2019房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓(xùn)練題(4)

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單項選擇題

1.在某舊城改造的房屋拆遷估價中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是(　)。

A.統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍

B.統(tǒng)一付款方式

C.統(tǒng)一價格單位

D.統(tǒng)一市場狀況

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。題干中告知了一個是使用面積，一個是建筑面積。這是 2 個不同的面積內(nèi)涵，因此價格單位是不一致的。參見教材 P186。

2.某宗土地的規(guī)劃容積率為 3，可興建 6000m 2 的商住樓，經(jīng)評估總地價為 180 萬元，該宗土地的單價為(　)元/m 2 。

A.100

B.300

C.600

D.900

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。容積率=總建筑面積/建筑用地面積：建筑用地面積=6000/3=2000m 2 ;土地單價=1800000/2000=900 元/m 2 。參見教材 P186。

3.某一交易實例房地產(chǎn)的使用面積為 3000 平方英尺，成交總價為 110 萬美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清為基準，假設(shè)美元的年利率為 7%)，首付 35 萬美元，半年后付35 萬美元，一年后付 30 萬美元，余款于一年半后付清。假設(shè)當(dāng)時的市場匯率為美元兌換 7.7 元人民幣，建筑面積與使用面積的關(guān)系為 1:0.65，則該交易實例以建筑面積為單位的實際價格約為()元人民幣/m 2 。(1 平方英尺=0.0929m 2 )

A.17484　　B.19020　　C.19754　　D.20539

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一付款方式。統(tǒng)一付款方式，成交日一次性付清的價格。35+35/(1+7%)0.5+30/(1+7%) 1 +10/(1+7%) 1.5 =105.91(萬美元)　統(tǒng)一幣種 105.91×7.7=815.49(萬元人民幣)(注意匯率時間點的選擇)房地產(chǎn)建筑面積=3000÷0.65×0.0929=428.769(m 2 )單價=8154900÷428.769=19019(元/m 2 )參見教材 P183。

4.某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方 2659 元/平方米，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔(dān)，據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)該由賣方繳納的稅費為正常成交價格的 6.8%，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的 3.9%，若買賣雙方重新約定買賣中涉及的稅費全由買方負擔(dān)，并在原價基礎(chǔ)上，相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格為(　)元/m 2 。

A.2385　　　　B.2393

C.2955　　　　D.2964

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔(dān)。分兩步計算，先要計算正常成交價格，再計算買方實際支付的價格。

第一步，計算正常成交價格。題干中說明了，稅費均由賣方負擔(dān)，即買方稅費轉(zhuǎn)嫁給了賣方，所以站在賣方視角分析。賣方得到了 2659元/平方米，但是他還要幫買方支付買方應(yīng)負擔(dān)的稅費，正常成交金額要低一些。用減法設(shè)正常成交價格為 X, X=2659-X×3.9%，X=2559

第二步，買家承擔(dān)賣家應(yīng)繳納的稅費，則買方應(yīng)付給賣方的價格肯定比實際成交價格 2559小，CD 排除，買方應(yīng)付給賣方的價格=2559-2559×6.8%=2385 元/m 2 。參見教材 P184～185。

轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，站在賣方視角分析：賣方實際得到的金額-幫買家繳納的稅費=正常成交價格。

轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析：買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格。

5.某可比實例賣方應(yīng)繳納的稅費由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費增加時，該可比實例的正常成交價格會(　)。

A.上升

B.下降

C.不變

D.無法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔(dān)。轉(zhuǎn)嫁給買方的話，站在買方視角分析。正常負擔(dān)下的價格=賣方實得金額/(1-應(yīng)由賣方繳納的稅費比率)=買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費。參見教材 P184。

6.某住宅的建筑面積為 100m 2 ，買賣合同約定成交價為 20000 元/m 2 ，價款分兩期支付，于成交日期支付 100 萬元，余款于一年后支付，交易稅費均由賣方承擔(dān)。已知買方應(yīng)繳納的稅費為 3 萬元，賣方應(yīng)繳納的稅費為 8 萬元，并在支付合同余款時繳納。若將該交易實例作為可比實例，年折現(xiàn)率為 6%，則對其建立比較基礎(chǔ)后的總價為(　)萬元。

