2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試?yán)碚撆c方法備考習(xí)題(10)

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多項(xiàng)選擇題

1.與非專業(yè)估價(jià)相比，專業(yè)估價(jià)的特點(diǎn)包括(　)。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計(jì)價(jià)格或價(jià)值

C.實(shí)行有償服務(wù)

D.承擔(dān)法律責(zé)任

E.估價(jià)作業(yè)日期長

『正確答案』ACD

『答案解析』本題考查的是專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)。專業(yè)估價(jià)與非專業(yè)估價(jià)的五大不同。專業(yè)、非專業(yè)估價(jià)都要出具估價(jià)結(jié)論，也就是房地產(chǎn)價(jià)格或價(jià)值;估價(jià)作業(yè)時(shí)間的長短不是一個(gè)顯著特點(diǎn)。參見教材P2。

2.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)的說法中，正確的是(　)。

A.房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)格而不是價(jià)值

B.房地產(chǎn)估價(jià)是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價(jià)

C.房地產(chǎn)估價(jià)是為委托人提供價(jià)格保證

D.房地產(chǎn)估價(jià)會(huì)有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價(jià)是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

『正確答案』DE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的特點(diǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格，選項(xiàng)A剛好說反了。房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場價(jià)格形成過程，而不是代替市場定價(jià)，選項(xiàng)B錯(cuò)誤;房地產(chǎn)估價(jià)只提供價(jià)值意見，而不作價(jià)格保證。參見教材P5～10。

3.下列選項(xiàng)中，屬于鑒證性估價(jià)的是(　)。

A.別墅區(qū)開發(fā)價(jià)值估價(jià)

B.房地產(chǎn)征收補(bǔ)償估價(jià)

C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)

D.房地產(chǎn)抵押貸款估價(jià)

E.寫字樓租賃價(jià)格估價(jià)

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)是提供價(jià)值意見。注意區(qū)別咨詢性估價(jià)的概念。選項(xiàng)BCD屬于鑒證性估價(jià)，具有公證性、證據(jù)性;選項(xiàng)AE屬于業(yè)主自用的咨詢性估價(jià)。參見教材P7。

4.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價(jià)，是下列哪些房地產(chǎn)特性決定的(　)。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價(jià)值量大

E.保值增值

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)的必要性。因?yàn)楠?dú)一無二，無法簡單參照其他房地產(chǎn)的價(jià)格;因?yàn)閮r(jià)值量大，所以評估結(jié)果重要，并且可以承受專業(yè)估價(jià)服務(wù)費(fèi)用。參見教材P11。

5.可以用于判斷房地產(chǎn)估價(jià)是否存在估價(jià)誤差的方法有(　)。

A.與實(shí)際成交價(jià)格相比

B.與合格估價(jià)師的重新估價(jià)結(jié)果相比

C.考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)

D.考察估價(jià)過程方法有無失誤

E.考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。判斷估價(jià)誤差。

(1)一般不與實(shí)際成交價(jià)格相比，因?yàn)閷?shí)際成交價(jià)格可能存在價(jià)格扭曲，價(jià)格失真。(非正常交易價(jià)格)

(2)而是與合格估價(jià)師對同一估價(jià)對象在同一目的、同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)下的重新估價(jià)結(jié)果進(jìn)行比較。(重復(fù)評估)

(3)一般不會(huì)重復(fù)評估來確定誤差，因?yàn)橹匦略u估費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢，不值得。一般是通過考察估價(jià)程序是否嚴(yán)謹(jǐn)，估價(jià)過程方法中有無失誤，間接對其估價(jià)結(jié)果肯定或否定。

(4)制定估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范是為了防止出現(xiàn)較大誤差。“考察是否遵循估價(jià)業(yè)務(wù)技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范”的說法是正確的。參見教材P9。

6.對于房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)確性的認(rèn)識(shí)正確的有(　)。

A.即使都是合格的估價(jià)師，也不可能得出完全相同的評估價(jià)值，只會(huì)得出近似的評估價(jià)值

B.所有的評估價(jià)值都會(huì)有誤差

C.能用物理量測量的誤差來要求估價(jià)的誤差

D.判斷一個(gè)評估價(jià)值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價(jià)值進(jìn)行比較

E.由復(fù)核估價(jià)師直接評判一個(gè)評估價(jià)值的對與錯(cuò)和誤差的大小

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)。選項(xiàng)C估價(jià)是科學(xué)，也是藝術(shù)，無法做到像物理學(xué)那樣精準(zhǔn)的要求估價(jià)誤差;選項(xiàng)E復(fù)核時(shí)，一般是間接判斷，而不是直接判斷。用是否遵循估價(jià)程序，是否遵守職業(yè)道德的方法來判斷。參見教材P9。

7.下列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，需要評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值的是(　)。

A.增加抵押貸款

B.抵押期間對抵押房地產(chǎn)進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)測

C.抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款

D.處置抵押房地產(chǎn)

E.租賃抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的需要。前三者都是需要的。而處置抵押資產(chǎn)時(shí)，需要確定的是房地產(chǎn)的市場價(jià)值，而不需要確定其抵押價(jià)值;租賃時(shí)需要確定租金，但是不需要確定抵押價(jià)值。參見教材P15。

8.某餐廳資產(chǎn)分為土地、建筑物、裝飾裝修、動(dòng)產(chǎn)和特許經(jīng)營權(quán)。目前該餐廳不適宜在現(xiàn)在位置繼續(xù)經(jīng)營下去而轉(zhuǎn)讓，為確定轉(zhuǎn)讓價(jià)格提供參考的估價(jià)對象范圍一般包括(　)。

A.土地

B.建筑物

C.裝飾裝修

D.動(dòng)產(chǎn)

E.特許經(jīng)營權(quán)

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃的需要。審題，“不適宜繼續(xù)經(jīng)營”所以特許經(jīng)營權(quán)價(jià)格為0，動(dòng)產(chǎn)也應(yīng)該單獨(dú)處置。參見教材P22。

9.估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用在于(　)。

A.體現(xiàn)估價(jià)師的專業(yè)勝任能力

B.反映估價(jià)師的職業(yè)道德

C.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)

D.保護(hù)估價(jià)報(bào)告使用人

E.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

『正確答案』CDE

『答案解析』本題考查的是估價(jià)假設(shè)。掌握何謂“估價(jià)假設(shè)”。合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)反映了估價(jià)師的能力和職業(yè)道德，但是其最終作用在于風(fēng)險(xiǎn)防范與控制。參見教材P34。

10.下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

A.誠實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)

B.為了提高業(yè)務(wù)水平，接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目

C.未經(jīng)委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D.應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用

E.不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)道德。選項(xiàng)B超越自己業(yè)務(wù)能力的估價(jià)項(xiàng)目是不可以承接的，對于部分超越了估價(jià)機(jī)構(gòu)專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業(yè)能力;選項(xiàng)D除了規(guī)定的估價(jià)收費(fèi)以外，不能收取任何其他的額外費(fèi)用。參見教材P36～37。

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