2019年房地產(chǎn)估價師理論與方法日常訓(xùn)練題(3)

需要預(yù)測某宗房地產(chǎn)2011年、2012年的價格。通過市場調(diào)研，獲得該類房地產(chǎn)2006～2010年的價格及其逐年上漲額分別見表10-2第2、3列所示。

某類房地產(chǎn)2006～2010年的價格(元/㎡)表10-2

『正確答案』從表10-2可知該類房地產(chǎn)2006～2010年價格的逐年上漲額大致相同。因此可以計算其逐年上漲額的平均數(shù)，并用該逐年上漲額的平均數(shù)推算各年價格的趨勢值。

該類房地產(chǎn)價格逐年上漲額的平均數(shù)計算如下：

據(jù)此預(yù)測該房地產(chǎn)2011年的價格為：

Vi=P0+d×i

V5=6810+335×5

=8485(元/㎡)

預(yù)測該房地產(chǎn)2012年的價格為：

Vi=P0+d×i

V6=6810+335×6

=8820(元/㎡)

例10-2采用逐年上漲額的平均數(shù)計算的趨勢值

(見表10-2第4列)，基本都接近于實際值。但需要注意的是，如果逐期上漲額時起時伏，很不均勻，也就是說時間序列的變動幅度較大，則計算出的趨勢值與實際值的偏離也隨之增大，這意味著運(yùn)用這種方法預(yù)測的房地產(chǎn)價格的準(zhǔn)確性隨之降低。

由于越接近所預(yù)測的價格對應(yīng)的時間的增減量對預(yù)測越重要，所以如果能用不同的權(quán)重對過去各期的增減量予以加權(quán)后再計算其平均增減量，就能使預(yù)測的價格更接近或符合實際。至于在預(yù)測時究竟應(yīng)采用哪種權(quán)重予以加權(quán)，一般需要根據(jù)房地產(chǎn)價格的變動過程和趨勢以及房地產(chǎn)估價師的經(jīng)驗來判斷確定。對于例10-2的逐年上漲額，可以選用表10-3的幾種權(quán)重予以加權(quán)。表10-3的權(quán)重是根據(jù)一般慣例進(jìn)行假設(shè)的。

過去各期增減量的權(quán)重　　　　表10-3

例10-2的逐年上漲額如果采用表10-3的第二種權(quán)重予以加權(quán)，則其逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)為：

d=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5

=338(元/㎡)

采用這個逐年上漲額的加權(quán)平均數(shù)預(yù)測該房地產(chǎn)2011年價格為：

Vi=P0+d×i

V5=6810+338×5=8500(元/㎡)

預(yù)測方法，始終以期初P0作為預(yù)測的基礎(chǔ)。

【單選題】某類商品房2004～2008年的售價分別為6000元/m2、6300元/m2、6678元/m2、7212元/m2、7645元/m2，利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為(　)元/m2。

A.7974.00

B.8023.00

C.8056.25

D.8078.00 『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的公式。

2004年到2008年的各年增量為300、378、534、433，則其平均增量為(300+378+534+433)/4=411.25(元/m2)，2009年預(yù)測價格=6000+411.25×5=8056.25(元/m2)。

參見教材P349。

加權(quán)平均增減量法

計算d時，考慮了權(quán)重，越接近價值時點(diǎn)的增減量對估價越重要，予以較大的權(quán)重。

【單選題】某類房地產(chǎn)2005年～2009年的價格見下表，各年增長量的權(quán)重分別為0.1、0.2、0.2、0.5，則利用平均增減量法預(yù)測該類房地產(chǎn)2010年的價格為(　)元/平方米。

A.8460　　　B.8500 　C.8790　　　D.8838

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的公式。

各年增減量分別為320、330、350、340，

平均增減量=320×0.1+330×0.2+350×0.2+340×0.5=338，

2010年價格=6810+338×5=8500元/平方米。

參見教材P350。

【判斷題】運(yùn)用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是平均增減量法的運(yùn)用條件。用平均增減量法進(jìn)行預(yù)測的條件：當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期增減量大致相同時，可以采用簡便的平均增減量法進(jìn)行預(yù)測。參見教材P349。

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