2020房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》基礎(chǔ)習(xí)題（六）

案例一

某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了一住宅爛尾樓轉(zhuǎn)讓價(jià)格的評(píng)估業(yè)務(wù)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2006年6月15日。根據(jù)委托方提供的資料，該爛尾樓項(xiàng)目的土地是2001年 6月通過(guò)出讓取得，2002年6月開(kāi)始建設(shè)。委托方提供的實(shí)際成本價(jià)格為1800元/㎡,包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用.銷(xiāo)售稅金和期望利潤(rùn)，并計(jì)算了自2001年6月至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的投資利息。估價(jià)人員經(jīng)調(diào)查核實(shí).認(rèn)為委托方所列支的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合支出當(dāng)時(shí)的正常市場(chǎng)情況，為此，在采用成本法估價(jià)時(shí)確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格為1800元/㎡。

請(qǐng)問(wèn)：

(1)估價(jià)人員這樣確定該房地產(chǎn)的重置價(jià)格有哪些錯(cuò)誤?

(2)在此基礎(chǔ)上還應(yīng)考慮哪些因素才能得出積算價(jià)格?

答案：

(1)錯(cuò)誤有：

①應(yīng)采用符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)成本費(fèi)用。

②應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的規(guī)模，確定客觀合理的開(kāi)發(fā)周期，以此計(jì)算投資利息。

③利潤(rùn)應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)上的客觀正常利潤(rùn)水平。

(2)還應(yīng)將重置價(jià)格減去折舊：

①可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

②可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

③可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊

案例二

2005年3月，市民佟某租賃市民鐘某的房屋用于居住。雙方簽訂了租賃合同，依照國(guó)家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策約定了租金標(biāo)準(zhǔn)，租賃期為一年。到2005年7月，佟某在所租房屋內(nèi)進(jìn)行文化交流中介代理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。鐘某得知后，主張重新訂立租賃合同，原租賃合同無(wú)效，租金與其他租賃條款項(xiàng)目由雙方協(xié)商確定。

請(qǐng)問(wèn)：

1.什么是租賃合同?

2.根據(jù)法律規(guī)定，不同用途房屋租賃價(jià)格的管理規(guī)定有哪些?

甲、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項(xiàng)目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)收益各按50%分成。到項(xiàng)目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費(fèi)用也已預(yù)提。項(xiàng)目的總建筑面積10000 m2，售價(jià)3000元/m2，銷(xiāo)售稅費(fèi)率為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程巾，乙拿出一套建筑面積1OO m2的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結(jié)算時(shí)再作處理。該項(xiàng)目存短期內(nèi)銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費(fèi)用與預(yù)提的銷(xiāo)售費(fèi)用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應(yīng)雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現(xiàn)因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元;乙則認(rèn)為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應(yīng)從自己的應(yīng)得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應(yīng)分得1368.55萬(wàn)元。若不考慮所得稅因素.誰(shuí)的分配方案合理?為什么?

張某看中了一處房地產(chǎn)，該房地產(chǎn)位于城市邊緣，緊靠一條新興商業(yè)街。雖然是城市邊緣，屬于城市四級(jí)地段，但該區(qū)域極具發(fā)展?jié)摿Γ虡I(yè)用地的基準(zhǔn)地價(jià)為每平方米建筑面積800元。該房地產(chǎn)的建筑物為三層，總建筑面積為700m2，張某擬購(gòu)入后將一樓用于開(kāi)設(shè)商鋪，二、三樓用于居住。原業(yè)主開(kāi)出的售價(jià)為總價(jià)140萬(wàn)元。張某為摸清該售價(jià)的合理性，找估價(jià)師進(jìn)行估價(jià)咨詢(xún)。請(qǐng)問(wèn)估價(jià)師接受委托后，在估價(jià)前需要了解估價(jià)對(duì)象的哪些情況?

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