2020房估《理論與方法》章節(jié)練習(xí)題：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要

2020房估《理論與方法》章節(jié)練習(xí)題：對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要

【例題】房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括(　)。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。房地產(chǎn)抵押對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的需要，包括：初次抵押估價(jià)、再次抵押估價(jià)、續(xù)貸抵押估價(jià)、抵押期間估價(jià)、抵押房地產(chǎn)處置估價(jià)。參見(jiàn)教材P17。

【例題】在貸款前期需要提供的房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)是(　)。

A.轉(zhuǎn)抵押估價(jià)

B.抵押房地產(chǎn)價(jià)值動(dòng)態(tài)評(píng)估

C.抵押成數(shù)測(cè)算

D.處置抵押房地產(chǎn)估價(jià)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估，還可提供房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)價(jià)、抵押率(或貸款價(jià)值比、貸款成數(shù))測(cè)算等服務(wù)。參見(jiàn)教材P17。

【2013年真題】在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。在房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)中，如果損害修復(fù)的必要費(fèi)用大于修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額，則損害在經(jīng)濟(jì)上是不可修復(fù)的。參見(jiàn)教材P23。

【例題】某住宅樓因鄰近施工項(xiàng)目而出現(xiàn)基礎(chǔ)不均勻沉降，該住宅樓總建筑面積為10000m2。共有100套住房，有100戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為5000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為1500元/月，在受損情況下的市場(chǎng)價(jià)格為4500元/m2;如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，恢復(fù)工程費(fèi)為150萬(wàn)元，并需居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1300元;該住宅樓修復(fù)后，會(huì)因曾受損而導(dǎo)致心理減價(jià)5%，關(guān)于該住宅樓修復(fù)和損害賠償?shù)恼f(shuō)法，正確的是(　)。

A.該損害在經(jīng)濟(jì)上是可修復(fù)的

B.修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額為500萬(wàn)元

C.該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額為500萬(wàn)元

D.在不修復(fù)情況下平均應(yīng)給予每戶的賠償金為6.5萬(wàn)元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償?shù)男枰?。選項(xiàng)A，經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù)，主要看修復(fù)的必要費(fèi)用，和修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增值誰(shuí)大。修復(fù)的必要費(fèi)用包括：修復(fù)工程費(fèi)150萬(wàn);租金損失100×1500×6=90萬(wàn);搬遷費(fèi)1300×2×100=26萬(wàn);合計(jì)266萬(wàn);修復(fù)后的價(jià)值增值：[5000×(1-5%)-4500]×10000=250萬(wàn)，得不償失，所以不具備經(jīng)濟(jì)上的可修復(fù)性。選項(xiàng)B，修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增值額為250萬(wàn)。選項(xiàng)C，不修復(fù)的時(shí)候的價(jià)值減損額為(5000-4500)×10000=500萬(wàn)。選項(xiàng)D，不修復(fù)的情況下，需要給每戶的賠償額為500萬(wàn)/100=5萬(wàn)。參見(jiàn)教材P22。

【例題1-1】某辦公樓工程基礎(chǔ)施工中，造成鄰近一幢住宅樓出現(xiàn)一定程度的門窗變形、墻體開(kāi)裂和基礎(chǔ)不均勻沉降等。該住宅樓總建筑面積5500m2，共60套住房，有60戶居民。經(jīng)評(píng)估，該住宅樓在未受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為6000元/m2，平均每套住房的市場(chǎng)租金為2000元/月，在受損狀況下的市場(chǎng)價(jià)格為5200元/m2;如果對(duì)該住宅樓進(jìn)行修復(fù)，修復(fù)工程費(fèi)為180萬(wàn)元，并需要居民搬遷和在外臨時(shí)安置6個(gè)月，搬遷費(fèi)平均每戶每次1000元，臨時(shí)安置費(fèi)平均每戶每月2000元;該住宅樓即使修復(fù)后，也會(huì)因曾受損使人們心理減價(jià)3%。

計(jì)算：

①該住宅樓在不修復(fù)情況下的價(jià)值減損額;

即受損前后的市場(chǎng)價(jià)格差：

(6000-5200)×5500=440.00(萬(wàn)元)

②修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額;

修復(fù)后前的市場(chǎng)價(jià)格差，即：

[6000×(1-3%)-5200]×5500=341.00(萬(wàn)元)

補(bǔ)充：受損后，和修復(fù)前，是一個(gè)時(shí)點(diǎn)，一個(gè)概念。

③修復(fù)的各項(xiàng)必要費(fèi)用;

包括修復(fù)工程費(fèi)、搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：180+0.1×2×60+0.2×6×60=264.00(萬(wàn)元)

④該損害在經(jīng)濟(jì)上是否可修復(fù);

比較修復(fù)的必要費(fèi)用(成本)與修復(fù)的價(jià)值增值(收益)。如前者≦后者，可修復(fù);反之，不可修復(fù)。

因?yàn)樾迯?fù)成本264萬(wàn)元<修復(fù)所能帶來(lái)的價(jià)值增加額341萬(wàn)元(修復(fù)收益)，在經(jīng)濟(jì)上可修復(fù)。

⑤該損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失額;

房地產(chǎn)價(jià)值減損(本例為修復(fù)工程費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額)之外的直接經(jīng)濟(jì)損失額，包括搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)，即：

0.1×2×60+0.2×6×60=84.00(萬(wàn)元)

⑥該損害造成的總損失額;

修復(fù)的必要費(fèi)用和修復(fù)后的價(jià)值減損額，即：

264+0.6×3%×5500=363.00(萬(wàn)元)

⑦如果由損害方修復(fù)，則損害方除修復(fù)外，平均還應(yīng)給予每戶的賠償金額。

給予每戶的賠償金額包括搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)和修復(fù)后的價(jià)值減損額，或者總損失額減去修復(fù)工程費(fèi)后的余額，即：

0.1×2+0.2×6+0.6×3%×5500÷60=3.05(萬(wàn)元)

本例題作為選擇題，以及計(jì)算題的考點(diǎn)，要注意：

不修復(fù)情況下的價(jià)值減損=損壞前后的市場(chǎng)價(jià)差

修復(fù)帶來(lái)的價(jià)值增加額=修復(fù)后前的市場(chǎng)價(jià)值差

損害經(jīng)濟(jì)上是否可被修復(fù)，修復(fù)的必要費(fèi)用小于修復(fù)后的價(jià)值增加值(成本效益原則)

損害造成的相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失，主要是搬遷費(fèi)和臨時(shí)安置費(fèi)

總損失額=修復(fù)必要費(fèi)用+修復(fù)后的價(jià)值減損額

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