2020房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法強(qiáng)化試題(四)

判斷題

1、稀缺性是指可用的數(shù)量不夠滿足每個(gè)人的欲望或需要，是相對(duì)缺乏，而不是絕對(duì)缺乏。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

2、有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。(　)

對(duì)

錯(cuò)

3、人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中通常簡稱的價(jià)值，一般是指交換價(jià)值，而房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值，是指使用價(jià)值。(　)

對(duì)

錯(cuò)

4、賣方市場是房地產(chǎn)供大于求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場。(　)

對(duì)

錯(cuò)

5、夫妻共有一套房改房，房改售房價(jià)格10萬元，現(xiàn)時(shí)市場價(jià)值50萬元?，F(xiàn)二人因離婚分割財(cái)產(chǎn)委托估價(jià)，該房改房的評(píng)估價(jià)格應(yīng)為兩者的平均值30萬元。(　)

對(duì)

錯(cuò)

6、評(píng)估價(jià)值實(shí)質(zhì)上是對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的一個(gè)估計(jì)值。(　)

對(duì)

錯(cuò)

7、對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個(gè)特定投資者角度評(píng)估出的投資價(jià)值，一般大于市場價(jià)值。(　)

對(duì)

錯(cuò)

8、除獨(dú)立、客觀、公正原則外，評(píng)估房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，還應(yīng)遵循合法原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和最高最佳利用原則。(　)

對(duì)

錯(cuò)

9、投資價(jià)值可看成是房地產(chǎn)投資者的心理價(jià)位，當(dāng)價(jià)格低于心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資，反之，會(huì)向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。(　)

對(duì)

錯(cuò)

10、運(yùn)用收益法評(píng)估投資價(jià)值時(shí)采用的報(bào)酬率應(yīng)是特定投資者所要求的最低期望收益率。(　)

對(duì)

錯(cuò)

答案

判斷題

1、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。稀缺性是指物品的數(shù)量還沒有多到使所有的人想要得到它時(shí)就能夠得到它。是相對(duì)缺乏，不是絕對(duì)缺乏。參見教材P84。

2、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。有效需求是指對(duì)物品的有支付能力支持的需要——不但愿意購買，而且有能力購買。參見教材P84。

3、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是價(jià)格和價(jià)值。人們?cè)诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)中簡稱的價(jià)值，一般指的是交換價(jià)值。在房地產(chǎn)估價(jià)中所講的價(jià)值，一般也是指交換價(jià)值。參見教材P85。

4、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。買方市場是房地產(chǎn)供大于求，買方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場。賣方市場是房地產(chǎn)供不應(yīng)求，賣方處于有利地位并對(duì)價(jià)格起主導(dǎo)作用的市場。在買方市場下，成交價(jià)會(huì)偏向賣方最低要價(jià);在賣方市場下，成交價(jià)會(huì)偏向買方最高出價(jià)。參見教材P87。

5、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。房改售房價(jià)格是政策性價(jià)格，與市場價(jià)值進(jìn)行簡單算術(shù)平均后的價(jià)格沒有意義。該房改房的價(jià)格應(yīng)在現(xiàn)時(shí)正常市場價(jià)格基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)規(guī)定確定最終的價(jià)格。參見教材P88。

6、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。評(píng)估價(jià)值也稱為評(píng)估價(jià)格，簡稱評(píng)估值、評(píng)估價(jià)，是通過估價(jià)活動(dòng)得出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值或價(jià)格，它本質(zhì)上是對(duì)估價(jià)對(duì)象的某種特定價(jià)值或價(jià)格(如市場價(jià)值、投資價(jià)值、賣方要價(jià)、買方出價(jià)等)的一個(gè)估計(jì)值。參見教材P89。

7、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。市場價(jià)值來源于市場參與者的共同價(jià)值判斷，是客觀的、非個(gè)人的價(jià)值，在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的;投資價(jià)值是基于特定投資者的主觀、個(gè)人判斷形成的價(jià)值，投資價(jià)值因人而異。投資價(jià)值可能大于等于市場價(jià)值，只有投資價(jià)值大于市場價(jià)值，投資者才會(huì)投資。投資價(jià)值也可能小于市場價(jià)值，這時(shí)投資者就會(huì)放棄投資。參見教材P91～92。

8、【正確答案】 錯(cuò)

【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。現(xiàn)狀價(jià)值是估價(jià)對(duì)象在某一特定時(shí)間的實(shí)際狀況下的價(jià)值，實(shí)際狀況包括實(shí)際的用途、規(guī)模和檔次，它可能是合法利用，也可能不是合法利用;可能是最高最佳利用狀況，也可能不是最高最佳利用狀況。因此，現(xiàn)狀價(jià)值可以不遵循最高最佳利用原則。也不必必須遵守合法原則。參見教材P92。

9、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。每個(gè)房地產(chǎn)投資者對(duì)其擬投資(如購買)的房地產(chǎn)都有一個(gè)心理價(jià)位，投資價(jià)值可看成是這個(gè)心理價(jià)位，當(dāng)價(jià)格低于心理價(jià)位時(shí)，投資者趨向于增加投資，反之，會(huì)向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。參見教材P92。

10、【正確答案】 對(duì)

【答案解析】 本題考查的是市場價(jià)值、投資價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值和殘余價(jià)值。評(píng)估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。參見教材P92。

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