2019年房地產(chǎn)估價師考試?yán)碚撆c方法備考習(xí)題(6)

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判斷題

1、成本法中的土地價值為已知，需要求取的是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值;假設(shè)開發(fā)法中開發(fā)完成

后的房地產(chǎn)價值已事先通過預(yù)測等方法得到，需要求取的是開發(fā)成本等扣除項目的價值。

對

錯

2、假設(shè)開發(fā)法用于投資分析與用于估價的不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，投資

分析是站在某個特定投資者的立場上，而估價是站在一般投資者的立場上。

對

錯

3、對于有城市規(guī)劃條件要求，但其城市規(guī)劃設(shè)計條件尚未正式明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，通常不適合

采用假設(shè)開發(fā)法估價。

對

錯

4、在假設(shè)開發(fā)法估價中，估價結(jié)果的可靠程度主要取決于是否能準(zhǔn)確預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價

值以及需支出的成本、費(fèi)用和稅金等，而與判斷房地產(chǎn)的開發(fā)利用方式無關(guān)。

對

錯

5、在動態(tài)分析法中要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，也包含風(fēng)險收益部分。

對

錯

6、假設(shè)開發(fā)法估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的靜態(tài)分析法和動態(tài)分析法，由

于存在眾多未知因素和偶然因素易使預(yù)測偏離實際，因此，在實際估價中應(yīng)盡量采用計算利息的靜

態(tài)分析法。

對

錯

7、假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值+后續(xù)必要支出。

對

錯

8、經(jīng)營期的起點通常是取得待開發(fā)房地產(chǎn)的日期，終點是開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束的日

期。

對

錯

9、銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。

對

錯

10、折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。

對

錯【答案解析請翻頁查看】

1、【答案】錯

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法的含義。假設(shè)開發(fā)法是預(yù)測估價對象開發(fā)完成后的價值和后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤，然后將開發(fā)完成后的價值減去后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤來求取估價對象價值的方法。參見教材 P319。

2、【答案】對

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)估價與用于房地產(chǎn)開發(fā)項目分析的主要不同之處是：在選取有關(guān)參數(shù)和測算有關(guān)數(shù)值時，房地產(chǎn)估價是站在一個典型的投資者的立場上，而房地產(chǎn)開發(fā)項目分析是站在某個特定的投資者的立場上。參見教材P321。

3、【答案】對

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法適用的估價對象。應(yīng)有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價。參見教材 P321。

4、【答案】錯

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法估價需要具備的條件。在實際估價中，假設(shè)開發(fā)法測算結(jié)果的可靠程度，關(guān)鍵取決于以下兩個預(yù)測：(1)是否根據(jù)房地產(chǎn)估價的合法原則和最高最佳利用原則，正確判斷了估價對象的最佳開發(fā)利用方式;(2)是否根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，正確預(yù)測了估價對象開發(fā)完成后的價值。參見教材 P322。

5、【答案】對

【解析】本題考查的是動態(tài)分析法與靜態(tài)分析法的區(qū)別。動態(tài)分析法要求折現(xiàn)率既包含安全收益部分，又包含風(fēng)險收益部分。參見教材 P323。

6、【答案】錯

【解析】本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法的優(yōu)缺點。由于存在著眾多的未知因素和偶然因素會使預(yù)測偏離實際，準(zhǔn)確預(yù)測是十分困難的。盡管如此，在實際估價中應(yīng)盡量采用動態(tài)分析法。在難以采用動態(tài)分析法的情況下，可以采用靜態(tài)分析法。參見教材 P324。

7、【答案】錯

【解析】本題考查的是假設(shè)開發(fā)法最基本的公式。假設(shè)開發(fā)法最基本的公式為：待開發(fā)房地產(chǎn)價值=開發(fā)完成后的價值-后續(xù)必要支出及應(yīng)得利潤。參見教材 P326。

8、【答案】錯

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。開發(fā)經(jīng)營期的起點是取得估價對象的日期，終點是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。參見教材 P329。

9、【答案】對

【解析】本題考查的是后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期。銷售期是自開始銷售未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)之日起至將其售出之日止的時間。參見教材 P330。

10、【答案】對

【解析】本題考查的是折現(xiàn)率。折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上相同或相似的房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。參見教材 P333。

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