2019房地產估價師《理論與方法》專項練習：現(xiàn)金流量與資金時間價值(1)

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現(xiàn)金流量與資金時間價值

一、單項選擇題

1、從(　)看，房地產開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商運用各種工具、設備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構配件，最終生產出可供人類生產或生活入住的建筑空間，或通過對建筑物的維護維修管理活動，提供滿足各種需求的入住空間。

A、經營形態(tài)

B、貨幣形態(tài)

C、物質形態(tài)

D、資金流通方式

2、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為(　)。

A、現(xiàn)金流量

B、現(xiàn)金流入

C、現(xiàn)金流出

D、凈現(xiàn)金流量

3、對于發(fā)生在計息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡化計算，公認的習慣方法是(　)。

A、期初慣例法

B、期中慣例法

C、期末慣例法

D、任意折算法

4、通常被大型房地產企業(yè)所采用，房地產投資信托基金也常采用的模式是(　)。

A、開發(fā)—銷售

B、開發(fā)—持有出租—出售

C、購買—持有出租—出售

D、購買—更新改造—出售

5、(　)業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價格和購買稅費、更新改造成本和轉售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉售收入。

A、開發(fā)—銷售

B、開發(fā)—持有出租—出售

C、購買—持有出租—出售

D、購買—更新改造—出售

6、下列關于資金時間價值的表述中，錯誤的是(　)。

A、利率是資金時間價值的一種標志

B、從投資者的角度來看，資金的增值特性使其具有時間價值

C、即使資金存在時間價值，也可以直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量

D、從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費應得到的補償

7、以下各項中，屬于流動性偏好利率理論的觀點的是(　)。

A、資本供求決定利率水平，利率不受貨幣因素的影響

B、利率取決于貨幣供給量與流動性偏好的均衡水平

C、可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構成

D、利息量的多少取決于利潤總額，利率的高低取決于平均利潤率

8、可貸資金利率理論認為，可貸資金需求的構成要素不包括(　)。

A、投資需求

B、赤字需求

C、社會需求

D、家庭需求

9、李某從銀行貸款150萬元購一套450萬元的商用房，貸款期限2年，年利率8%，按季計息，采用到期一次付清的還款方式，問2年后，他應該向銀行還息為(　)萬元。

A、38.47

B、18.39

C、25.75

D、24.96

10、房地產開發(fā)企業(yè)向銀行申請了貸款額為1000萬元，期限為3年，年利率為8%的抵押貸款，到期一次還本付息，則與按年計息相比，按月計息要多付(　)萬元。

A、2.00

B、7.30

C、8.53

D、10.53

11、某家庭向銀行申請了一筆等額還本付息的個人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實際年利率為(　)。

A、7.5%

B、7.56%

C、7.71%

D、7.76%

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12、一筆季利率為9%的貸款，每季計息一次，按復利計息，那么，年名義利率是(　)。

A、24%

B、25.1%

C、25.36%

D、36%

13、關于實際利率和名義利率的說法中，正確的是(　)。

A、實際利率是包含了通貨膨脹因素的利率

B、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小

C、實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值

D、當計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率

14、資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為(　)。

A、現(xiàn)值

B、終值

C、年值

D、時值

15、.對于系數(shù)1/(1+i)n，我們稱為(　)。

A、一次支付終值系數(shù)

B、一次支付現(xiàn)值系數(shù)

C、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)

D、等額序列支付資金回收系數(shù)

16、為了在未來5年內通過儲蓄得到6萬元，若月利率為1%，每年年初應存入(　)。

A、8000

B、8269

C、7432

D、7000

17、某房地產開發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬元，期限為3年，年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是(　)萬元。

A、8160

B、8180

C、8260

D、8280

18、某家庭申請了50萬元10年住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬元，則從第6年開始該家庭的月還款額減少了(　)元。

A、984.37

B、1016.81

C、1159.97

D、2387.24

19、銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元，期限10年，年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為0.7%的還款方式，并在最后1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了(　)元。

A、137.5

B、410.2

C、432.2

D、452.2

20、某寫字樓當前市場售價為22000元/㎡，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應該確定為(　)元/㎡。

A、1283

B、1318

C、1166

D、1320

21、李某向銀行申請了一筆貸款，若年利率為8%，期限為10年，首月還款額為4500元，月還款額等比增長率為0.5%，則該家庭第6年最后一個月的月還款額是(　)元。

A、5545.45

B、5565.45

C、5585.45

D、5625.45

22、某物業(yè)當前的市場售價為10000元/㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應該確定為(　)元/㎡。

