2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》專項練習(xí)：房地產(chǎn)價格影響因素

房地產(chǎn)價格影響因素

一、單項選擇題

1、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，不正確的有(　)。

A、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的

B、不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的

C、不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的

D、影響房地產(chǎn)價格的因素都與時間有關(guān)

2、下列影響某套住宅價格的因素中，屬于實物因素的是(　)。

A、面積

B、方位

C、朝向

D、交通

3、諸多區(qū)位因素影響商業(yè)房地產(chǎn)的優(yōu)劣，下列(　)不屬于商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣判斷的標(biāo)準(zhǔn)。

A、周圍環(huán)境狀況安寧程度

B、臨街狀況

C、交通條件

D、繁華程度臨街狀況

4、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于區(qū)位因素中的位置因素的是(　)�！�2011年真題】

A、朝向

B、樓層

C、方位

D、交通條件

5、對商業(yè)用房而言，一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的(　)。

A、60%

B、70%

C、80%

D、90%

6、下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)�！�2012年真題】

A、商業(yè)用房

B、住宅

C、寫字樓

D、工業(yè)用房

7、下列有關(guān)人口因素對房地產(chǎn)的影響，描述錯誤的是(　)。

A、隨著家庭人口規(guī)模小型化，住宅價格有下降的趨勢

B、人口密度的增加，可能造成房地產(chǎn)價格趨高，也可能降低

C、人們的文化教育水平、生活質(zhì)量和文明程度，可以引起房地產(chǎn)價格的變化

D、人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長

8、(　)是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。

A、人口機械增長

B、人口自然增長

C、人口凈增長

D、人口負(fù)增長

9、下列房地產(chǎn)實物因素中，(　)的分類不同于其他三項。

A、土地開發(fā)程度

B、建筑規(guī)模

C、空間布局

D、建筑物完損狀況

10、一般地說，增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格(　);相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格(　)。

A、下降，下降

B、下降，上升

C、上升，下降

D、上升，上升

11、下列房地產(chǎn)市場調(diào)控政策等措施中，會導(dǎo)致房地產(chǎn)市場價格下降的是(　)。

A、降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率

B、減少土地儲備貸款

C、降低契稅

D、減少土地供應(yīng)

12、當(dāng)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，重點發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模，提高其建設(shè)總量的比重，則會導(dǎo)致商品住房的價格(　)。

A、上升

B、下降

C、平穩(wěn)

D、無影響

13、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是(　)�！�2012年真題】

A、居民收入增加

B、房產(chǎn)稅征收

C、人民幣升值

D、居民消費價格指數(shù)上升

14、下列有關(guān)房地產(chǎn)權(quán)益因素，描述錯誤的是(　)。

A、容積率的高低對地價有很大影響

B、相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有一定影響

C、權(quán)利所對應(yīng)的實質(zhì)內(nèi)容對價值有很大影響

D、供役地在給他人方便時，不會給土地所有權(quán)人帶來損失

15、在不考慮其他因素的前提下，人民幣匯率上升的預(yù)期將會導(dǎo)致中國房地產(chǎn)價格(　)。

A、上升

B、下降

C、不變

D、不相關(guān)

16、在影響房地產(chǎn)價格的各種因素中，“城市化”屬于(　)。(2005年試題)

A、社會因素

B、環(huán)境因素

C、人口因素

D、行政因素

二、多項選擇題

1、將影響房地產(chǎn)價格因素分為一般因素、區(qū)域因素和個別因素時，下列(　)屬于個別因素。

A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r

B、物價

C、環(huán)境狀況

D、規(guī)模

E、建筑結(jié)構(gòu)

