2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》教材講義：第六章第三節(jié)

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房地產(chǎn)測繪

一、房地產(chǎn)測繪概述

(一)房地產(chǎn)測繪的概念

1.房地產(chǎn)測繪的定義

房地產(chǎn)測繪是指運(yùn)用測繪儀器、測繪技術(shù)和測繪手段，來測定房地產(chǎn)的位置、界址、占地范圍和面積數(shù)量等，為房地產(chǎn)權(quán)利人和管理部門提供信息服務(wù)的一項(xiàng)專業(yè)技術(shù)活動。

2.房地產(chǎn)測繪的種類

房地產(chǎn)測繪包括房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪和房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪兩種。

房地產(chǎn)基礎(chǔ)測繪是指在一個(gè)城市或一個(gè)地域內(nèi)，大范圍、整體地建立房地產(chǎn)的平面控制網(wǎng)，形成房地產(chǎn)的基礎(chǔ)圖紙——房地產(chǎn)分幅平面圖 的測繪活動。

房地產(chǎn)項(xiàng)目測繪是指因房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、交易和房地產(chǎn)權(quán)屬管理等的需要，測量、繪制房地產(chǎn)分丘平面圖和房地產(chǎn)分層分戶平面圖 ，形成圖、表、卡、冊、簿、數(shù)據(jù)等信息的測繪活動。

3.房地產(chǎn)測繪成果

房地產(chǎn)測繪成果是指在房地產(chǎn)測繪過程中形成的數(shù)據(jù)、圖、表、卡、冊等信息和資料，主要包括：房產(chǎn)簿冊、房產(chǎn)數(shù)據(jù)和房產(chǎn)圖集。取得相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)測繪機(jī)構(gòu)可根據(jù)委托方的要求提供全部或部分服務(wù)，并對其提交的測繪成果的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。

4.房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容

房地產(chǎn)測繪的基本內(nèi)容包括：房地產(chǎn)平面控制測量、房地產(chǎn)調(diào)查、房地產(chǎn)要素測量、房地產(chǎn)圖繪制、房地產(chǎn)面積測算、房地產(chǎn)變更測量、房地產(chǎn)成果資料的檢查與驗(yàn)收。

(二)房地產(chǎn)測繪的作用

1.為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營以及交易提供基本信息服務(wù)

房地產(chǎn)測繪成果提供了房地產(chǎn)商品量的量度依據(jù)，為房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營企業(yè)實(shí)施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營決策、銷售、核算，提供了數(shù)量方面的參考依據(jù)，也為房地產(chǎn)消費(fèi)者選擇、購置房地產(chǎn)提供了必要的信息。當(dāng)買賣雙方以合同形式約定以產(chǎn)權(quán)登記面積作為銷售面積且銷售價(jià)格按單位面積售價(jià)來核定時(shí)，房地產(chǎn)面積就與房地產(chǎn)價(jià)值掛上了鉤。

2.為房地產(chǎn)管理提供信息服務(wù)

(1)在制定相關(guān)政策時(shí)，房地產(chǎn)管理部門需要掌握區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)的整體情況，如房屋總量、房屋地域分布、行業(yè)分布情況、房屋利用狀況等基礎(chǔ)資料;

(2)房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證需要掌握各個(gè)產(chǎn)權(quán)單位的具體位置、界址、占地范圍和房屋面積等信息，這些信息需要通過測繪來完成。

3.為其他部門提供參考資料

房地產(chǎn)測繪還可以為城市建設(shè)、司法機(jī)關(guān)案件審理、仲裁、稅收、保險(xiǎn)等部門提供基礎(chǔ)資料和相關(guān)信息。

二、房地產(chǎn)面積測算

(一)房地產(chǎn)面積測算的意義和內(nèi)容

1.房地產(chǎn)面積測算的意義

房屋及其用地的面積，是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理、核發(fā)權(quán)屬證書的必要信息，也是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行經(jīng)營決策、房地產(chǎn)權(quán)利人維護(hù)合法權(quán)益的必不可少的資料;同時(shí)也是房地產(chǎn)稅費(fèi)的征收、城鎮(zhèn)規(guī)劃和建設(shè)的重要依據(jù)。房地產(chǎn)面積測算是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)、精確度要求高的工作，關(guān)系到國家、開發(fā)商、消費(fèi)者和權(quán)利人的切身利益，是整個(gè)房地產(chǎn)測繪中非常重要的組成部分。

