2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習題(27)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》練習題(27)

1.某人現(xiàn)有資金50萬元，欲競買一個建筑面積為120m2、收益期為10年的店鋪用于出租，其期望的自有資金資本化率為10%。店鋪正常月租金為120元/m2，運營費用為租金收入的35%。銀行可提供最高為六成、10年期、年利率8%的抵押貸款。該投資者所能接受的最高競買價格為(　)萬元。

A.80.00

B.91.82

C.125.00

D.127.90

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資組合技術(shù)。(1)抵押貸款資本化率(抵押貸款常數(shù))RM==A/V=YM+YM/[(1+YM)n-1]，按年等額償還貸款本息，則RM=8%+8%/[(1+8%)10-1]=14.903%;(2)購買者要求的稅前現(xiàn)金流量=50×10%=5(萬元);(3)償還抵押貸款的能力=年凈收益-稅前現(xiàn)金流量=120×120×12×(1-35%)/10000-5=6.232(萬元);(4)抵押貸款金額=6.232/14.903%=41.82(萬元);(5)該投資者能接受的最高競買價格=41.82萬元+50萬元=91.82萬元。參見教材P275。

2.關(guān)于成本法估價中土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用估算的說法正確的是(　)。

A.應按它們在過去實際發(fā)生時點的實際水平來估算

B.應按它們在過去實際發(fā)生時點的正常水平來估算

C.應按它們在未來預計發(fā)生時點的正常水平來估算

D.應按它們在價值時點的正常水平來估算

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)價格構(gòu)成。成本法估價中，土地成本、建設成本、管理費用、銷售費用等，均應按它們在價值時點的正常水平來估算。參見教材P288。

3.某房地產(chǎn)重新開發(fā)建設的直接成本、管理費用、投資利息分別為4000萬元、180萬元和350萬元，銷售費用、銷售稅費分別為銷售價格的3.5%、6%，投資利潤率為20%。該房地產(chǎn)的重置價值為(　)萬元。

A.5890

B.5976

C.6053

D.6135

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是開發(fā)利潤。設房地產(chǎn)重置價值為V，投資利潤率=開發(fā)利潤/(土地成本+建設成本+管理費用+銷售費用)，則開發(fā)利潤=20%×(4000+180+0.035V)=836+0.007V，V=4000+180+350+0.035V+0.06V+836+0.007V，V=5976萬元。參見教材P298。

4.某建筑物的土建工程直接費為780元/m2(其中人工費為130元/m2)，安裝工程直接費為450元/m2(其中人工費為50元/m2)，裝飾裝修工程直接費為900元/m2(其中人工費為45元/m2)，又知該地區(qū)土建工程綜合費率為直接費的15%，安裝工程綜合費率為人工費的75%，裝飾裝修工程綜合費率為人工費的72%，稅金為3.5%。該建筑物的建筑安裝工程費為(　)元/m2。

A.2204.55

B.2397.99

C.3123.19

D.3345.64

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。(1)土建工程費=780×(1+15%)×(1+3.5%)=928.40(元/m2)，(2)安裝工程費=(450+50×75%)×(1+3.5%)=504.56(元/m2)，(3)裝飾裝修工程費=(900+45×72%)×(1+3.5%)=965.03(元/m2)，(4)單位建筑安裝工程費=(1)+(2)+(3)=2397.99(元/m2)。參見教材P307。

5.某寫字樓因停車位數(shù)量不能滿足需要，租金明顯低于市場租金，由此造成的該寫字樓折舊屬于(　)。

A.外部折舊

B.功能落后折舊

C.功能缺乏折舊

D.使用磨損折舊

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。題干中的折舊，與功能不足有關(guān)。功能落后折舊是指因建筑物中某些部件、設備設施、功能等低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損。如建筑樣式過時，空間布局欠佳等。停車位不是沒有，而是不足。所以不是功能缺乏，而是功能落后。A是外部折舊;D是物質(zhì)折舊。參見教材P312。

6.某商場是6年前一幢已使用5年的舊廠房改變用途并簡單裝修而成，同時補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，出讓合同約定建設用地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償。建筑物經(jīng)濟壽命為60年，殘值為零，采用直線法計算該商場建筑物目前的成新率為(　)。

A.75.56%

B.81.67%

C.85.00%

D.86.67%

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是求取建筑物折舊應注意的問題。成新率=(60-5-6)/60×100%=81.67%。土地使用期限屆滿時建筑物的殘余價值應給予相應補償，所以不考慮土地使用權(quán)期限的影響，按照建筑物的經(jīng)濟壽命60年計算折舊。6年前已經(jīng)使用5年，所以實際經(jīng)過年限為11年。參見教材P327。

7.關(guān)于假設開發(fā)法估價中調(diào)查房地產(chǎn)開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是(　)。

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取最佳開發(fā)利用方式

B.弄清土地權(quán)益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產(chǎn)已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇。選項C錯誤，弄清土地的區(qū)位狀況，主要是為選擇最佳的用途服務。參見教材P342。

8.某在建寫字樓的建筑面積為30000m2，預計建成的正常建設期為3年，現(xiàn)該在建寫字樓擬轉(zhuǎn)讓，預計完成轉(zhuǎn)讓交易需要3個月。根據(jù)實地查勘，形成該在建寫字樓現(xiàn)狀的正常建設期為1.25年。預計寫字樓建成后可全部租出，凈租金收入為2元/(m2·天)，每年計365天，空置率為10%，資本化率為5%，折現(xiàn)率為15%。該在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值為(　)萬元。

A.29807

B.30867

C.35755

D.36194

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是開發(fā)完成后的價值。(1)建成后租金年收益A=2×365×(1-10%)×3=1971萬元，(2)直接資本化法V=A/Y=1971/5%=39420萬元，(3)在建寫字樓建成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值=39420/(1+15%)2=29807萬元。轉(zhuǎn)讓交易0.25年，建成完工需要1.75年，合計2年。參見教材P349。

9.運用假設開發(fā)法中的靜態(tài)分析法估價，采用直接成本利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤時，計算基數(shù)不包括(　)。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)價值

B.后續(xù)的建設成本

C.后續(xù)的管理費用

D.待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是假設開發(fā)法后續(xù)開發(fā)的應得利潤。采用直接成本利用率計算后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數(shù)為待開發(fā)房地產(chǎn)價值及其取得稅費，以及后續(xù)的建設成本。參見教材P351。

10.利用直線趨勢法對某類商品住宅2004～2013年的平均價格進行分析，擬合成一直線趨勢方程Y=3522+385X，其中Y為商品住宅價格，X為時間，且∑X=0。經(jīng)驗證該方程擬合度較高，則利用該方程預測該類商品住宅2014年的平均價格為(　)元/m2。

A.5447

B.5832

C.6987

D.7757

『正確答案』D

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