2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》專項(xiàng)練習(xí)：房地產(chǎn)估價(jià)原則(1)

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房地產(chǎn)估價(jià)原則

一、單項(xiàng)選擇題

1、房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在(　)的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。(2005年試題)

A、委托人

B、估價(jià)報(bào)告預(yù)期使用者

C、管理部門

D、中立

2、所謂的(　)，就是估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感、好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)。

A、客觀

B、獨(dú)立

C、公正

D、中立

3、對(duì)于空置(　)以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。

A、1年

B、2年

C、3年

D、半年

4、下列關(guān)于合法原則說法錯(cuò)誤的是(　)。

A、估價(jià)對(duì)象狀況必須依法判定

B、合法原則中所講的法，是廣義的法

C、合法原則要求只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象

D、合法原則的依據(jù)可以是估價(jià)對(duì)象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿

5、在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，應(yīng)以(　)為依據(jù)。

A、國家的價(jià)格政策

B、相關(guān)合同

C、法律、法規(guī)、政策

D、使用管制

6、建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為(　)自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。

A、1個(gè)月

B、3個(gè)月

C、6個(gè)月

D、1年

7、下列估價(jià)基本事項(xiàng)中，首先應(yīng)予以明確的是(　)。【2012年真題】

A、估價(jià)目的

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)

C、估價(jià)對(duì)象

D、價(jià)值類型

8、下列估價(jià)中，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為現(xiàn)在、估價(jià)對(duì)象應(yīng)為未來狀況的是(　)?！?011年真題】

A、因解決估價(jià)結(jié)果異議的需要，對(duì)原估價(jià)結(jié)果進(jìn)行復(fù)核估價(jià)

B、因保險(xiǎn)理賠的需要，對(duì)投保房地產(chǎn)的價(jià)值損失進(jìn)行評(píng)估

C、因抵押貸款的需要，對(duì)作為抵押物的在建工程進(jìn)行估價(jià)

D、因房屋征收補(bǔ)償?shù)男枰?，?duì)用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的期房進(jìn)行估價(jià)

9、在期房房地產(chǎn)評(píng)估中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為(　)，估價(jià)對(duì)象為(　)狀況。

A、現(xiàn)在，歷史

B、現(xiàn)在，未來

C、歷史，現(xiàn)在

D、未來，現(xiàn)在

10、某估價(jià)機(jī)構(gòu)接受保險(xiǎn)公司的委托，對(duì)被火災(zāi)完全燒毀的房屋進(jìn)行價(jià)值鑒定，為保險(xiǎn)理賠提供參考價(jià)值，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，則其估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況分別為(　)?！?008年試題】

A、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為過去

B、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為過去

C、估價(jià)對(duì)象狀況為現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D、估價(jià)對(duì)象狀況為過去，房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

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二、多項(xiàng)選擇題

1、為評(píng)估出客觀合理的價(jià)值，估價(jià)人員應(yīng)本著(　)等進(jìn)行估價(jià)。

A、各方估價(jià)利害關(guān)系人均是利己并理性的

B、估價(jià)人員應(yīng)“換位思考”

C、估價(jià)人員應(yīng)站在國家的立場來考慮評(píng)估價(jià)值

D、估價(jià)人員以老師身份反復(fù)、精細(xì)的權(quán)衡評(píng)估價(jià)值

E、估價(jià)人員以委托人的立場來考慮評(píng)估價(jià)值

2、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定不得抵押因而不應(yīng)作為以抵押為目的的估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)有(　)?！?005年試題】

A、土地所有權(quán)

B、國有工業(yè)用地土地使用權(quán)

C、宅基地土地使用權(quán)

D、大型游樂場

E、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房

3、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)符合下列條件(　)。

A、按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金

B、取得土地使用權(quán)證書

C、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書

D、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件

E、按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的30%以上

4、現(xiàn)狀為在建工程的房地產(chǎn)，由于估價(jià)目的不同，同時(shí)存在著3種估價(jià)，分別是(　)。

A、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況

B、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況

C、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為過去狀況

D、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為將來狀況

E、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)在狀況

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三、判斷題

1、房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。(　)

對(duì)

錯(cuò)

2、獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在委托方的立場上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說均是公平合理的價(jià)值。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

3、合法原則意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。(　)

對(duì)

錯(cuò)

4、評(píng)估價(jià)值通常大于或等于零，不可能出現(xiàn)小于零的可能。(　)

對(duì)

錯(cuò)

5、評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，仍應(yīng)遵循本地區(qū)本類房地產(chǎn)的市場價(jià)值。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

6、根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的合法原則，目前我國鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)可以單獨(dú)抵押。(　)

對(duì)

錯(cuò)

7、在評(píng)估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)作為抵押價(jià)值時(shí)，應(yīng)包含土地使用權(quán)出讓金。 (　)

對(duì)

錯(cuò)

8、均衡原理是以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)均衡，來判斷該房地產(chǎn)是否為最高最佳使用，它可以幫助確定最佳規(guī)模和最佳用途。(　)

對(duì)

錯(cuò)

答案部分見下一頁

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一、單項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】D

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)中，遵循獨(dú)立、客觀、公正原則的核心是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)站在中立的立場上，評(píng)估出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。參見教材P155

