2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(10)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(10)

1.受市場(chǎng)因素影響，房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度，則房地產(chǎn)均衡價(jià)格和均衡數(shù)量的變化情況是(　)。

A.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量減少

B.均衡價(jià)格減少，均衡數(shù)量增加

C.均衡價(jià)格增加，均衡數(shù)量不變

D.均衡價(jià)格不變，均衡數(shù)量減少

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)均衡價(jià)格。房地產(chǎn)供給增加，房地產(chǎn)需求減少，且供給增加的幅度大于需求減少的幅度時(shí)，如下圖所示，將導(dǎo)致均衡價(jià)格減少、均衡數(shù)量增加。參見(jiàn)教材P118。

2、下列關(guān)于替代原則，表述錯(cuò)誤的是(　)。

A、替代原則會(huì)用于比較法、收益法，成本法等估價(jià)方法中

B、收益法中的客觀收益是遵循價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則來(lái)求取的

C、房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場(chǎng)上相同的商品有相同的價(jià)格

D、替代原則要求估價(jià)結(jié)果與估價(jià)對(duì)象的類(lèi)似房地產(chǎn)在同等條件下的價(jià)值或價(jià)格偏差在合理范圍內(nèi)

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是替代原則。選項(xiàng)B錯(cuò)誤，整個(gè)比較法可以說(shuō)是以替代原理為基礎(chǔ)的。收益法中的客觀收益，成本法中的客觀成本，假設(shè)開(kāi)發(fā)法中的后續(xù)開(kāi)發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)等，也都是遵循替代原理來(lái)求取的。參見(jiàn)教材P164～166。

3.下列房地產(chǎn)因素中，不屬于土地實(shí)物因素的是(　)。

A.土地面積

B.土地容積率

C.土地開(kāi)發(fā)程度

D.土地形狀

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。土地實(shí)物因素包括土地面積、土地形狀、地形、地勢(shì)、地質(zhì)、土壤、土地開(kāi)發(fā)程度，選項(xiàng)B屬于權(quán)益因素。參見(jiàn)教材P123。

4、均衡原理可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳規(guī)模和(　)。

A、最佳用途

B、最佳集約度

C、最佳檔次

D、最佳收益

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來(lái)判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用，它也可以幫助確定估價(jià)對(duì)象的最佳集約度和最佳規(guī)模。參見(jiàn)教材P168。

4.通過(guò)土地重劃或調(diào)整后，土地利用價(jià)值會(huì)提高，地價(jià)會(huì)立即隨之上漲，這反過(guò)來(lái)也說(shuō)明了(　)對(duì)地價(jià)的影響。

A.土地面積

B.地質(zhì)條件

C.土地位置

D.土地形狀

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實(shí)物因素。為了改善形狀不規(guī)則土地的利用，往往采取土地調(diào)整或重劃措施。土地經(jīng)過(guò)調(diào)整或重劃后，利用價(jià)值提高，地價(jià)隨之上漲，這從另一方面說(shuō)明了土地形狀對(duì)地價(jià)的影響。參見(jiàn)教材P123。

5.最科學(xué)的評(píng)價(jià)房地產(chǎn)交通便捷程度的距離是(　)。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時(shí)間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。經(jīng)濟(jì)距離把交通時(shí)間和交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來(lái)衡量，是一種更加科學(xué)但較為復(fù)雜的距離。參見(jiàn)教材P132。

6、某辦公樓的建筑面積為1500m2，土地面積為1000m2，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值為5000元/m2，同類(lèi)土地的市場(chǎng)單價(jià)為2200元/m2。在法律、政策允許下，如果對(duì)該辦公樓進(jìn)行裝修改造，預(yù)計(jì)裝修改造費(fèi)用及應(yīng)得利潤(rùn)為1300元/m2;裝修改造后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)6500元/m2;如果將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓，預(yù)計(jì)拆除費(fèi)用為300元/m2，舊建筑物殘值為50元/m2，新建筑物重置價(jià)格為3800元/m2，新建后的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值可達(dá)8000元/m2。該房地產(chǎn)的最高最佳利用方式為(　)。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝修改造

C、拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓

D、新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。(1)裝修改造后的價(jià)值=6500元/m2-1300元/m2=5200元/m2>5000元/m2，說(shuō)明裝修改造是可行的、合理的，比維持現(xiàn)狀更合理;排除A;(2)拆除建筑物作為空地轉(zhuǎn)讓的價(jià)值=(2200-300+50)×1000<5000×1500(元)，說(shuō)明不可行、不經(jīng)濟(jì)、不合理，排除C;(3)將建筑物拆除后新建較高標(biāo)準(zhǔn)的辦公樓的價(jià)值=(8000-3800+50-300)×1500=3950×1500(元)<5000×1500(元)，不經(jīng)濟(jì)、不可行、不合理，排除D。該辦公樓的最高最佳利用方式是裝修改造。收益-成本，大于0，才是可行的。參見(jiàn)教材P169。

7下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價(jià)格對(duì)樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫(xiě)字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對(duì)某層商業(yè)用房來(lái)說(shuō)，樓層是十分重要的位置因素。參見(jiàn)教材P133。

8、某宗房地產(chǎn)通過(guò)計(jì)算：現(xiàn)狀價(jià)值>新建房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)有房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，則應(yīng)以(　)進(jìn)行估價(jià)。

A、維持現(xiàn)狀前提

B、裝修改造前提

C、轉(zhuǎn)換用途前提

D、重新利用前提

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則?，F(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)維持現(xiàn)狀的財(cái)務(wù)上可行的條件是：現(xiàn)狀房地產(chǎn)的價(jià)值≥(新房地產(chǎn)的價(jià)值-將現(xiàn)狀房地產(chǎn)改變?yōu)樾路康禺a(chǎn)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))。參見(jiàn)教材P170。

9、房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評(píng)估時(shí)，為同一估價(jià)目的，對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)應(yīng)遵循(　)原則。

A、一致性

B、一貫性

C、謹(jǐn)慎

D、替代

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是一致性原則和一貫性原則。一貫性原則是指為同一估價(jià)目的，在不同時(shí)間對(duì)同一房地產(chǎn)再次或多次估價(jià)時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法或?qū)Υ绞竭M(jìn)行估價(jià)。也就是現(xiàn)在與過(guò)去所采用的估價(jià)方法或?qū)Υ绞綉?yīng)相同，不得隨意變更。例如，房地產(chǎn)投資信托基金物業(yè)價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循一貫性原則，即為同一估價(jià)目的，對(duì)同一房地產(chǎn)投資信托基金的同一物業(yè)在不同價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)值或價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)采用相同的估價(jià)方法。參見(jiàn)教材P172。

10某宗房地產(chǎn)通過(guò)計(jì)算：新用途的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)>現(xiàn)狀房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，應(yīng)以(　)為前提進(jìn)行估價(jià)。

A、維持現(xiàn)狀

B、裝飾裝修改造

C、改變用途

D、重新利用

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是最高最佳利用原則。經(jīng)分析、判斷，以改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)選擇改變用途前提進(jìn)行估價(jià)。現(xiàn)有房地產(chǎn)應(yīng)改變用途的財(cái)務(wù)上可行的條件是：(新用途下的房地產(chǎn)價(jià)值-改變用途的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn))>現(xiàn)用途下的房地產(chǎn)價(jià)值。參見(jiàn)教材P170。

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