字要求?

<2> 、一份完整的估價報告應包括哪些內(nèi)容?

<3> 、對估價報告進行內(nèi)部審核是保證估價報告質(zhì)量和防范估價風險的最后一道防線。估價報告內(nèi)部審核時，主要應審核哪些內(nèi)容?

5、房地產(chǎn)估價師王某接受委托對某房地產(chǎn)的抵押價值進行評估。

<1> 、王某可通過哪些渠道獲得估價所需資料?

<2> 、抵押估價報告的結(jié)果報告中需要進行變現(xiàn)能力分析，變現(xiàn)能力分析應該說明哪些內(nèi)容?

<3> 、估價技術(shù)報告應說明哪些內(nèi)容?
答案

1、【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收復核估價和鑒定。被征收人或者房屋征收部門對估價結(jié)果有異議的，應當向原房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復核估價，對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的復核結(jié)果有異議的，向被征收房屋所在地估價老師委員會申請鑒定。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。對于未經(jīng)登記的建筑，應當按照市、縣級人民政府的認定、處理結(jié)果進行評估。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房屋征收估價的相關規(guī)定。選項B錯誤，被征收房屋價值評估不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

2、【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點。選項A錯誤，損害賠償估價包括正價值估價和負價值估價，通常還包括相關經(jīng)濟損失估價;選項B錯誤，損害賠償估價的獨一無二性強，難以尋找到類似損害的賠償實例;選項D錯誤，對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。修復成本法是通過設定規(guī)劃許可、采取其他工程措施、采用最合理的修復方案進行修繕以排除商品房缺陷所發(fā)生的各項費用，主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用。本題屬于可修復的損害，適宜選用修復成本法估價，

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。修復成本法估價時，各項費用主要包括拆除工程費用、修繕工程費用、恢復工程費用、由于修復活動造成的直接經(jīng)濟損失而支出的補償費用，不包括修復期間損失的營業(yè)額。

3、【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。房地產(chǎn)損害造成的損失主要包括價值減損和相關經(jīng)濟損失，可修復的賠償金額為修復費用加上相關經(jīng)濟損失，即：賠償金額=修復費用+相關經(jīng)濟損失。

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價內(nèi)涵及特點。損害賠償估價的獨一無二性更強，難以尋找到類似損害的賠償實例。

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價的技術(shù)路線及難點的處理。對不可修復的商品房質(zhì)量缺陷可考慮采用影子工程投資法進行估價。

4、【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法確定估價對象市場價值。選項D錯誤，假設開發(fā)法與成本法可以同時采用，只是運用假設開發(fā)法估價時，開發(fā)完成后的價值不能采用成本法求取。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是假設開發(fā)法確定估價對象市場價值。假設開發(fā)法估價前提有3種，即業(yè)主自行開發(fā)前提、自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提和被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提。

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價技術(shù)報告的寫作。選項D屬于區(qū)位狀況描述與分析的內(nèi)容。參見教材P19～20。

5、【正確答案】 本題考查的是房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求。房地產(chǎn)估價報告寫作的文字要求主要包括對詞義的要求、對語句的要求以及要防止錯別字和錯漏。(1)對詞義的要求：用詞準確;語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可;用詞不可帶有較強烈的感情色彩;用詞簡練、標準，不堆砌、不生造。(2)對語句的要求：句子簡潔，概括性強;搭配得當;邏輯嚴密。參見教材P3～5。

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