2.房地產(chǎn)面積測算的內(nèi)容

房地產(chǎn)面積的測算，包括房屋面積測算和用地面積測算。 房屋面積測算包括房屋建筑面積、房屋使用面積和共有建筑面積的測算。用地面積測算包括房屋占地面積的測算、丘面積的測算、各項(xiàng)地類面積測算和共用土地面積的測算、分?jǐn)偂?/p>

(二)房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定和方法

1.房地產(chǎn)面積測算的一般規(guī)定

(1)房地產(chǎn)面積的測算，均指水平投影面積的測算。

(2)各類面積的測算，必須獨(dú)立測算兩次，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。

(3)邊長以m為單位，取至0.01m;面積以m2為單位，取至0.01m2。

(4)量距應(yīng)使用經(jīng)鑒定合格的卷尺或其他能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器或工具。

(5)樓層高度是指上下兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離。

2.房地產(chǎn)面積測算的方法

面積測算的方法有很多，根據(jù)面積測算數(shù)據(jù)資料的來源，可分為解析法和圖解法兩大類。房地產(chǎn)面積的測算，主要采用解析法，房屋面積一般采用幾何圖形法量算，用地面積大多采用界址點(diǎn)坐標(biāo)法測算，也可以用圖解法測算。

(1)解析法測算面積。解析法測算面積是根據(jù)實(shí)地測量的數(shù)據(jù)，例如：邊長、角度或坐標(biāo)等通過計(jì)算公式求得面積值。解析法測算面積主要包括界址點(diǎn)坐標(biāo)解析測算面積和幾何圖形法量算面積。

(2)圖解法測算面積。圖解法測算面積是根據(jù)已有的房地產(chǎn)圖，采用各種不同的測量儀器量算出面積。包括求積儀法、稱重法、模片法、光電面積量算儀法等。

(三)土地面積測算

1.土地面積測算的意義

土地面積測算是土地利用現(xiàn)狀調(diào)查的重要組成部分，是取得土地?cái)?shù)據(jù)資料的關(guān)鍵步驟。通過面積量算，為各級行政單位、各土地權(quán)屬單位量算出土地總面積和各類土地面積，因此，量算工作是準(zhǔn)確掌握土地資源數(shù)據(jù)的重要技術(shù)手段。

2.丘的測量要求

丘是指地表上一塊有界空間的地塊 。丘有獨(dú)立丘和組合丘之分，一個(gè)地塊只屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘;一個(gè)地塊屬于幾個(gè)產(chǎn)權(quán)單位時(shí)稱為組合丘。一般以一個(gè)單位、一個(gè)門牌號或一處院落的房屋用地單元?jiǎng)澐譃楠?dú)立丘，當(dāng)用地單元的權(quán)屬混雜和面積過小時(shí)，則劃為組合丘。丘的權(quán)屬界線是界址點(diǎn)的連線，按照《房產(chǎn)測量規(guī)范》的規(guī)定，界址點(diǎn)分為三級;精度要求按《房產(chǎn)測量規(guī)范》執(zhí)行。

【例題】下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是(　)。

A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱為獨(dú)立丘

B.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

C.組合丘一定大于獨(dú)立丘

D.房屋權(quán)屬證書中應(yīng)注明丘號

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。組合丘不一定大于獨(dú)立丘。參見教材P143。

3.不計(jì)入用地面積的范圍

(1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;

(2)市政管轄的馬路、街道、巷道等公共用地;

(3)公共使用的河灘、水溝、排水溝;

(4)已征用、劃撥或?qū)儆谠康禺a(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;

