考點2：估價與評估的異同

相對于價值分析、測算和判斷活動，估價專指對價值進行評估。

房地產(chǎn)評估范圍更廣泛：不僅包含房地產(chǎn)價值或價格評估，還包含房屋工程質(zhì)量評估、房屋完損狀況評估、房屋使用功能評估、房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估、房地產(chǎn)投資風險評估、房地產(chǎn)貸款風險評估，甚至可以包含房地產(chǎn)企業(yè)資信評估、房地產(chǎn)制度政策評估等。

房地產(chǎn)估價建立在房屋工程質(zhì)量、完損狀況、使用功能、周圍環(huán)境等評估的基礎上，以得出房地產(chǎn)價值或價格為目標或最終結(jié)論的評估，稱為房地產(chǎn)價值或價格評估，或簡稱房地產(chǎn)估價、估值。

除了房地產(chǎn)估價以外，房地產(chǎn)估價師和房地產(chǎn)估價機構(gòu)還可以從事：

(1)房地產(chǎn)價格和價值分配。如把房地產(chǎn)的總體價值在其不同部分之間進行分配。

例如：

1)房地產(chǎn)總體價值在土地和建筑物之間進行分配(剩余技術)，把一整塊土地的價值在其上建筑物的不同單位之間進行分配(高層建筑地價分攤);

2)采用成本法測算住宅小區(qū)的平均房價，在各個樓棟、單元、樓層、朝向、戶型間分配(開發(fā)商的售價表);

3)開發(fā)區(qū)或土地一級開發(fā)片區(qū)的平均地價在開發(fā)完成后的各宗土地之間分配。

(2)價值提升評估業(yè)務(如，房屋更新改造、改變用途、增加容積率、相鄰房地產(chǎn)合并等)

(3)房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(如污染、工程質(zhì)量缺陷等導致的房地產(chǎn)價值減損評估)

(4)相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務(如征收房地產(chǎn)、房地產(chǎn)損害或?qū)Ρ粨p害房地產(chǎn)進行修復造成的搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失評估)是由損害修復帶來的。

(5)房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(如房地產(chǎn)市場調(diào)查分析預測、房地產(chǎn)項目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃、房地產(chǎn)項目調(diào)查評價、房地產(chǎn)最高最佳利用分析，房地產(chǎn)市場競爭力分析、房地產(chǎn)狀況調(diào)查評價、房地產(chǎn)定價、房地產(chǎn)購買分析、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理等。)

這些相關業(yè)務和咨詢業(yè)務，是估價師和估價機構(gòu)有能力從事并應努力開展的業(yè)務領域。

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