2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓練題(7)

單項選擇題

1 、下列不屬于數(shù)學曲線擬合法的是( 　 )。

A、直線趨勢法

B、指數(shù)曲線趨勢法

C、二次拋物線趨勢法

D、指數(shù)線性修正法

2 、長期趨勢法適用的對象是( 　 )。

A、價格有明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

B、價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)

C、價格無明顯變動的房地產(chǎn)

D、價格有明顯變動的房地產(chǎn)

3 、某類房地產(chǎn)的歷史價格變動時高時低，但總體上呈上升趨勢，現(xiàn)在要預測該類房地產(chǎn)的未來價格，應該選用的預測方法是( 　 )。

A、平均發(fā)展速度法

B、平均增減量法

C、數(shù)學曲線擬合法

D、中位數(shù)法

4 、通過市場調(diào)查獲知，某地區(qū) 2011 ～4 2014 年普通商品住宅平均價格水平分別為4682 元/m² 、4887元/m²、5037 元/m²、2 5192 元 /m²。若采用平均增減量法預測，該地區(qū)普通商品住宅2016 年的價格為( 　 )元 /m 2 2 。

A、5362

B、5374

C、5532

D、5702

5 、通過市場調(diào)研，獲得某類房地產(chǎn)2002年至200 年的價格分別為3405 元/m² 、3565 元/m²、3730 元/m²、3905 元/m²、4075 元/m²，則采用平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2008 年的價格為( 　 )元/m² 。

A、4075.0

B、4242.5

C、4410.0

D、4577.5

6 、某類房地產(chǎn)2008 年2012 年的價格見下表，各年增長量的權重分別為 0.1 、0.2 、0.2 、0.5 ，則利用加權平均增減量法預測該類房地產(chǎn)2013 年得價格為( 　 )元/ / 平方米。

A、8460

B、8500

C、8790

D、88387

7 、( 　 )是以本期的實際值和本期的預測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法。

A、平均增減量法

B、移動平均法

C、指數(shù)修勻法

D、平均發(fā)展速度法

8 、運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵是( 　 )。

A、確定本期的實際值

B、確定本期的預測值

C、確定預測對象

D、確定修勻常數(shù)的值

二、多項選擇題

1 、長期趨勢法主要包括( 　 )。

A、數(shù)學曲線擬合法

B、平均增減量法

C、平均發(fā)展速度法

D、移動平均法

E、分數(shù)修正法

2 、運用長期趨勢法估價的一般步驟有( 　 )。

A、搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別

B、整理搜集到的歷史價格資料，畫出時間序列圖

C、觀察、分析時間序列，得出一定的模式

D、以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格

E、對未來的價格進行分析和預測

3 、根據(jù)有關統(tǒng)計資料，對某類房地產(chǎn)的價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)整理如下表，其中，2006 年的房地產(chǎn)價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)缺失。則關于該類房地產(chǎn)價格的說法中，正確的有( 　 )。某類房地產(chǎn) 2004 年～2009 年的價格(單位：元/平方米)

B、利用平均增減量法預測 2010 年的價格為 8826 元/平方米

C、利用平均發(fā)展速度法模擬 2006 年的價格為 7438 元/平方米

D、利用平均發(fā)展速度法預測 2010 年的價格為 7438 元/平方米

E、無法利用平均增減量法預測 2010 年的價格為 8873 元/平方米

4 、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價格外，還可用于( 　 )等。

A、收益法中預測未來的租金

B、比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整

C、填補某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

D、比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價格的潛力

E、成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格

答案

答案部分

一、單項選擇題

1、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是數(shù)學曲線擬合法。數(shù)學曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法。參見教材 P346。

2、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是長期趨勢法適用的估價對象。長期趨勢法適用的估價對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)。參見教材 P345。

3、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是數(shù)學曲線擬合法。時高時低，不是平穩(wěn)的數(shù)列，用平均發(fā)展速度和平均增減量法誤差大，總體趨勢上升，因而可以擬合數(shù)學趨勢線。注意題干中給的提示信息。參見教材 P346。

4、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是平均增減量法。d=(5192-4682)/3=170(元/m 2 )，預測該地區(qū)商品住宅 2016 年的價格為：V 5 =P 0 +d×i=4682+170×5=5532(元/m 2 )。參見教材 P349。

5、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是平均增減量法。根據(jù)平均增減量法進行測算：d=(160+165+175+170)/4=167.5(元/m 2 )，預測該地區(qū)商品住宅 2008 年的價格為：V 6 =P 0 +d×i=3405+167.5×6=4410(元/m 2 )。參見教材 P349。

6、

【正確答案】 B

【答案解析】 本題考查的是平均增減量法。各年增減量分別為 320、330、350、340;平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338;2013 年價格=6810+338×5=8500 。參見教材 P349。

7、

【正確答案】 C

【答案解析】 本題考查的是指數(shù)修勻法。指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預測值的一種預測方法。參見教材 P353。

8、

【正確答案】 D

【答案解析】 本題考查的是指數(shù)修勻法。運用指數(shù)修勻法進行預測的關鍵是確定修勻常數(shù)的值。參見教材 P354。

二、多項選擇題

1、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是長期趨勢法估價的操作步驟。長期趨勢主要有數(shù)學曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。參見教材 P346。

2、

【正確答案】 ABCD

【答案解析】 本題考查的是長期趨勢法估價的操作步驟。運用長期趨勢法進行價格預測，一般分為 4 個步驟：(1)搜集估價對象或類似房地產(chǎn)的歷史價格資料，并進行檢查、鑒別，以保證其真實;(2)整理上述搜集到的歷史價格資料，將其化為同一標準，并按照時間的先后順序將它們編排成時間序列，畫出時間序列圖;(3)觀察、分析這個時間序列，根據(jù)其特征選擇適當、具體的長期趨勢法，找出估價對象的價格隨著時間的變化而出現(xiàn)的變動規(guī)律，得出一定的模式;(4)以此模式去推測、判斷估價對象在未來某個時間的價格。參見教材 P346。

3、

【正確答案】 ABC

【答案解析】 本題考查的是平均發(fā)展速度法。平均增減量=(8490-6810)/5=336，2006 年模擬價格=6810+2×336=7482，2010 年預測價格=6810+336×6=8826。平均發(fā)展速度=(8490/6810)1/5 =1.045，2006 年的模擬價格為 6810×1.045 2 =7438，2010 年的預測價格=6810×1.045 6 =8868。參見教材 P351。

4、

【正確答案】 ACD

【答案解析】 本題考查的是長期趨勢法的作用。“比較法中對可比實例成交價格進行交易情況調(diào)整”和“成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價格”不用長期趨勢法。參見教材 P354。

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