2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(23)

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2020房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》練習(xí)題(23)

1、采用收益法對餐飲房地產(chǎn)進行估價時，凈收益測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，當(dāng)利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益時，應(yīng)剝離(　)。

A、平均商業(yè)利潤

B、正常經(jīng)營收入

C、非正常經(jīng)營收入

D、超額利潤

2、下列選項中，屬于餐飲房地產(chǎn)所具有的特殊性的是(　)。

A、地段選擇的差異性

B、經(jīng)營者的差異性

C、服務(wù)對象的差異性

D、管理水平的差異性

3、甲公司擁有一宗登記用途為工業(yè)的房地產(chǎn)，建成于2010年，現(xiàn)狀用于商業(yè)，于2014年作為抵押物申請了抵押貸款?，F(xiàn)甲公司擬以該宗房地產(chǎn)再次申請抵押貸款，委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其再次抵押價值。則對該宗工業(yè)房地產(chǎn)進行實物狀況分析時，一般不重點分析的因素是(　)。

A、用地面積與形狀

B、設(shè)備設(shè)施和用具

C、地質(zhì)和水文條件

D、房地產(chǎn)用途

4、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托，對市中心某大廈地下二層進行房地產(chǎn)抵押價值評估，目的是為委托人辦理續(xù)期貸款提供價值參考依據(jù)。該大廈地下二層為車位，均可獨立出售，目前業(yè)主對外出租。下列關(guān)于地下停車庫價格特點的表述中，錯誤的是(　)。

A、價格往往和車位數(shù)掛鉤

B、價格和最初原始投入的緊密程度較低

C、同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價格容易出現(xiàn)較大的變化

D、價格受地上房地產(chǎn)租售狀況影響較大

5、加油站一般主要采用的估價方法是(　)。

A、比較法

B、假設(shè)開發(fā)法

C、收益法

D、成本法

6、下列選項中，不屬于住宅房地產(chǎn)實地查勘主要內(nèi)容的是(　)。

A、估價對象位置、四至、樓盤名稱

B、估價對象建筑結(jié)構(gòu)

C、估價對象通風(fēng)、彩光

D、估價對象周邊交通便捷度

7、以下不屬于經(jīng)營性房地產(chǎn)的是(　)。

A、娛樂會所

B、酒店

C、寫字樓

D、學(xué)校

8、以下不屬于工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘記錄重點內(nèi)容的是(　)。

A、通風(fēng)、采光

B、位置、四至

C、工業(yè)集聚度

D、用途、類型

9、房地產(chǎn)市場調(diào)查分析中，整體房地產(chǎn)市場調(diào)查分析的服務(wù)對象不包括(　)。

A、房地產(chǎn)開發(fā)商

B、投資或金融機構(gòu)

C、地方政府以及購房者

D、施工單位

10、可行性研究報告對不同使用人的作用不同，當(dāng)報告使用人為開發(fā)商時，其關(guān)注的重點是(　)。

A、側(cè)重于項目的經(jīng)濟可行性評價

B、項目是否具備相應(yīng)的開發(fā)建設(shè)條件

C、側(cè)重于社會效益評價

D、側(cè)重于本項目正常運營條件下的還貸或盈利能力評價

11、下列不屬于商業(yè)房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告中商圈分析內(nèi)容的是(　)。

A、城市商業(yè)用地的供應(yīng)

B、商業(yè)房地產(chǎn)分布

C、商業(yè)經(jīng)營形態(tài)

D、商圈流量

答案

1、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理。利用收益法對餐飲房地產(chǎn)進行估價時，凈收益的測算中需要剝離非房地產(chǎn)帶來的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來的收益是餐飲房地產(chǎn)估價的難點。方法之一是通過商業(yè)利潤進行剝離，商業(yè)利潤包括平均商業(yè)利潤和超額商業(yè)利潤;即當(dāng)估價對象獲取的利潤率高于社會平均商業(yè)利潤率時，兩者之差為其獲取的超額利潤率，此時在凈收益的求取時既扣除平均商業(yè)利潤也扣除超額利潤。方法之二是利用平均商業(yè)利潤測算估價對象的客觀收益，剝離非正常經(jīng)營收入。參見教材P156。

2、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是餐飲房地產(chǎn)及其估價特點。餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，主要體現(xiàn)在：地段選擇的差異性;營業(yè)收入的差異性。參見教材P156。

3、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要因素。影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的主要實物狀況包括用地面積與形狀、地質(zhì)和水文條件、房地產(chǎn)用途。參見教材P165。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是停車庫的估價。選項C錯誤，地下停車庫價格的特點之一是，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)單位價格不會出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車庫自身地位和使用功能的特殊性，其單位價格往往不會像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨特性，同一地區(qū)同一類型房地產(chǎn)地下停車庫單位價格比較一致。參見教材P181。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是加油站的估價。加油站一般主要采用收益法估價，此外也可以利用成本法作為估價的輔助方法。參見教材P183。

6、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項D屬于經(jīng)營性或者工業(yè)房地產(chǎn)實地查勘主要內(nèi)容。參見教材P70～71。

7、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。經(jīng)營性房地產(chǎn)主要包括商鋪、寫字樓、酒店、餐飲、娛樂等房地產(chǎn)。學(xué)校屬于公益性房地產(chǎn)。參見教材P70。

8、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是估價對象實地查勘記錄。選項A是住宅房地產(chǎn)實地查勘記錄重點內(nèi)容。參見教材P71。

9、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是其他房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)概述。整體房地產(chǎn)市場調(diào)查分析的服務(wù)對象包括房地產(chǎn)開發(fā)商、投資或金融機構(gòu)、房地產(chǎn)專業(yè)機構(gòu)、地方政府以及投資者。參見教材P338。

10、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是其他房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)概述?？尚行匝芯繄蟾鎸Σ煌褂萌说淖饔貌煌?dāng)報告使用人為開發(fā)商時，其關(guān)注的重點是項目的經(jīng)濟可行性評價。參見教材P342。

11、

【正確答案】 A

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)市場調(diào)查分析。選項A屬于商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢分析的內(nèi)容。商業(yè)房地產(chǎn)商圈分析包括商圈環(huán)境分析、商圈流量分析、商業(yè)房地產(chǎn)分布分析、商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)分析。參見教材P347。

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