2019房地產(chǎn)估價師經(jīng)營與管理備考預(yù)習(xí)題(7)

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判斷題

1、財務(wù)杠桿的正向作用是指當(dāng)全部投資的收益率小于借貸資金成本水平時，借款越多，資本金的收益率越大。

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是全部投資和資本金評價指標(biāo)的差異。只有當(dāng)項目全部投資的平均收益水平高于借貸資金成本時，使用借貸資金才能提高資本金收益水平，具有正向放大作用。參見教材 P178。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。

『正確答案』 ×

『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。參見教材 P173。

3、按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。

『正確答案』 √

『答案解析』本題考查的是投資與成本。房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用為計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算;房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用;房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。參見教材 P173。

4、當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。參見教材 P180。

5、借款償還期和投資回收期都是評價投資項目清償能力的指標(biāo)。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)體系。借款償還期是清償能力指標(biāo)，而投資回收期是盈利能力指標(biāo)。參見教材 P178。

6、房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本中不包含銷售稅金。

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售費用屬于總開發(fā)成本，但銷售稅費不屬于成本，直接從銷售收入中扣除，稱為總開發(fā)價值。參見教材 P189。

7、流動比率越低，說明營運資本(即流動資產(chǎn)減流動負(fù)債的余額)越多，對債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是流動比率。流動比率越高，營運資本越多，債權(quán)就越安全。參見教材 P205。

8、一般來說，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是通貨膨脹的影響。通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，但房地產(chǎn)增值一般不影響折現(xiàn)率。參見教材 P180。

9、資本金利潤率是年稅后利潤總額或年平均稅后利潤總額占資本金的比例。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是資本金利潤率和資本金凈利潤率。分子是利潤總額而非稅后利潤。參見教材P199。

10、資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。( )『正確答案』×『答案解析』本題考查的是資產(chǎn)負(fù)債率。資產(chǎn)負(fù)債率屬于長期償債能力指標(biāo)。參見教材 P205。

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