2020房地產(chǎn)估價師理論與方法章節(jié)專項題：房地產(chǎn)估價概論

第一章　房地產(chǎn)估價概論

單項選擇題

1.關(guān)于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A.確定價值時點在先，得出評估價值在后

B.得出評估價值在先，確定價值時點在后

C.確定價值時點與得出評估價值應同時進行

D.確定價值時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價值時點。價值時點在先，評估價值在后。(牢記!)。參見教材P33。

2.一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值類型。同一估價對象可以有不同的價值類型，其價值內(nèi)涵各不相同。如市場價值、非市場價值;價值類型主要是由其估價目的決定的。參見教材P33。

3.在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)(　)來選取。

A.估價假設(shè)和估價原則

B.價值類型和估價結(jié)果

C.估價程序和估價方法

D.估價目的和估價對象

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價依據(jù)。在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。記住“估價目的是龍頭”。在各估價要素中，很多要素都是由估價目的決定的。參見教材P34。

4.評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產(chǎn)價值的影響，屬于(　)業(yè)務(wù)。

A.價值評估

B.價值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟損失評估

D.價值減損評估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。城鄉(xiāng)規(guī)劃修改會導致房地產(chǎn)區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產(chǎn)價值的減損?？梢酝ㄟ^評估求得。選項C會有一定的干擾，相關(guān)經(jīng)濟損失，專指由房地產(chǎn)被征收、損害及修復過程中造成的停產(chǎn)停業(yè)、搬遷、臨時安置費等。參見教材P4～5。

5.高層建筑物地價分攤，屬于(　)。

A.房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)

B.房地產(chǎn)價格和價值分配業(yè)務(wù)

C.房地產(chǎn)價值減損評估業(yè)務(wù)

D.相關(guān)經(jīng)濟損失評估業(yè)務(wù)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的含義。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于房地產(chǎn)價格和價值分配的業(yè)務(wù)范疇。參見教材P4。

6.下列房地產(chǎn)估價活動中，屬于咨詢性估價的是(　)。

A.為人民法院強制拍賣房地產(chǎn)確定保留價提供參考

B.為房地產(chǎn)損害雙方當事人確定賠償金額提供參考

C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價格提供參考

D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標出讓中確定投標報價提供參考

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。咨詢性估價(或稱為參考性估價)是向委托人提供的，估價報告供委托人自己使用的估價，如為委托人出售房地產(chǎn)確定要價、購買房地產(chǎn)確定出價提供參考依據(jù)的估價。參見教材P5。

7.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項B錯誤，估價原則是在長期估價實踐中總結(jié)出來的估價法則和標準。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應該遵循同樣的估價原則;選項C錯誤，估價程序是估價工作的先后順序，目的在于確保估價過程無錯漏缺失。任何估價業(yè)務(wù)都要遵循估價程序;選項D錯誤，同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

8.從科學可操作性上看，能夠用于判斷某估價報告的評估結(jié)論價值是否存在誤差的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置成本

C.估價對象的實際成交價格

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。房地產(chǎn)估價誤差應在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，選項A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有選項D為正確答案。參見教材P9～10。

9.下列有關(guān)估價準確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只能得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格估價師的重新估價結(jié)果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。選項D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P9～10。

10.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是(　)。

A.了解某宗房地產(chǎn)的承租人權(quán)益價值

B.了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值

C.人民法院確定拍賣保留價

D.了解某宗房地產(chǎn)應納城鎮(zhèn)土地使用稅的稅額

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)稅收的需要。前三個都以房地產(chǎn)價值或租金為稅基，需要專業(yè)房地產(chǎn)評估，而城鎮(zhèn)土地使用稅的稅基是占地面積，不需要進行房地產(chǎn)估價。參見教材P18。

11.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是(　)。

A.處置抵押房地產(chǎn)價值評估

B.抵押率測算

C.抵押房地產(chǎn)市場價值動態(tài)評估

D.房地產(chǎn)貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。四個選項的服務(wù)階段不同。選項A是抵押物處置階段的估價服務(wù);選項B、D都屬于貸款前期的估價服務(wù)項目。參見教材P17。

12.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行監(jiān)測和評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產(chǎn)處置估價

D.續(xù)貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押期間估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押房地產(chǎn)價值變化情況及有關(guān)信息披露等的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快、抵押房地產(chǎn)狀況發(fā)生較大改變時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或市場價值、抵押價值等價值或價格進行監(jiān)測和評估。參見教材P17。

13.某套住宅的月有效毛收入為3000元，運營費用為有效毛收入的10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為50000元，在裝修期3個月內(nèi)均勻投入，裝修完成后需放置3個月方可使用。若月報酬率為0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰Ｋ驮斐傻膿p失：(1)裝修費;(2)損失的凈營運利潤(屬于機會成本，6個月的收益);折現(xiàn)處理=50000×(1+0.5%)-1.5+3000×0.9/0.5%×[1- 1/(1+0.5%)6]=65547.57(元)。參見教材P22～23。

