2019年房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法備考預(yù)習(xí)題(8)

單項(xiàng)選擇題

1.下列有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格、成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)值描述錯(cuò)誤的是(　)。

A.當(dāng)交易狀況正常時(shí)，成交價(jià)格接近市場(chǎng)價(jià)格

B.當(dāng)市場(chǎng)狀況正常時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格接近理論價(jià)格

C.當(dāng)估價(jià)科學(xué)準(zhǔn)確時(shí)，評(píng)估價(jià)值接近市場(chǎng)價(jià)格

D.當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值大大低于收益價(jià)值和成本價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)格。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格有泡沫的情況下，比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。參見(jiàn)教材 P96。

2.在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，比較價(jià)值大大(　)收益價(jià)值和成本價(jià)值。

A.高于

B.低于

C.等于

D.無(wú)法確定

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是掛牌價(jià)格、成交價(jià)格、市場(chǎng)價(jià)格、理論價(jià)格和評(píng)估價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫的情況下，比較價(jià)值大大高于收益價(jià)值和成本價(jià)值。參見(jiàn)教材 P96。

3.房地產(chǎn)估價(jià)師從某個(gè)特定投資者的角度出發(fā)評(píng)估出的價(jià)值屬于(　)。

A.市場(chǎng)價(jià)值

B.殘余價(jià)值

C.快速變現(xiàn)價(jià)值

D.投資價(jià)值

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。這是對(duì)這一組概念的考核。從某個(gè)特定的投資者角度出發(fā)考慮的是投資價(jià)值。參見(jiàn)教材P98。

4.下列關(guān)于價(jià)值類(lèi)型的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.現(xiàn)狀價(jià)值是市場(chǎng)價(jià)值

B.投資價(jià)值屬于非市場(chǎng)價(jià)值

C.市場(chǎng)價(jià)值的前提之一是繼續(xù)使用

D.同一估價(jià)對(duì)象可能有不同類(lèi)型的價(jià)值

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。現(xiàn)狀價(jià)值是否是市場(chǎng)價(jià)值取決于其現(xiàn)狀用途是否是最高最佳用途，是的話，就是市場(chǎng)價(jià)值，不是的話，就會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)值。不同的投資者對(duì)于投資價(jià)值的判斷有很大差異，和市場(chǎng)價(jià)值不一定吻合。參見(jiàn)教材 P97～99。

5.對(duì)于同一估價(jià)對(duì)象和同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)，下列價(jià)值類(lèi)型中評(píng)估值最大的一般是(　)。

A.謹(jǐn)慎價(jià)值

B.市場(chǎng)價(jià)值

C.殘余價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。謹(jǐn)慎價(jià)值是存在不確定因素下的價(jià)值，肯定偏小;快速變現(xiàn)價(jià)值不符合“適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)”的原則，也會(huì)偏小。殘余價(jià)值是在非繼續(xù)利用情況下的價(jià)值，也小于正常的市場(chǎng)價(jià)值。參見(jiàn)教材P97～100。

6.下列關(guān)于不同類(lèi)型價(jià)值的高低關(guān)系的表述中，錯(cuò)誤的是(　)。

A.原始價(jià)值高于賬面價(jià)值

B.投資價(jià)值高于市場(chǎng)價(jià)值

C.謹(jǐn)慎價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

D.快速變現(xiàn)價(jià)值低于市場(chǎng)價(jià)值

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)價(jià)值、投資價(jià)值、謹(jǐn)慎價(jià)值、快速變現(xiàn)價(jià)值、現(xiàn)狀價(jià)值和殘余價(jià)值。因?yàn)榇嬖谡叟f，所以一般情況下賬面價(jià)值低于原始價(jià)值;謹(jǐn)慎價(jià)值是在不確定因素的情況下的評(píng)估價(jià)值，也低于市場(chǎng)價(jià)值;快速變現(xiàn)價(jià)值不符合適當(dāng)營(yíng)銷(xiāo)的原則，也會(huì)偏小。投資價(jià)值可能高于市場(chǎng)價(jià)值，也可能低于市場(chǎng)價(jià)值，取決于特定的投資者的風(fēng)險(xiǎn)和收益的偏好。參見(jiàn)教材 P99、107。

7.某在建工程在假定未設(shè)立優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 6000 萬(wàn)元，房地產(chǎn)估價(jià)師知悉該工程尚拖欠到期應(yīng)付工程款 1000 萬(wàn)元，同時(shí)還有一筆貸款成數(shù)為 50%，余額為 1000 萬(wàn)元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價(jià)值為(　)萬(wàn)元。

A.2500　　　B.3000

C.3500　　　D.4000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。6000-1000-1000/50%=3000。要扣除拖欠工程款和已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額(初次抵押貸款余額)。參見(jiàn)教材 P102。

8.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的價(jià)值為 600 萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為 120 萬(wàn)元，貸款成數(shù)為 6 成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬(wàn)元。

A.480　　B.360 　　C.288　　D.240

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。(600-120)×0.6=288 萬(wàn)元。參見(jiàn)教材 P102。

9.某宗房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值為 600 萬(wàn)元，法定優(yōu)先受償款為 50 萬(wàn)元，貸款成數(shù)為七成，則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為(　)萬(wàn)元。

A.370　　B.385　　C.420　　D.550

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值。(600-50)×0.7=385。參見(jiàn)教材 P102。

10.在為房地產(chǎn)投?；馂?zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，理論上評(píng)估的應(yīng)是(　)。

A.建筑物重置成本和土地使用權(quán)重新取得成本

B.建筑物重置成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

C.建筑安裝工程造價(jià)和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

D.建筑物重置成本、土地使用權(quán)重新取得成本和重建期間的經(jīng)濟(jì)損失

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是買(mǎi)賣(mài)價(jià)格、租賃價(jià)格、抵押價(jià)值、保險(xiǎn)價(jià)值、計(jì)稅價(jià)值和征收價(jià)值?；馂?zāi)不能損害土地使用權(quán)，為房地產(chǎn)投保火災(zāi)險(xiǎn)服務(wù)的估價(jià)中，涉及土地使用權(quán)價(jià)值的選項(xiàng)都不是正確選項(xiàng)。排除 AD;焚毀的建筑物，應(yīng)該按照其重置成本，才能確定其實(shí)際損失。建筑安裝工程造價(jià)，是全新?tīng)顟B(tài)下的建筑物價(jià)值。參見(jiàn)教材 P102。

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