2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》練習(xí)題(10)

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2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《經(jīng)營與管理》練習(xí)題(10)

【習(xí)題】房地產(chǎn)項(xiàng)目盈虧平衡分析中，不包括(　)分析。

A.最低租售價(jià)格

B.最低租售數(shù)量

C.最低利潤水平

D.最高土地取得價(jià)格

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析。分析的因素是成本或是收入方面的，利潤是計(jì)算出來的。參見教材P219。

【習(xí)題】房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析中不能用于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評價(jià)的方法是(　)。

A.老師打分法

B.“三項(xiàng)預(yù)測值”法

C.解析法

D.蒙特卡洛模擬法

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是敏感性分析的“三項(xiàng)預(yù)測值”法。選項(xiàng)B不是風(fēng)險(xiǎn)分析的方法，是敏感性分析的方法。也可以用排除法。參見教材P227。

【習(xí)題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個(gè)層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為(　)。

A.利潤總額

B.投資利潤

C.稅后利潤

D.可分配利潤

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額=營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額。參見教材P173。

【習(xí)題】下列關(guān)于房地產(chǎn)投資分析中成本的表述中，正確的是(　)。

A.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本完全不一樣

B.應(yīng)根據(jù)實(shí)際發(fā)生費(fèi)用記錄來確定

C.與財(cái)務(wù)報(bào)表中的成本一樣

D.是對項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是投資與成本。選項(xiàng)A是不完全一樣，而非完全不一樣;選項(xiàng)B，投資分析中使用的成本有很多是對擬實(shí)施項(xiàng)目未來將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測和估算。參見教材P170。

【習(xí)題】某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進(jìn)入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24000元、投資者權(quán)益增加值為2200元、店鋪市場價(jià)值增長率為2%，則考慮物業(yè)增值時(shí)該店鋪的投資回報(bào)率為(　)。

A.7.1%

B.12.0%

C.13.1%

D.19.1%

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率。參見教材P201。

當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)

【習(xí)題】采用差額內(nèi)部收益率法進(jìn)行投資方案比選時(shí)，是將差額內(nèi)部收益率(△IRR)與最低的可接受收益率(ic)進(jìn)行比較，判別標(biāo)準(zhǔn)是(　)。

A.若△IRR>ic，則投資大的方案為優(yōu)

B.若△IRR>ic，則投資小的方案為優(yōu)

C.若△IRR

D.若△IRR

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法。如果大于最低可接受收益率，以投資大的方案為最優(yōu);如果小于最低可接受收益率，以投資小的方案為最優(yōu)。參見教材P209。

【習(xí)題】有三個(gè)互斥方案，不可以采用的比選方法為(　)。

A.差額投資內(nèi)部收益率

B.凈現(xiàn)值

C.內(nèi)部收益率

D.等額年值

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法?；コ夥桨覆荒苡脙?nèi)部收益率這個(gè)指標(biāo)。方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法包括：凈現(xiàn)值法、差額投資內(nèi)部收益率法、等額年值法、費(fèi)用現(xiàn)值比較法和費(fèi)用年值比較法。參見教材P209。

【習(xí)題】某開發(fā)企業(yè)某季度的銷售收入為1000萬元，其開發(fā)項(xiàng)目位于地級市。當(dāng)期的期間費(fèi)用為30萬元，增值稅及附加為55萬元，土地增值稅預(yù)征為20萬元，則當(dāng)期預(yù)征的企業(yè)所得稅為(　)萬元。

A.8.75

B.11.25

C.13.25

D.15.75

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。

第一步：算出本季度毛利額。項(xiàng)目位于地級市，則毛利率為15%。

毛利額=1000×15%=150(萬元)

第二步：算出當(dāng)期應(yīng)納稅所得額

應(yīng)納稅所得額=當(dāng)期毛利額-期間費(fèi)用-增值稅及附加-土地增值稅預(yù)征=150-30-55-20=45(萬元)

第三步：算出預(yù)征的企業(yè)所得稅額

預(yù)征所得稅額=45×25%=11.25(萬元)。參見教材P176。

【習(xí)題】以下有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目稅費(fèi)的說法，不正確的是(　)。

A.增值稅是對銷售貨物或提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種

B.目前增值稅已全面替代了土地增值稅

C.城市維護(hù)建設(shè)稅，以納稅人實(shí)際繳納的增值稅稅額為計(jì)稅依據(jù)

D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，按照5%的征收率計(jì)征增值稅

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是營業(yè)收入、利潤和稅金。營改增，增值稅替代了營業(yè)稅，不是土地增值稅。參見教材P174。

【習(xí)題】某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額50萬元，期限20年，年利率6%的個(gè)人住房抵押貸款，若以等額還本利息照付的方式按月還款，則其第10年第8個(gè)月的還款金額為(　)元。

A.2093.75

B.2208.33

C.3385.42

D.4583.33

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是利息。

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