2019房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題(九)

甲公司于3年前以出讓方式取得一宗商業(yè)用地使用權(quán)，土地使用期限為40年，約定不可續(xù)期。經(jīng)批準規(guī)劃建設(shè)方案為：容積率為12，設(shè)計高度為150m，設(shè)計用途為酒店。該項目基礎(chǔ)工程完成時，因城市規(guī)劃調(diào)整，酒店設(shè)計高度被降至120m。酒店現(xiàn)已按期竣工。為確定規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失，甲公司委托乙房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行評估。經(jīng)分析測算，規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元，使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

1.對該酒店進行損害賠償估價，不適宜采用的估價方法為(　)。

A.修復(fù)費用法

B.損失資本化法

C.賠償實例比較法

D.損害前后差價法

【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害賠償估價方法選擇。不涉及損害后修復(fù)的費用，不適宜修復(fù)費用法。

損失資本化法：功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

賠償實例比較法：規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元。

損害前后差價法：規(guī)劃調(diào)整使用成本年均高出2萬元。

2.規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失不包括(　)。

A.投資利息損失

B.土地價值減損

C.前期工程費損失

D.酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失

【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。規(guī)劃調(diào)整給該開發(fā)項目造成的損失不包括：

規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致該酒店建造成本較同類酒店高出1020萬元包括前期工程費損失。

使用成本年均高出2萬元，功能缺陷導(dǎo)致年均收益損失50萬元，報酬率為7%。

這部分是酒店品質(zhì)受損造成經(jīng)營收益損失。

酒店現(xiàn)已按期竣工則不包括投資利息損失，但前期工程費多支出，所以會產(chǎn)生相應(yīng)的投資利息損失。

土地的使用年限未縮短，容積率沒有變，所以土地價值未減損，不包括土地價值減損。

3.規(guī)劃調(diào)整給該酒店造成的價值減損額為(　)萬元。

A.655.85

B.682.08

C.1675.85

D.1702.08

【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)損害造成的損失分析。簡單的收益計算：

1020+ 50/7%(1- 1/(1+7%)37)+2/7%(1- 1/(1+7%)37)=1702.08

以上就是小編整理：2019房地產(chǎn)估價師《案例分析》精選試題(九)。各地2019年房地產(chǎn)估價師考試準考證打印工作10月即將展開，為了避免錯過重要時間節(jié)點，環(huán)球網(wǎng)校特為廣大考生提供“ 免費預(yù)約短信提醒”服務(wù)，使用該服務(wù)后即可免費收到準確的2019年各省房地產(chǎn)估價師考試報名時間、資格審核時間、繳費時間、準考證打印時間等重要的報考時間提示信息！您在備考過程中如需歷年試題、考試大綱等備考資料，可點擊下方按鈕免費下載>>房地產(chǎn)估價師真題/考試大綱，更多備考資料持續(xù)更新中。