(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地的面積。

【例題】在宗地面積測算中，不能計(jì)入宗地面積的范圍有(　)。

A.已明確使用權(quán)屬的間距地

B.市政管轄的道路、街道用地

C.公共使用的排污溝

D.經(jīng)規(guī)劃部門核定的公共用地

E.房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)的用地

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。不計(jì)入宗地面積的范圍有：(1)無明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;(2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河灘、水溝、排污溝;(4)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門核定需要作市政建設(shè)的用地;(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。參見教材P143～144。

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(四)房屋面積測算的一般規(guī)定

1.建筑面積和房屋產(chǎn)權(quán)登記面積

房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，層高2.20m以上(含2.20m)的永久性建筑。

房屋共有建筑面積是指產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。

房屋產(chǎn)權(quán)登記面積是指由房產(chǎn)測繪單位測算，標(biāo)注在房屋權(quán)屬證書上，記入房屋權(quán)屬檔案的，房屋的建筑面積。

2.房屋使用面積

房屋使用面積是指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋內(nèi)墻面水平投影計(jì)算。

3.計(jì)算建筑面積的有關(guān)規(guī)定

(1)計(jì)算全部建筑面積的范圍

1)永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，按一層計(jì)算建筑面積;多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。

2)房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算建筑面積。樓梯間、電梯(觀光梯)井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算面積。依坡地建筑的房屋，利用吊腳做架空層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20m以上部位的外圍水平面積計(jì)算。

3)穿過房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算。

4)房屋天面上，屬永久性建筑，層高在2.20m以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房及斜面結(jié)構(gòu)屋頂高度在2.20m以上的部位，按其外圍水平面積計(jì)算。

5)挑樓、全封閉的陽臺，按其外圍水平投影面積計(jì)算。屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算。與房屋相連的有柱走廊，兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按其柱的外圍水平投影面積計(jì)算。房屋間永久性的封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。

6)地下室、半地下室及其相應(yīng)出入口，層高在2.20m以上，按其外墻(不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻)外圍水平面積計(jì)算。

7)有柱(不含獨(dú)立柱、單排柱)或有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積計(jì)算。

8)玻璃幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平投影面積計(jì)算。

9)屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算。

10)有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相通的，伸縮縫面積計(jì)算建筑面積。

(2)計(jì)算一半建筑面積的范圍

1)與房屋相連有上蓋無柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

2)獨(dú)立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑的，按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算。

3)未封閉的陽臺、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

4)無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。

5)有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。

(3)不計(jì)算房屋面積的范圍

1)層高小于2.20m以下的夾層、插層、技術(shù)層和層高小于2.20m的地下室和半地下室等。

2)突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨蓬等。

3)房屋之間無上蓋的架空通廊。

4)房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池。

5)建筑物內(nèi)的操作平臺、上料平臺及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺。

6)騎樓、騎街樓的底層用作道路街巷通行的部分。

7)利用引橋、高架路、高架橋、路面作為頂蓋建造的房屋。

8)活動房屋、臨時(shí)房屋、簡易房屋。

9)獨(dú)立煙囪、亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。

10)與房屋室內(nèi)不相通的房屋間的伸縮縫。

【2011年真題】下列房屋部位中，不計(jì)算建筑面積的是(　)。

A.房屋的天面

B.與房屋相連無柱有上蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊

C.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊

D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。選項(xiàng)A房屋的天面、挑臺、天面上的花園、泳池等均不計(jì)算建筑面積。有上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑均計(jì)建筑面積，有一部分計(jì)算全部建筑面積，有一部分計(jì)一半建筑面積。參見教材P145。

(4)幾種特殊情況下，計(jì)算建筑面積的規(guī)定

1)同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分別計(jì)算。

金屬幕墻及其他材料幕墻，參照玻璃幕墻的有關(guān)規(guī)定處理。

2)房屋屋頂為斜面結(jié)構(gòu)(坡屋頂)的，層高(高度)2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。

3)全封閉陽臺、有柱挑廊、有頂蓋封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影全部計(jì)算建筑面積。未封閉的陽臺、無柱挑廊、有頂蓋未封閉的架空通廊的外圍水平投影超過其底板外沿的，以底板水平投影的一半計(jì)算建筑面積。