2、【正確答案】A

【答案解析】估價(jià)師在估價(jià)中不帶著自己的情感.好惡和偏見，實(shí)事求是地進(jìn)行估價(jià)是估價(jià)原則中的客觀原則。參見教材P155。

3、【正確答案】C

【答案解析】對(duì)于空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其為貸款的抵押物。參見教材P159。

4、【正確答案】C

【答案解析】合法原則不是只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)。參見教材P157。

5、【正確答案】C

【答案解析】依法判定的權(quán)利類型及歸屬，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記薄、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。參見教材P158。

6、【正確答案】C

【答案解析】建設(shè)工程承包人行使優(yōu)先權(quán)的期限為六個(gè)月，自建設(shè)工程竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起計(jì)算。參見教材P160。

7、【正確答案】A

【答案解析】在估價(jià)中要特別注意估價(jià)目的、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場狀況四者的匹配關(guān)系，其中估價(jià)目的是龍頭。明確了估價(jià)目的之后，便可以根據(jù)估價(jià)目的來確定其他的。參見教材P163。

8、【正確答案】D

【答案解析】A價(jià)值時(shí)點(diǎn)還是原來的估價(jià)結(jié)果對(duì)應(yīng)的時(shí)間(在過去);B價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在;而估價(jià)對(duì)象都是過去和現(xiàn)在價(jià)值差;C價(jià)值時(shí)點(diǎn)和估價(jià)對(duì)象都是現(xiàn)在;D補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是現(xiàn)在給，房地產(chǎn)狀況是未來的期房。參見教材P163。

9、【正確答案】B

【答案解析】期房房地產(chǎn)的評(píng)估是價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況的估價(jià)。參見教材P163。

10、【正確答案】D

【答案解析】投保了火災(zāi)險(xiǎn)的建筑物被燒毀后，評(píng)估其價(jià)值損失或瞬時(shí)程度時(shí)，通常是估計(jì)將損毀后的狀況恢復(fù)到損毀前的狀況，在現(xiàn)行的國家財(cái)稅制度和市場價(jià)格體系下的必要費(fèi)用。參見教材P163。

二、多項(xiàng)選擇題

1、【正確答案】ABD

【答案解析】在估價(jià)操作層面，為了評(píng)估出公平合理的價(jià)值，估價(jià)師首先應(yīng)本著以下假設(shè)進(jìn)行估價(jià)：各方當(dāng)事人均是利己并理性的，其次，估價(jià)師應(yīng)以各方當(dāng)事人的角色或心態(tài)來考慮評(píng)估價(jià)值，然后，估價(jià)師再以老師的身份來反復(fù).精細(xì)地權(quán)衡評(píng)估價(jià)值。在此基礎(chǔ)上自然就能夠得出一個(gè)對(duì)各方當(dāng)事人來說均為公平合理的評(píng)估價(jià)值。參見教材P156。

2、【正確答案】AC

【答案解析】根據(jù)我國《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。參見教材P159。

【該題針對(duì)“房地產(chǎn)估價(jià)原則(整)”知識(shí)點(diǎn)進(jìn)行考核】

3、【答案解析】以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：(一)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;(二)按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。參見教材P160。

4、【正確答案】ABD

【答案解析】價(jià)值時(shí)點(diǎn)在現(xiàn)在，其估價(jià)對(duì)象狀況可能在現(xiàn)在、過去或者未來;價(jià)值時(shí)點(diǎn)在過去，估價(jià)對(duì)象狀況為過去;價(jià)值時(shí)點(diǎn)在將來，估價(jià)對(duì)象狀況在將來。參見教材P163。

三、判斷題

1、【正確答案】對(duì)

【答案解析】房地產(chǎn)估價(jià)原則可以使不同的房產(chǎn)估價(jià)師對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的基本前提具有一致性，從而結(jié)合估價(jià)方法的測算就可以評(píng)估出一個(gè)更加精準(zhǔn)的價(jià)值。參見教材P155。

2、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】獨(dú)立、客觀、公正原則要求估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師站在中立的立場上評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來說都是公平合理的價(jià)值。參見教材P155。

3、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】合法原則意并不味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對(duì)象。而是指依法判定估價(jià)對(duì)象是哪種狀況的房地產(chǎn)，就應(yīng)將其作為那種狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。參見教材P157。

4、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】評(píng)估價(jià)值雖然通常大于零，但也可能等于或者小于零。參見教材P157。

5、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】評(píng)估政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的房地產(chǎn)，應(yīng)遵守相應(yīng)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)。參見教材P158。

6、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】鄉(xiāng)(鎮(zhèn))、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。參見教材P159。

7、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】評(píng)估建設(shè)用地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥的建設(shè)用地使用權(quán)變?yōu)槌鲎尩慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)應(yīng)繳納的出讓金等費(fèi)用。參見教材P160。

8、【正確答案】錯(cuò)

【答案解析】均衡原理是以估價(jià)對(duì)象的各個(gè)組成部分是否搭配，來判定估價(jià)對(duì)象是否為最高最佳利用。均衡原理可以幫助確定最佳集約度和規(guī)模。參見教材P169。

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