2019房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理專項習(xí)題(5)

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單項選擇題

1.房地產(chǎn)估價從某種意義上講是(　)房地產(chǎn)的價值。

A.發(fā)明

B.發(fā)現(xiàn)

C.創(chuàng)造

D.確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價的特點。估價師運用估價的理論與方法，對房地產(chǎn)市場進行調(diào)查，模擬市場價格運行機制，通過科學(xué)的分析、測算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測出房地產(chǎn)價值。參見教材P7。

2.不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。估價原則是在長期估價實踐中總結(jié)出來的，估價工作中應(yīng)該遵循的法則和標準。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應(yīng)該遵循同樣的估價原則;估價程序是確保估價過程沒有錯漏、缺失的估價工作的先后程序。任何估價業(yè)務(wù)都要遵循相同的估價程序;同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材P9。

3.從科學(xué)可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結(jié)果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。注意題干中的“可操作性”這個重要的關(guān)鍵提示，沒有這個提示，A也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有D為正確答案。參見教材P9。

4.下列有關(guān)估價準確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應(yīng)允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。選項D錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。參見教材P9。

5.在抵押貸款期間需要提供的房地產(chǎn)估價服務(wù)是(　)。

A.房地產(chǎn)抵押價值評估

B.抵押成數(shù)測算

C.抵押房地產(chǎn)價值動態(tài)評估

D.房地產(chǎn)貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。ABD都屬于貸款前期的估價服務(wù)項目。參見教材P15。

6.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產(chǎn)處置估價

D.續(xù)貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產(chǎn)市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關(guān)信息披露的需要，定期或在房地產(chǎn)市場價格變化較快時，對抵押房地產(chǎn)的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。參見教材P15。

7.估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)和估價委托人，其中(　)是估價主體。

A.估價報告的使用者

B.估價服務(wù)的需求者

C.估價委托人

D.房地產(chǎn)估價師和估價機構(gòu)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價當(dāng)事人。估價當(dāng)事人是指與估價活動有直接關(guān)系的單位和個人，包括估價人員、估價機構(gòu)和估價委托人。其中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師是估價服務(wù)的提供者，是估價主體;估價委托人是估價服務(wù)的直接需求者，是估價服務(wù)的直接對象。參見教材P27。

8.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價當(dāng)事人的說法中，正確的是(　)。

A.估價委托人一定是估價對象權(quán)利人

B.估價對象權(quán)利人一般都是估價利害關(guān)系人

C.估價報告使用人一定是估價利害關(guān)系人

D.估價委托人一定是估價報告使用人

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價當(dāng)事人。用舉例法排除錯誤選項。如法院拍賣查處房地產(chǎn)，法院就不是估價對象權(quán)利人，排除A;估價報告使用者不見得一定是估價利害關(guān)系人，還是上例，法院就不是估價利害關(guān)系人，排除C;如抵押估價中，委托人可能是借款人，而報告使用人為貸款人，故排除D。估價委托人可能是也可能不是估價對象權(quán)利人、估價利害關(guān)系人、估價報告使用人;估價對象權(quán)利人一般是估價利害關(guān)系人，可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用人。參見教材P29。

9.一個估價項目中的估價目的，本質(zhì)上是由(　)決定的。

A.估價機構(gòu)

B.估價師

C.估價報告使用者

D.估價委托人的估價需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價目的。估價目的取決于委托人的估價需要。參見教材P29。

10.一個估價項目中的估價目的，取決于(　)。

A.估價師的經(jīng)驗判斷

B.估價機構(gòu)的定位

C.估價報告使用者的預(yù)期

D.估價委托人對估價的實際需要

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價目的。估價目的是指估價委托人對估價報告的預(yù)期用途。它取決于委托人對估價的實際需要。參見教材P29。

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