2、下列(　)不屬于房地產(chǎn)影響因素中的區(qū)域因素。

A、土地形狀

B、地形

C、城市規(guī)劃調(diào)整

D、環(huán)境狀況

E、配套設(shè)施狀況

3、建筑物實物因素包括(　)。

A、建筑規(guī)模

B、空間布局

C、維護(hù)情況

D、相鄰關(guān)系

E、臨街狀況

4、判定工業(yè)房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有(　)�！�2011年真題】

A、臨街狀況

B、是否便于動力取得

C、是否便于廢料處理

D、是否接近大自然

E、是否便于產(chǎn)品和原料運輸

5、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有(　)�！�2012年真題】

A、稅收政策

B、城市規(guī)劃調(diào)整

C、環(huán)境狀況

D、城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E、匯率

6、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境景觀因素，是指那些對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素，主要有(　)等。

A、大氣環(huán)境

B、治安環(huán)境

C、聲覺環(huán)境

D、水文環(huán)境

E、衛(wèi)生環(huán)境

7、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素，包括(　)。

A、經(jīng)濟(jì)發(fā)展

B、居民收入

C、利率

D、匯率

E、房地產(chǎn)投機

8、下列情況中會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升的是(　)。

A、上調(diào)開發(fā)商貸款利率

B、限制房地產(chǎn)投機行為

C、城市化的加速發(fā)展

D、國際上的政治對立

E、政府制定最高限價

9、下列(　)區(qū)位因素對商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣有著非常重要影響。

A、層高

B、樓層

C、臨街狀況

D、交通條件

E、外部配套設(shè)施

10、下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有(　)。

A、居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的上升

B、如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大

C、如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)價格上升

D、如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大

E、居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格的影響不大

11、影響房地產(chǎn)價格的社會因素，主要有(　)。

A、政治安定狀況

B、社會治安程度

C、居民收入

D、房地產(chǎn)投機

E、城市化

三、判斷題

1、通常下，朝向?qū)�價格的影響比樓層對價格的影響大，住宅如此，商場也是如此。 (　)

對

錯

2、房地產(chǎn)價格在短期內(nèi)通常有上下波動，在短期內(nèi)可以看出其變動規(guī)律和發(fā)展趨勢。(　)

對

錯

3、修筑道路穿過居住區(qū)，會改善居民區(qū)對外的交通，最終會提高該居住小區(qū)的住宅價格。 (　)

對

錯

4、層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。所以層高或凈高越高越好。 (　)

對

錯

5、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常是不計入容積率的。 (　)

對

錯

6、房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。 (　)

對

錯

7、經(jīng)濟(jì)距離是科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量以反映距離。 (　)

對

錯

8、在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時間來測量。(　)

對

錯

9、對于各種類型的房地產(chǎn)來講，實行某種交通管制都會降低該類房地產(chǎn)的價值。 (　)

對

錯

10、房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率(或綠化覆蓋率)、容積率、建筑密度，建筑間距等也反映了其環(huán)境景觀狀況，它們的高低、大小對房地產(chǎn)價格也有影響。 (　)

對

錯

11、低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。(　)(2005年試題)

對

錯

12、減免房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。 (　)

對

錯

13、居民收入的增加如果是中等收入者的收入增加，因為其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已由了較好的基礎(chǔ)，這樣會增加房地產(chǎn)的需求。(　)

對

錯

14、房地產(chǎn)的投機可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲或下跌，不會穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。(　)

對

錯

15、一般地說，增加賣方的稅收，會使房地產(chǎn)價格上漲。(　)

對

錯

16、一般而言，房地產(chǎn)價格與利率正相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會上升，利率下降時房地產(chǎn)價格下降。(　)(2006年試題)

對

錯

17、在經(jīng)濟(jì)因素中，世界經(jīng)濟(jì)狀況，特別是周邊國家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，對房地產(chǎn)價格有很大的影響。(　)

對

錯

答案部分見下一頁

一、單項選擇題

1、【正確答案】D

【答案解析】有的影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間有關(guān)，有的則與時間無關(guān)。參見教材P120。

2、【正確答案】A

【答案解析】選項BCD均屬于區(qū)位因素。參見教材P123。

3、【正確答案】A

【答案解析】商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看起繁華程度、臨街狀況、交通條件等。參見教材P129。

