2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》練習(xí)題(18)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》練習(xí)題(18)

下列關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)特征的表達(dá)中，不正確的是(　)。

A.有專業(yè)投資管理者負(fù)責(zé)經(jīng)營管理

B.收入現(xiàn)金流的主要部分分配給了股東

C.分為權(quán)益型和抵押型兩種形式

D.投資流動(dòng)性好

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。分為權(quán)益型、抵押型和混合型三種形式。參見教材P12。

假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15%，國債的投資收益率為10%，市場整體的平均收益率為20%，則房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)是(　)。

A.0.25

B.0.50

C.1.50

D.2.00

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是投資組合理論。參見教材P26。

資產(chǎn)預(yù)期收益率=無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率+市場風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)(市場整體平均收益率-無風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率)

如果整個(gè)投資市場的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場相對于整個(gè)投資市場的風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)系數(shù)為0.4，則房地產(chǎn)投資評估模型中所用的折現(xiàn)率為(　)。

A.8%

B.4%

C.14%

D.12%

『正確答案』C

房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的(　)。

A.銷售收入

B.轉(zhuǎn)讓收入

C.租金收入

D.利息收入

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)間接投資。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。參見教材P12。

多選題

1根據(jù)物業(yè)的類型和特點(diǎn)不同，可以將物業(yè)管理分為居住物業(yè)管理、公共物業(yè)管理和收益性物業(yè)管理。物業(yè)類型不同，物業(yè)管理的側(cè)重點(diǎn)和工作程序也有差異。對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括(　)。

A、制定物業(yè)管理計(jì)劃

B、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)

C、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制

D、安全保衛(wèi)

E、加大物業(yè)人員培訓(xùn)

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是制定物業(yè)管理計(jì)劃。對最為復(fù)雜的收益性物業(yè)管理而言，其工作內(nèi)容主要包括以下幾個(gè)方面：制定物業(yè)管理計(jì)劃、加強(qiáng)市場宣傳、制定租金收取辦法、物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)、安全保衛(wèi)、協(xié)調(diào)與業(yè)主和租戶的關(guān)系、進(jìn)行物業(yè)管理組織與控制。參見教材P338。

2開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制，主要包括(　)。

A、前期開發(fā)計(jì)劃

B、工程建設(shè)計(jì)劃

C、開發(fā)成本估算

D、建設(shè)場地的布置

E、施工隊(duì)伍的選擇

【正確答案】 ABDE

【答案解析】 本題考查的是可行性研究的內(nèi)容?？尚行匝芯恐?，開發(fā)建設(shè)計(jì)劃的編制包括：(1) 前期開發(fā)計(jì)劃。包括從項(xiàng)目創(chuàng)意、可行性研究、獲取土地使用權(quán)、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開工許可證直至完成開工前準(zhǔn)備等一系列工作計(jì)劃;(2)工程建設(shè)計(jì)劃。包括各個(gè)單項(xiàng)工程的開、竣工時(shí)間，進(jìn)度安排，市政工程的配套建設(shè)計(jì)劃等;(3)建設(shè)場地的布置;(4)施工隊(duì)伍的選擇。選項(xiàng)C屬于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)及社會(huì)效益分析。參見教材P254。

3土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)主要包括(　)。

A、完工風(fēng)險(xiǎn)

B、土地儲備機(jī)構(gòu)自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足

C、貸款保證風(fēng)險(xiǎn)

D、土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配

E、抵押估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

【正確答案】 BD

【答案解析】 本題考查的是土地儲備貸款。土地儲備貸款風(fēng)險(xiǎn)包括：(1)土地儲備機(jī)構(gòu)自有運(yùn)作資金嚴(yán)重不足，主要依靠銀行貸款;(2)土地出讓計(jì)劃不明確，還貸資金來源的時(shí)間不能與貸款期限相匹配;(3)土地儲備機(jī)構(gòu)貸款抵押中的法律問題帶來的風(fēng)險(xiǎn)。選項(xiàng)ACE屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)。參見教材P304。

4抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券的類型包括(　)。

A、抵押貸款支持債券

B、抵押貸款傳遞證券

C、抵押貸款直付債券

D、抵押貸款可轉(zhuǎn)換債券

E、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)

【正確答案】 ABCE

【答案解析】 本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款二級市場。抵押貸款二級市場上交易的抵押貸款支持證券，主要有四種類型：抵押貸款支持債券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款直付債券、抵押貸款擔(dān)保債務(wù)。參見教材P313。

5房地產(chǎn)貸款擔(dān)保形式通常有(　)。

A、保證

B、抵押

C、質(zhì)押

D、留置

E、定金

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審查。房地產(chǎn)貸款擔(dān)保通常有以下三種形式：保證、抵押、質(zhì)押。參見教材P332。

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