2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(4)

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》精華試題(4)

1.下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)的特性有( )。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價(jià)值量大

E.保值增值

【答案】AD

【試題解析】一種財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)一無二、價(jià)值量較大兩個(gè)特性，才真正需要專業(yè)估價(jià)。

2.下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不符合職業(yè)道德行為的有( )。

A.某估價(jià)機(jī)構(gòu)承接了該機(jī)構(gòu)某股東妻弟房地產(chǎn)的司法鑒定評(píng)估

B.某估價(jià)機(jī)構(gòu)在承接估價(jià)業(yè)務(wù)時(shí)，涉及特殊構(gòu)筑物估價(jià)，主動(dòng)聘請有關(guān)老師提供幫助

C.某估價(jià)機(jī)構(gòu)把在估價(jià)工作中需要了解的估價(jià)委托人的商業(yè)資料提供給房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織檢查

D.估價(jià)委托人對(duì)估價(jià)結(jié)果提出了明確要求，由于時(shí)間緊，加上估價(jià)業(yè)務(wù)簡單，某估價(jià)機(jī)構(gòu)按其要求完成了估價(jià)

E.某估價(jià)師臨時(shí)接到出差任務(wù)，實(shí)際負(fù)責(zé)估價(jià)業(yè)務(wù)的估價(jià)人員以該估價(jià)師名義在估價(jià)報(bào)告上簽字后提交估價(jià)報(bào)告

【答案】ACDE

【試題解析】對(duì)于A選項(xiàng)，估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)于有利害關(guān)系或利益沖突的要回避;C選項(xiàng)，不得泄漏委托人的商業(yè)秘密;D選項(xiàng)，估價(jià)師要堅(jiān)持獨(dú)立客觀公正原則進(jìn)行估價(jià);E選項(xiàng)，不得允許他人使用自己的名義在估價(jià)的報(bào)告上簽字、蓋章。

3.房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價(jià)值通?？梢缘玫奖３郑踔?xí)S著時(shí)間推移而自然增加。會(huì)引起房地產(chǎn)自然增值的因素是( )。

A.對(duì)房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)

E.建造成本增加

【答案】BD

【試題解析】房地產(chǎn)自然增值包括3個(gè)方面：外部經(jīng)濟(jì)、需求增加導(dǎo)致稀缺性增加、房地產(chǎn)使用管制改變所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，是真正的房地產(chǎn)自然增值;A選項(xiàng)，房地產(chǎn)對(duì)本身進(jìn)行投資改良所引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲不是自然增值;C選項(xiàng)，通貨膨脹引起的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，不是真正的房地產(chǎn)增值，而是房地產(chǎn)保值。

4.關(guān)于投資價(jià)值和市場價(jià)值的說法，正確的有( )。

A.投資價(jià)值與市場價(jià)值都可采用收益法評(píng)估

B.評(píng)估市場價(jià)值采用的折現(xiàn)率是與該類房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)程度對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率

C.評(píng)估投資價(jià)值采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的最高報(bào)酬率

D.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，凈收益應(yīng)采用稅前凈收益

E.評(píng)估投資價(jià)值時(shí)，要求對(duì)未來凈收益估計(jì)是客觀的

【答案】AB

【試題解析】C選項(xiàng)，評(píng)估投資價(jià)值采用的折現(xiàn)率是某個(gè)特定投資者所要求的最低報(bào)酬率，這個(gè)特定的投資者所要求的最低報(bào)酬率，可能高于也可能低于該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對(duì)應(yīng)的社會(huì)一般報(bào)酬率;D選項(xiàng)，凈收益采用稅前凈收益計(jì)算的是自有資金的投資額，相對(duì)于包含自有資金和抵押貸款價(jià)值在內(nèi)的整體房地產(chǎn)價(jià)值來說是不完整的;E選項(xiàng)，不同的投資者對(duì)未來凈收益的預(yù)測，有的可能是樂觀的，有的可能是保守的，有的可能是中性的。

5.關(guān)于評(píng)估帶租約房地產(chǎn)的說法，錯(cuò)誤的是( )。

A.合同租金與市場租金的差異程度對(duì)無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值有影響

B.抵押估價(jià)、轉(zhuǎn)讓估價(jià)應(yīng)評(píng)估承租人權(quán)益價(jià)值

C.在其他條件相同時(shí)，無租約限制條件下評(píng)估價(jià)值大于有租約限制條件下出租人權(quán)益價(jià)值

D.房屋征收評(píng)估應(yīng)評(píng)估無租約限制價(jià)值

E.只要合同約定租金不變，市場租金下跌或上漲時(shí)，承租人權(quán)益價(jià)值始終不變

【答案】ABCE

【試題解析】無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值不受合同租金的影響;抵押估價(jià)和轉(zhuǎn)讓估價(jià)評(píng)的是出租人權(quán)益價(jià)值;在合同租金高于市場租金情況下，無租約限制條件下的評(píng)估價(jià)值小于有租約限制條件下的出租人權(quán)益價(jià)值。

6.影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境是( )。

A.規(guī)劃環(huán)境

B.人文環(huán)境

C.水文環(huán)境

D.聲覺環(huán)境

E.視覺環(huán)境

【答案】BCDE

【試題解析】影響房地產(chǎn)價(jià)格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。

7.下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，屬于位置因素的有( )。

A.與相關(guān)場所的距離

B.朝向、樓層

C.方位

D.外部配套設(shè)施

E.視覺環(huán)境

【答案】ABC

【試題解析】位置包括房地產(chǎn)所處的方位、與相關(guān)場所的距離、臨街狀況、朝向，當(dāng)為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，所處的樓層也是位置因素。

8.影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素包括( )等。

A.政治安定狀況

B.社會(huì)治安狀況

C.城市化

D.房地產(chǎn)投機(jī)

E.居民收入

【答案】ABCD

【試題解析】影響房地產(chǎn)價(jià)格的社會(huì)因素主要有政治安定狀況、社會(huì)治安狀況、城市化和房地產(chǎn)投機(jī)等，居民收入是經(jīng)濟(jì)因素。

9.有助于把握房地產(chǎn)估價(jià)的最高最佳利用原則的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理有( )。

A.收益遞增遞減原理

B.均衡原理

C.替代原理

D.預(yù)期原理

E.適合原理

【答案】ABE

【試題解析】當(dāng)把替代原則用于某個(gè)參數(shù)的測算、選取時(shí)，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。預(yù)期原理是收益法的理論基礎(chǔ)。

10.完好房的成新度可以是( )。

A.五成

B.六成

C.七成

D.八成

E.九成

【答案】DE

【試題解析】完好房的成新度為十、九、八成，基本完好房的成新度為七、六成，一般損壞房的成新度為五、四成，嚴(yán)重?fù)p壞房及危險(xiǎn)房的成新度為三成及以下。

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