4、【正確答案】D

【答案解析】交通條件和位置條件是平行關(guān)系。參見教材P132～134。

5、【正確答案】A

【答案解析】商業(yè)用房一般地說，地上一層的價格或租金最高，其他層的價格或租金較低，一般不到地上一層價格或租金的60%。參見教材P134。

6、【正確答案】A

【答案解析】對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。參見教材P134。

7、【正確答案】A

【答案解析】隨著家庭人口規(guī)模小型化，家庭平均人口數(shù)的下降，家庭數(shù)量增多，所需要的住房總量將增加，房地產(chǎn)價格有上漲趨勢。參見教材P136。

8、【正確答案】B

【答案解析】人口自然增長率是指在一定時期內(nèi)因出生和死亡因素的消長導(dǎo)致的人口數(shù)量增加或減少，即出生人數(shù)與死亡人數(shù)的凈差值。參見教材P136。

9、【正確答案】A

【答案解析】選項A屬于實物因素中的土地實物因素;選項BCD屬于實物因素中的建筑物實物因素。參見教材P123～126。

10、【正確答案】C

【答案解析】增加房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收會增加房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)成本，從而會推動房地產(chǎn)價格上漲;相反，減少房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格下降。參見教材P139。

11、【正確答案】A

【答案解析】選項BCD均會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。參見教材P138～143。

12、【正確答案】B

【答案解析】住房建設(shè)重量增加特別是限價商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模增加或在住房建設(shè)總量中的比重提高，商品住房的價格一般會下降，反之會上漲。參見教材P143。

13、【正確答案】B

【答案解析】影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素，主要有經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。選項B屬于制度政策因素。參見教材P143。

14、【正確答案】D

【答案解析】供役地在給他人方便時，土地所有權(quán)人或土地使用權(quán)人有可能要遭受某些損失，在這種情況下，地役權(quán)的存在會降低供役地的價值。參見教材P127。

15、【正確答案】A

【答案解析】當(dāng)預(yù)期某國的貨幣會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產(chǎn)，從而會導(dǎo)致其房地產(chǎn)價格上漲。參見教材P147。

16、【正確答案】A

【答案解析】影響房地產(chǎn)價格的社會因素：政治安定狀況、社會治安狀況、房地產(chǎn)投機、城市化。參見教材P148。

二、多項選擇題

1、【正確答案】DE

【答案解析】個別因素如該房地產(chǎn)的區(qū)位、用途、規(guī)模、土地形狀、地形、地勢、建筑結(jié)構(gòu)、建筑物新舊程度等。參見教材P122。

2、【正確答案】AB

【答案解析】區(qū)域因素是指對估價對象周圍一定區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)價格有所影響的因素，如所在地區(qū)的城市規(guī)劃調(diào)整、環(huán)境狀況、配套設(shè)施狀況等。選項AB屬于個別因素。參見教材P122。

3、【正確答案】ABC

【答案解析】建筑物實物因素包括：建筑規(guī)模;外觀;建筑結(jié)構(gòu);設(shè)施設(shè)備;裝飾裝修;層高和室內(nèi)凈高;空間布局;日照、采光、通風(fēng)、保溫、隔熱、隔聲、防水;維護(hù)情況和完損狀況。參見教材P125～126。

4、【正確答案】BCE

【答案解析】A是商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位要求;D是住宅房地產(chǎn)的要求。參見教材P129。

5、【正確答案】CD

【答案解析】選項AB屬于制度政策因素;選項E屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P129～135。

6、【正確答案】ACDE

【答案解析】影響房地產(chǎn)價格的周圍環(huán)境和景觀因素，是指對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)周圍的物理性狀因素和人文狀況因素，主要有大氣環(huán)境、水文環(huán)境、聲覺環(huán)境、視覺環(huán)境、衛(wèi)生環(huán)境和人文環(huán)境等。參見教材P135。

7、【正確答案】ABCD

【答案解析】影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入、利率、匯率和物價等。參見教材P143。

