2019年房地產估價師理論與方法日常訓練題(9)

單項選擇題

1.專業(yè)估價由專業(yè)機構和專業(yè)人員完成，估價結果較科學、準確、客觀合理，具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。這說明(　)。

A.專業(yè)估價提供的是專業(yè)意見

B.專業(yè)估價具有公信力

C.專業(yè)估價實行有償服務

D.專業(yè)估價要承擔法律責任

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價與非專業(yè)估價。專業(yè)估價有公信力，專業(yè)估價由于是專業(yè)機構和專業(yè)人員完成、估價結果較科學、準確、客觀合理，所以具有證明效力，能使人們信服、認可或接受。參見教材 P2。

2.評估因城鄉(xiāng)規(guī)劃修改帶來的區(qū)位因素惡化，造成的房地產價值的影響，屬于(　)業(yè)務。

A.價值評估業(yè)務

B.價值分配

C.相關經(jīng)濟損失評估

D.價值減損評估

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是估價與評估的異同。城鄉(xiāng)規(guī)劃修編會導致房地產區(qū)位因素變化，如果是惡化的話，會存在房地產價值的減損�？梢酝ㄟ^評估求得。選項 C 會有一定的干擾，相關經(jīng)濟損失，注意“相關”，由房地產被征收、損害及修復過程中造成的停產停業(yè)、搬遷、臨時安置費等。參見教材 P4。

3.高層建筑物地價分攤，屬于(　)。

A.房地產咨詢業(yè)務

B.房地產價值分配業(yè)務

C.房地產價值減損評估業(yè)務

D.相關經(jīng)濟損失評估業(yè)務

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是估價與評估的異同。注意題干中的提示：分攤的“分”。分攤，屬于價值分配的業(yè)務范疇。參見教材 P4。

4.房地產估價從某種意義上講是(　)房地產的價值。

A.發(fā)明

B.發(fā)現(xiàn)

C.創(chuàng)造

D.確定

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產估價的特點。估價師運用估價的理論與方法，對房地產市場進行調查，模擬市場價格運行機制，通過科學的分析、測算和判斷，發(fā)現(xiàn)或探測出房地產價值。參見教材 P7。

5.不同的注冊房地產估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點下的評估值可能有所不同，主要原因是(　)。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。估價原則是在長期估價實踐中總結出來的，估價工作中應該遵循的法則和標準。同一估價對象同一估價目的和同一價值時點下的評估，應該遵循同樣的估價原則;估價程序是確保估價過程沒有錯漏、缺失的估價工作的先后程序。任何估價業(yè)務都要遵循相同的估價程序;同一估價對象，其基本狀況肯定是一樣的。參見教材 P9。

6.從科學可操作性上看，能夠用于判斷一個評估價值誤差大小或準確性的是(　)。

A.估價對象的真實價值

B.估價對象的重置價格

C.估價對象的實際成交價值

D.合格估價師的重新估價結果

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。注意題干中的“可操作性”這個重要的關鍵提示，沒有這個提示，A 也是正確的，但是有了可操作性的限制，則只有 D 為正確答案。參見教材 P9。

7.下列有關估價準確性問題的描述，錯誤的是(　)。

A.合格估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似評估價值

B.所有的評估價值都存在一定誤差，即：評估價值=真實價值+誤差

C.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應允許估價師有較大的，但又適度的誤差

D.理論上，評估價值的誤差一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較，實際中，是將其與真實價值進行比較

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產估價誤差應在合理范圍內。選項 D 錯誤，判斷一個評估價值的誤差大小或準確性，理論上是將它與真實價值進行比較，實際中一般是將它與合格的估價師的重新估價結果進行比較。參見教材 P9。

8.在抵押貸款期間需要提供的房地產估價服務是(　)。

A.房地產抵押價值評估

B.抵押成數(shù)測算

C.抵押房地產價值動態(tài)評估

D.房地產貸款項目評價

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。ABD 都屬于貸款前期的估價服務項目。參見教材 P15。

9.根據(jù)監(jiān)測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估，此為房地產抵押對房地產估價需要中的(　)。

A.再次抵押估價

B.抵押期間估價

C.抵押房地產處置估價

D.續(xù)貸抵押估價

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產抵押的需要。抵押間期估價，即根據(jù)監(jiān)測抵押房地產市場價格變化、掌握抵押價值變化情況以及相關信息披露的需要，定期或在房地產市場價格變化較快時，對抵押房地產的市場價格或價值、抵押價值等進行重新評估。參見教材 P15。

10.某套住宅的月有效毛收入為 3000 元，運營費用為有效毛收入的 10%。因樓上裝修漏水使該住宅被水淹，需要重新裝修。預計重新裝修等費用為 50000 元，在裝修期 3 個月內均勻投入，裝修完成后需放置 3 個月方可使用。若月報酬率為 0.5%，則該住宅因被水淹造成的損失為(　)元。

A.49627

B.57647

C.65548

D.65920

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產損害賠償?shù)男枰�。該住宅因被水淹造成的損失為兩個部分：(裝修費，損失的凈營運利潤。兩者都需要折現(xiàn)處理。)=50000×1.005 -1.5 +3000×0.9/0.005×(1-1.005 -6 )=65547.57(元)。參見教材 P20～21。

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