2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例分析》試題及答案(三)

一、某企業(yè)投資建設(shè)一個(gè)工業(yè)項(xiàng)目，該項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中的相關(guān)資料和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)如下：

1.項(xiàng)目工程費(fèi)用為2000萬元，工程建設(shè)其他費(fèi)用為500萬元(其中無形資產(chǎn)費(fèi)用為200萬元)，基本預(yù)備費(fèi)費(fèi)率為8%，預(yù)計(jì)未來3年的年均投資價(jià)格上漲率為5%。

2.項(xiàng)目建設(shè)前期年限為1年，建設(shè)期為2年，生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期為8年。

3.項(xiàng)目建設(shè)期第1年完成項(xiàng)目靜態(tài)投資的40%，第2年完成靜態(tài)投資的60%，項(xiàng)目生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年投入流動(dòng)資金240萬元。

4.項(xiàng)目的建設(shè)投資、流動(dòng)資金均由資本金投入。

5.除了無形資產(chǎn)費(fèi)用之外，項(xiàng)目建設(shè)投資全部形成固定資產(chǎn)(無可抵扣固定資產(chǎn)進(jìn)項(xiàng)稅額)。無形資產(chǎn)按生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期平均攤銷，固定資產(chǎn)使用年限為8年，殘值率為5%，采用直線法折舊。

6.項(xiàng)目正常年份的產(chǎn)品設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力為10000件/年，正常年份年總成本費(fèi)用為950萬元，其中，項(xiàng)目單位產(chǎn)品的可變成本為550元(無可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅)，其余為固定成本。項(xiàng)目產(chǎn)品預(yù)計(jì)售價(jià)為1400元/件(不含稅)，增值稅稅率為17%，增值稅附加稅稅率為6%，企業(yè)適用的所得稅稅率為25%。

7.項(xiàng)目生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期第1年的生產(chǎn)能力為正常年份設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的70%，第2年及以后各年的生產(chǎn)能力達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的100%。

(計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))

<1> 、分別列式計(jì)算項(xiàng)目建設(shè)期第1年、第2年價(jià)差預(yù)備費(fèi)和項(xiàng)目建設(shè)投資。

<2> 、分別列式計(jì)算項(xiàng)目生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期的年固定資產(chǎn)折舊和正常年份的年可變成本、固定成本、經(jīng)營(yíng)成本。

<3> 、分別列式計(jì)算項(xiàng)目生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)期正常年份的所得稅和項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率。

<4> 、分別列式計(jì)算項(xiàng)目正常年份的產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)(以件為單位)及單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)(以元為單位)。

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參考答案

【正確答案】 基本預(yù)備費(fèi)=(2000+500)×8%=200(萬元)

靜態(tài)投資額=2000+500+200=2700(萬元)

第1年價(jià)差預(yù)備費(fèi)=2700×40%×[(1+5%)1.5-1]=82.00(萬元)

第2年價(jià)差預(yù)備費(fèi)=2700×60%×[(1+5%)2.5-1]=210.16(萬元)

項(xiàng)目建設(shè)投資=工程費(fèi)用+工程建設(shè)其他費(fèi)用+預(yù)備費(fèi)=2700+82.00+210.16=2992.16(萬元)

【正確答案】 固定資產(chǎn)折舊=(2992.16-200)(1-5%)/8=331.57(萬元)

正常年份的可變成本=10000×550/10000=550.00(萬元)

固定成本=950-550=400.00(萬元)

總成本=經(jīng)營(yíng)成本+折舊+攤銷+利息

攤銷=200/8=25.00(萬元)

經(jīng)營(yíng)成本=950-331.57-25=593.43(萬元)

【正確答案】 所得稅=利潤(rùn)總額×所得稅稅率

利潤(rùn)總額=營(yíng)業(yè)收入-增值稅附加-總成本費(fèi)用=0.14×10000-0.14×10000×17%×6%-950=435.72(萬元)

正常年份的所得稅=435.72×25%=108.93(萬元)

資本金凈利潤(rùn)率=(435.72-108.93)/(2992.16+240)=10.11%。

【正確答案】 產(chǎn)量盈虧平衡點(diǎn)：Q=400/[0.14-0.055-0.14×17%×6%]=4786.29(件)

單價(jià)盈虧平衡點(diǎn)：P=(400+1×550)/[1×(1-17%×6%)]=959.79(元)

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