14.某住宅樓因鄰近施工項目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000㎡。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評估，該住宅樓在未受損情況下的市場價格為5000元/㎡，平均每套住房的市場租金為1500元/月，在受損情況下的市場價格為4500元/㎡;如果對該住宅樓進行修復，修復工程費為150萬元，并需居民搬遷和在外臨時安置6個月，搬遷費平均每戶每次1300元;該住宅樓修復后，會因曾受損而導致心理減價5%，關(guān)于該住宅樓修復和損害賠償?shù)恼f法，正確的是(　)。

A.該損害在經(jīng)濟上是可修復的

B.修復所能帶來的價值增加額為500萬元

C.該住宅樓在不修復情況下的價值減損額為500萬元

D.在不修復情況下平均應給予每戶賠償金6.5萬元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?/p>

(1)修復的各項必要費用(修復工程費、搬遷費和臨時安置費=150+0.13×2×100+0.15×6×100=266(萬元)。

(2)修復帶來的價值增加額，為修復后與修復前的市場價差，即：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250.00(萬元)。該損害在經(jīng)濟上是否可修復：修復的必要費用≤修復所能帶來的價值增加額，經(jīng)濟上可修復;反之，經(jīng)濟上不可修復。因為修復的各項必要費用266萬元大于修復所能帶來的價值增加額250萬元，所以該損害在經(jīng)濟上是不可修復的。

(3)該住宅樓在不修復情況下的價值減損額，為未受損狀況下與受損狀況下的市場價格之差，即：(5000-4500)×10000=500.00(萬元)。

(4)在不修復情況下，價值減損額為500萬元，平均每戶可得5萬元。參見教材P22～23。

15.下列選項不屬于房地產(chǎn)損害賠償?shù)那樾问?　)。

A.新建建筑物影響相鄰房屋的采光

B.修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損害

C.異議登記不當

D.征收人向被征收人支付征收補償費

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)征收和征用的需要。選項D屬于征收補償?shù)膬?nèi)容，不屬于損害賠償?shù)那樾?。參見教材P21～22。

16.在房地產(chǎn)保險投保環(huán)節(jié)產(chǎn)生的對房地產(chǎn)估價的需求是(　)。

A.確定保險標的的價值和保險金額

B.確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C.確定保險事故發(fā)生后的保險標的的價值

D.確定保險期間保險標的的價值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)保險的需要。選項BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求;選項D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。參見教材P23。

17.下面說法正確的是(　)。

A.一名房地產(chǎn)估價師可以同時受聘于兩個房地產(chǎn)估價機構(gòu)開展執(zhí)業(yè)活動

B.委托人和估價報告使用者可能是估價利害關(guān)系人

C.依法從事房地產(chǎn)估價活動需要受到行政區(qū)域、行業(yè)限制

D.房地產(chǎn)估價報告應由估價師個人出具

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價當事人。選項A錯誤，中國規(guī)定注冊房地產(chǎn)估價師應受聘于一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)，在同一時間只能在一個房地產(chǎn)估價機構(gòu)從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù);選項C錯誤，依法從事房地產(chǎn)估價活動不受行政區(qū)域、行業(yè)限制;選項D錯誤，房地產(chǎn)估價報告應由估價機構(gòu)出具。參見教材P28～30。

18.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價委托人都是估價對象權(quán)利人

B.估價對象權(quán)利人一般都是估價利害關(guān)系人

C.估價報告使用人都是估價利害關(guān)系人

D.估價委托人都是估價報告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價當事人。用舉例法排除錯誤選項。如司法拍賣房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除選項A;法院也不是估價利害關(guān)系人，排除選項C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，排除選項D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人;估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。參見教材P30。

19.一個估價項目的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價機構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人對估價的實際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價目的。估價目的取決于委托人對估價的實際需要。參見教材P30。

20.一個估價項目中的價值時點，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人的意愿

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是價值時點。價值時點是所評估的估價對象價值或價格對應的某一特定時間，它取決于估價目的。選項C具有很強干擾性，現(xiàn)實估價中，依據(jù)實地查勘估價對象的時間確定價值時點。審題的重要性，本題中問的是“本質(zhì)上”是由什么決定的。注意問題提出的角度。參見教材P32～33。

21.關(guān)于確定價值時點與得出評估價值的先后次序的說法，正確的是(　)。

A.確定價值時點在先，得出評估價值在后

B.得出評估價值在先，確定價值時點在后

C.確定價值時點與得出評估價值應同時進行

D.確定價值時點與得出評估價值沒有先后關(guān)系，誰先誰后都可以

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是價值時點。價值時點在先，評估價值在后。(牢記!)。參見教材P33。

22.一個估價項目中的價值類型，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價委托人

B.估價師

C.估價目的

D.估價對象

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是價值類型。同一估價對象可以有不同的價值類型，其價值內(nèi)涵各不相同。如市場價值、非市場價值;價值類型主要是由其估價目的決定的。參見教材P33。

23.在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)(　)來選取。

A.估價假設(shè)和估價原則

B.價值類型和估價結(jié)果

C.估價程序和估價方法

D.估價目的和估價對象

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價依據(jù)。在估價中選取估價依據(jù)應有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取。不同的估價目的和估價對象，估價依據(jù)有所不同。記住“估價目的是龍頭”。在各估價要素中，很多要素都是由估價目的決定的。參見教材P34。

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