A、896.48

B、965.60

C、934.50

D、997.06

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二、多項選擇題

1、對于房地產開發(fā)投資項目來說，現(xiàn)金流入不包括(　)等。

A、土地成本

B、建造成本

C、銷售收入

D、經營費用

E、出租收入

2、關于房地產開發(fā)經營企業(yè)業(yè)務經營模式的說法中，正確的是(　)。

A、開發(fā)-銷售模式主要適用于商品住宅開發(fā)項目

B、開發(fā)-持有出租-出售模式通常為大型房地產企業(yè)所采用

C、購買-更新改造-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉售收入

D、購買-持有出租-出售模式下的現(xiàn)金流入包括出租收入和持有期末的轉售收入

E、購買-更新改造-出租-出售模式下的現(xiàn)金流入主要指轉售收入

3、從投資的角度來看，決定資金時間價值大小的主要因素有(　)。

A、投資利潤率

B、通貨膨脹率

C、投資風險

D、經濟增長率

E、存款準備金率

4、利率分為(　)等類型。

A、基礎利率

B、結算利率

C、變動利率

D、存款利率

E、同業(yè)拆放利率

5、平均利率的特點包括(　)。

A、平均利率與市場經濟條件好壞無關

B、平均利率具有政策性

C、平均利率具有相對穩(wěn)定性

D、平均利率無法由任何規(guī)律決定

E、隨著技術發(fā)展和資本有機構成的提高，平均利潤率有下降趨勢

6、關于單利計息與復利計息的說法中，正確的是(　)。

A、我國個人儲蓄存款和國庫券的利息是以復利計算的

B、我國房地產抵押貸款和住房抵押貸款是按復利計息的

C、在投資分析中，一般采用單利計息

D、資金在不停地運動，在實際使用中都采用連續(xù)復利計息

E、在實際中采用較為簡便的間斷復利計息方式計算

7、用來求年值的系數(shù)有(　)。

A、一次支付終值系數(shù)

B、等比序列現(xiàn)值系數(shù)

C、等比序列年費用系數(shù)

D、等額序列支付資金回收系數(shù)

E、等額序列支付儲存基金系數(shù)

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。從物質形態(tài)看，房地產開發(fā)活動表現(xiàn)為開發(fā)商運用各種工具、設備和管理手段，消耗一定量的能源，通過對土地進行開發(fā)活動，使用各種建筑材料與建筑構配件，最終生產出可供人類生產或生活入住的建筑空間，或通過對建筑物的維護維修管理活動，提供滿足各種需求的入住空間。參見教材P146。

2、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量的概念。現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差稱為凈現(xiàn)金流量。參見教材P146。

3、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是現(xiàn)金流量圖。對于發(fā)生在計息周期的現(xiàn)金流入或流出，為了簡化計算，公認的習慣方法是期末慣例法。參見教材P147。

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產投資活動中的現(xiàn)金流量。購買—持有出租—出售常被大型房地產企業(yè)所采用，房地產投資信托基金也常采用這種模式。參見教材P149。

5、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是房地產投資活動中的現(xiàn)金流量。購買-更新改造-出售業(yè)務模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價格和購買稅費、更新改造成本和轉售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉售收入。參見教材P150。

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是資金時間價值的概念。由于資金存在時間價值，就無法直接比較不同時點發(fā)生的現(xiàn)金流量。參見教材P152。

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是利息與利率。選項A為古典學派的儲蓄投資決定理論的觀點;選項C可貸資金利率理論的觀點;選項D為馬克思的利率決定理論的觀點。參見教材P153。

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是利息與利率?？少J資金利率理論認為，利率是由可貸資金的供求決定的，可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求三個要素構成。參見教材P153。

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是單利計息與復利計息。用公式In=P[(1+i)n-1]計算，In=150×[(1+8%/4)4×2-1]=25.75(萬元)。參見教材P155。

10、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。1000×[(1+8%/12)36-(1+8%)3]=10.53萬元。參見教材P156。

11、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。年實際利率=(1+0.625%)12-1=7.76%。參見教材P156。

12、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率，指一年內多次復利時給出的年利率，它等于每期利率與年內復利計息次數(shù)的乘積。即9%×4=36%.參見教材P156。

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是名義利率與實際利率。名義利率是包含了通貨膨脹因素的利率，實際利率是名義利率剔除通貨膨脹因素影響后的真實利率;名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大;當計息周期為“月”時，實際利率大于名義利率。參見教材P157。

14、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是資金等效值的概念。通常情況下，在資金等效值計算的過程中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值，把資金運動結束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值，而把資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn)值等值的金額稱為時值。參見教材P157。

15、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復利計算。1/(1+i)n稱為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。參見教材P159。

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復利計算。年實際利率=(1+1%)12-1=12.68%，每年年初的存款額A=F×i/{[(1+i)n-1]×(1+i)}=6×12.68%/{[(1+12.68%)5-1]×(1+i)}=8269元。參見教材P159。

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是復利計算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=萬元。參見教材P159。

18、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復利計算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬元轉化為等價每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)60]=1159.97(元)。參見教材P159。

19、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復利計算。月等額還款金額=10×0.7%=700(元)，月利率=6%/12=0.5%，100000=A/0.5%×[1-1/(1+0.5%)120]，則A=1110.21(元)，1110.21-700=410.21(元)。參見教材P160。

20、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是復利計算。折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/㎡)。參見教材P161。

21、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復利計算。如果以等比系數(shù)s表示收入或支出每年變化的百分率，第一年的現(xiàn)金收入或指出的流量A1已知，則第t年年末現(xiàn)金收入或支出的流量為At=A1×(1+s)t-1，則A72=4500×(1+0.3%)72-1=5565.45。參見教材P161。

22、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是復利計算。運用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A1=965.60(元/㎡)。參見教材P161。

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