A.201.89　　B.186.79　　C.191.51　　D.197.17

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一稅費負擔(dān)。由于交易稅費均由賣方承擔(dān)，合同約定成交價就是買方實付金額，正常負擔(dān)下的價格=買方實付金額-應(yīng)由買方繳納的稅費;另外，還要統(tǒng)一付款方式，將不是在成交日期一次性支付的房款換算為在成交日期時一次性付清的價格。正常成交價=[100+100/(1+6%)]-3/(1+6%)=191.51(萬元)。參見教材 P185。

7.某年 1 月 30 日購買某房地產(chǎn)的價格為 1000 美元/m 2 ，首付款為 20%，余款半年末一次性支付，月利率為 0.6%。當(dāng)年，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲 1%，人民幣兌美元的匯率 1 月 30 日為 6.59:1，9 月 30 日為 6.46:1。下列關(guān)于該房地產(chǎn)價格的說法，錯誤的是()。

A.該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣 6590 元/m 2

B.該房地產(chǎn)的實際交易價格為人民幣 6404 元/m 2

C.該房地產(chǎn)于該年 9 月 30 日的市場價格為 1052 美元/m 2

D.該類房地產(chǎn)在該年 1 月 30 日至 9 月 30 日期間以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度大于 1%

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是統(tǒng)一計價單位。該房地產(chǎn)的名義交易價格為人民幣 1000 美元/m 2 乘以當(dāng)日匯率。

該房地產(chǎn)的實際交易價格為(200+800/1.006 6 )×6.59=6404 元/m 2 人民幣;

該房地產(chǎn)于該年 9 月 30 日的市場價格為(200+800/1.006 6 )×1.01 8 =1052 美元/m 2 ;

題中選項 D 因為匯率變化，該類房地產(chǎn)以美元為基準的價格平均每月比上月上漲 1%，則該

類房地產(chǎn)以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度會小于 1%。參見教材 P186。

8.甲、乙兩宗相鄰地塊，市場價值分別為 100 萬元和 80 萬元，若將兩宗土地合并則總價值為240 萬元。如果甲地塊的使用權(quán)人擬購買乙地塊，則對雙方最為公平合理的正常價格應(yīng)為(　)萬元。

A.80　　B.107　　C.113　　D.140

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。正常價格=80+60×80/180=106.67(萬元)。參見教材 P190。

9.評估甲別墅的市場價值，選取乙別墅為可比實例，乙別墅的成交價格為 10000 元/平方米，裝修標(biāo)準為 1000 元/平方米，(甲別墅的裝修標(biāo)準為 800 元/平方米)，因乙別墅的位置比甲別墅好，在同等條件下，單價比甲別墅高 10%，若不考慮其他因素，則通過乙別墅求取的比較價格為(　)元/平方米。

A.7020　　B.8909　　C.7380 　　D.8580

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是交易情況修正的方法。(10000-1000+800)/1.1=8909。參見教材P190。

10.某房地產(chǎn)在 2006 年 3 月的價格為 2009 元/m 2 ，現(xiàn)要調(diào)整為 2006 年 9 月的價格。已知該類房地產(chǎn) 2006 年 3 月至 9 月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7 和118.3(均以上個月為基數(shù) 100)，則該房地產(chǎn) 2006 年 9 月的價格為(　)元/m 2。

A.2700.8　　　　B.2800.1

C.2800.8　　　　D.2817.7

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場狀況調(diào)整的方法。環(huán)比指數(shù) 9 月價格=3 月價格×4 月指數(shù)×5月指數(shù)×6 月指數(shù)×7 月指數(shù)×8 月指數(shù)×9 月指數(shù)=2009×(94.8/100)×(96.6/100)×(105.1/100)×(109.3/100)×(112.7/100)×(118.3/100)=2817.7 元/m 2 。注意必須從下個月的指數(shù)開始乘起，不能乘 3 月(當(dāng)月)的指數(shù)。參見教材 P193。

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