8、【正確答案】AC

【答案解析】選項BDE均可能降低房地產(chǎn)價格。參見教材P139～149。

9、【正確答案】BCD

【答案解析】選項A不屬于區(qū)位因素，選項BCD均是非常重要的區(qū)位因素，選項E對商業(yè)房地產(chǎn)影響不大。參見教材P129、134。

10、【正確答案】ABCD

【答案解析】居民收入是房地產(chǎn)價格的重要影響因素，收入房價比常用于評價購房能力，判斷房價是否過高，有無泡沫。參見教材P144～145。

11、【正確答案】ABDE

【答案解析】居民收入屬于經(jīng)濟(jì)因素。參見教材P144、147~148。

三、判斷題

1、【正確答案】錯

【答案解析】對于商場來說，也住宅正好相反，樓層對商場房地產(chǎn)價格的影響比朝向?qū)Ψ康禺a(chǎn)價格的影響大。參見教材P120。

2、【正確答案】錯

【答案解析】房地產(chǎn)價格變化的規(guī)律和趨勢，通常需要一個較長的時期才能看出。參見教材P120。

3、【正確答案】錯

【答案解析】修筑道路對居住小區(qū)的最終影響，還要看受影響住宅小區(qū)離該道路的遠(yuǎn)近以及該道路的性質(zhì)等。參見教材P120。

4、【正確答案】錯

【答案解析】層高或凈高過低的建筑物給人以壓抑感，從而其價值一般較低。但并不意味著層高或凈高越高越好，還要考慮建設(shè)成本以及建成后使用過程中的能源消耗。參見教材P126。

5、【正確答案】對

【答案解析】在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。參考答案P128。

6、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)的區(qū)位不僅指地球上某一特定的自然地理位置，還指與其相聯(lián)系的社會經(jīng)濟(jì)位置，是與該特定位置相聯(lián)系的自然因素和人文因素的總和。參見教材P131。

7、【正確答案】對

【答案解析】經(jīng)濟(jì)距離是科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量以反映距離。參見教材P133。

8、【正確答案】對

【答案解析】在使用交通時間距離時，應(yīng)采用與該房地產(chǎn)有代表性的使用者相對應(yīng)的交通工具和出行時間來測量。參見教材P132。

9、【正確答案】錯

【答案解析】如果是對某類房地產(chǎn)有利的交通管制，則會提高此類房地產(chǎn)的價值。如住宅區(qū)的禁止貨車通行等。參見教材P134。

10、【正確答案】對

【答案解析】房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率(或綠化覆蓋率)、容積率、建筑密度，建筑間距等也反映了其環(huán)境景觀狀況，它們的高低.大小對房地產(chǎn)價格也有影響。參見教材P135。

11、【正確答案】對

【答案解析】

低價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平降低。同理，高價格房地產(chǎn)政策，并不意味著造成房地產(chǎn)價格的絕對水平很高。參見教材P138。

12、【正確答案】對

【答案解析】減免房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收，會使房地產(chǎn)價格上漲。參見教材P140～141。

13、【正確答案】對

【答案解析】中等收入者收入增加，會增加居民住房地產(chǎn)的需求，從而導(dǎo)致居住房地產(chǎn)價格上漲。參見教材P145。

14、【正確答案】錯

【答案解析】房地產(chǎn)的投機對房地產(chǎn)的影響可能出現(xiàn)3種情況：①引起房地產(chǎn)價格上漲;②引起房地產(chǎn)價格下跌;③起著穩(wěn)定房地產(chǎn)價格的作用。參見教材P148。

15、【正確答案】對

【答案解析】一般地說，增加賣方的稅收，比如開征土地增值稅、消費稅，會使房地產(chǎn)價格上漲;反之，減少賣方的稅收。參見教材P140。

16、【正確答案】錯

【答案解析】綜合來看，房地產(chǎn)價格與利率負(fù)相關(guān)，利率上升時房地產(chǎn)價格會下降，利率下降時房地產(chǎn)價格上升。參見教材P147。

17、【正確答案】錯

【答案解析】世界經(jīng)濟(jì)狀況屬于國際因素。參見教材P149。

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