4)與室內(nèi)任意一邊相通，具備房屋的一般條件，并能正常利用的伸縮縫、沉降縫應(yīng)計(jì)算建筑面積。

5)對傾斜、弧狀等非垂直墻體的房屋，層高(高度)2.20m以上的部位計(jì)算建筑面積。房屋墻體向外傾斜，超出底板外沿的，以底板投影計(jì)算建筑面積。

6)樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。

7)臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

8)與室內(nèi)不相通的類似于陽臺、挑廊、檐廊的建筑，不計(jì)算建筑面積。

9)室外樓梯的建筑面積，按其在各樓層水平投影面積之和計(jì)算。

【2012年真題】樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。參見教材P146。

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4.成套房屋建筑面積的測算

成套房屋的建筑面積：成套房屋的建筑面積由套內(nèi)建筑面積及共有建筑面積的分?jǐn)偨M成。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。

(五)共有建筑面積的分?jǐn)?/p>

1.共有建筑面積的分類

共有建筑面積按是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)?，分為不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

(1)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。

建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。

【例題】在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖?　)。

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共使用的電梯井

C.本幢的公共門廳

D.本幢的公共過道

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫;作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場所的架空層;為建筑造型而建、但無實(shí)用功能的建筑面積。參見教材P147。

應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。

根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e可分為三大類：

1)幢共有建筑面積：指為整幢(包括住宅功能、寫字樓功能、商場功能等)服務(wù)的共有建筑面積。如為整幢服務(wù)的配電房、水泵房等。

2)功能共有建筑面積：指為某一建筑功能(如住宅、寫字樓、商場等)服務(wù)的共有建筑面積。如為某一建筑功能服務(wù)的專用電梯、樓梯間、大堂等。

3)本層共有建筑面積：指為本層服務(wù)的共有建筑面積。如本層共有走廊等。

2.共有建筑面積分?jǐn)偟脑瓌t

(1)產(chǎn)權(quán)雙方有合法的權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，按其文件或協(xié)議規(guī)定計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

(2)無權(quán)屬分割文件或協(xié)議的，根據(jù)房屋共有建筑面積的不同使用功能，按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

【2012年真題】寫字樓大堂的建筑面積均屬于功能共有建筑面積，應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。作為公共使用的公共門廳均需分?jǐn)偯娣e。參見教材P147。

3.共有建筑面積分?jǐn)偟挠?jì)算公式

按相關(guān)建筑面積比例進(jìn)行分?jǐn)?，?jì)算各單元應(yīng)分?jǐn)偟拿娣e，按下式計(jì)算：

δSi=k·Si

式中δSi——各戶應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄妹娣e(m2);

k——分?jǐn)偙壤禂?shù);

Si——參加分?jǐn)偟母鲬籼變?nèi)建筑面積(m2);

共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)K=∑δSi/∑Si

∑δSi——應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄妹娣e之和(m2);

∑Si——參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和(m2)。

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)K=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄妹娣e÷參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和=270÷2160=0.125。參見教材P147。

4.共有建筑面積分?jǐn)偟姆椒?/p>

(1)住宅樓：住宅樓以幢(棟)為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。

(2)商住樓：將幢應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，根據(jù)住宅、商業(yè)不同使用功能，按建筑面積比例分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩部分。住宅部分：將幢攤分給住宅的共有建筑面積，作為住宅共有建筑面積的一部分，再加上住宅本身的共有建筑面積，按住宅各套的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

商業(yè)部分：先將幢攤分給商業(yè)的共有建筑面積，加上商業(yè)本身的共有建筑面積，按商業(yè)各層套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傊粮鲗?，作為各層共有建筑的一部分，加至相?yīng)各層共有建筑面積內(nèi)，得到各層總的共有建筑面積，然后，再根據(jù)各層各套內(nèi)建筑面積分?jǐn)偲湎喑筛鲗涌偟墓灿薪ㄖ娣e。

(3)綜合樓：多功能綜合樓共有建筑面積按各自的功能，參照商住樓的分?jǐn)偡椒ㄟM(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

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