2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(3)

2020房地產(chǎn)估價(jià)師考試《案例分析》練習(xí)題(3)

2.某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托評(píng)估一停建住宅項(xiàng)目的轉(zhuǎn)讓價(jià)值，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2014年6月15日。該項(xiàng)目土地是2008年6月以出讓方式取得，2010年6月項(xiàng)目結(jié)構(gòu)封頂后因故停工。根據(jù)委托人提供的資料，項(xiàng)目實(shí)際已支出成本2800元/m2，包括土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用以及2008年6月至價(jià)值時(shí)點(diǎn)的投資利息。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)調(diào)查核實(shí)，認(rèn)為委托人列支的截止項(xiàng)目停工的各項(xiàng)實(shí)際成本費(fèi)用符合當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)情況，在采用成本法估價(jià)時(shí)，確定該房地產(chǎn)的重置成本為2800元/m2。

問(wèn)題：

1.上述確定該房地產(chǎn)的重置成本的過(guò)程有哪些錯(cuò)誤?

2.在正確確定重置成本后，還應(yīng)考慮哪些因素才能測(cè)算出成本價(jià)值?

考點(diǎn)分析：成本法的應(yīng)用、還可作指錯(cuò)類(lèi)型范例：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成分為土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅金、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材289～299頁(yè)。

【參考答案】

1.錯(cuò)誤有：

(1)不能按照各項(xiàng)成本費(fèi)用在過(guò)去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來(lái)估算，而應(yīng)該按照當(dāng)時(shí)價(jià)值時(shí)點(diǎn)市場(chǎng)情況的各項(xiàng)費(fèi)用的客觀正常水平來(lái)估算。

(2)“開(kāi)發(fā)成本”包含土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、銷(xiāo)售稅費(fèi)、投資利息共六項(xiàng)，不能將開(kāi)發(fā)成本與土地取得成本和管理費(fèi)等并列。

(3)該房地產(chǎn)重置成本除上述開(kāi)發(fā)成本外，還應(yīng)有開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。

(4)投資利息的計(jì)息起點(diǎn)應(yīng)為計(jì)息項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生時(shí)點(diǎn)，終點(diǎn)是建設(shè)期的終點(diǎn)。

或：不應(yīng)計(jì)至價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

2.重置價(jià)格還應(yīng)減去折舊。

或：(1)可能存在的施工質(zhì)量缺陷、有形損耗等各種原因產(chǎn)生的物質(zhì)折舊。

(2)可能存在的爛尾樓設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)(落后)等各種原因產(chǎn)生的功能折舊。

(3)可能存在的由于市場(chǎng)供求狀況、規(guī)劃、政策等方面的外部因素變化產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)折舊。

《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》教材311～312頁(yè)。

試題總結(jié)：成本法主要考查實(shí)際成本和客觀成本的不同，投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的確定，折舊的扣除、折舊年限的確定。

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