2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第十二章

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第十二章　房地產(chǎn)估價程序

一、單項選擇題

1、(　)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。

A、一級資質(zhì)

B、二級資質(zhì)

C、三級資質(zhì)

D、暫定期內(nèi)的三級資質(zhì)

2、估價機構(gòu)在受理估價委托時，應(yīng)要求委托人出具(　)。

A、估價委托書

B、估價代理書

C、估價報告書

D、估價結(jié)果書

3、下列有關(guān)估價基本事項描述正確的是(　)。

A、估價對象與價值類型有關(guān)

B、估價對象與價值時點有關(guān)

C、價值時點和價值類型之間不獨立

D、估價對象、價值時點和價值類型之間完全相互獨立

4、房地產(chǎn)抵押估價中，估價對象包括下列(　)。

A、特色裝飾裝修

B、廚具

C、特許經(jīng)營權(quán)

D、抵押貸款

5、為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價，評估的一般是(　)。

A、投資價值

B、現(xiàn)狀價值

C、謹慎價值

D、殘余價值

6、擬定估價作業(yè)步驟和時間進度，可以采用網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，例如橫道圖。網(wǎng)絡(luò)計劃的基本原理不包括(　)。

A、用網(wǎng)絡(luò)圖形式來表達一項計劃中各項工作的先后次序和相互關(guān)系

B、通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路

C、通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計劃，選擇最優(yōu)方案

D、通過網(wǎng)絡(luò)計劃輔助估價目的的判斷

7、估價報告的封面，基本要素中不包括下列(　)。

A、估價報告名稱

B、估價項目名稱

C、估價委托人

D、估價師聲明

8、某估價師于2008年9月27日向估價委托人交付了一份估價報告。該報告中有下列日期：估價作業(yè)日期2008年9月20日至26日，估價時點2008年9月23日，估價對象實地查看日期2008年9月22日至23日，估價報告使用期限自2008年9月26日起半年。據(jù)此判斷該報告出具日期為(　)。

A、2008年9月20日

B、2008年9月23日

C、2008年9月26日

D、2008年9月27日

9、估價結(jié)果報告通常包括委托人、估價機構(gòu)、估價對象，估價目的、價值時點、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果、其他需要說明的事項、注冊房地產(chǎn)估價師和(　)。

A、價值類型和定義、估價作業(yè)日期、估價的假設(shè)與限制條件

B、價值類型和定義、估價對象分析、致委托人函

C、價值類型和定義、估價的假設(shè)與限制條件、估價報告應(yīng)用的限制

D、價值類型和定義、估價作業(yè)日期、實地查勘期

10、某房地產(chǎn)估價機構(gòu)向委托人甲出具了估價報告，估價作業(yè)期為2005年5月20日至5月30日，估價報告應(yīng)用有效期為1年。2006年5月20日，甲利用該估價報告向銀行申請辦理了16年的抵押貸款，則該估價報告的存檔期應(yīng)不少于(　)年。

A、15

B、16

C、17

D、20

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二、多項選擇題

1、估價委托合同的內(nèi)容，一般包括下列(　)。

A、估價委托人和估價機構(gòu)的基本情況

B、負責(zé)本估價項目估價師的姓名、住所等個人信息

C、估價目的

D、估價對象

E、委托人應(yīng)提供的估價所需資料

2、不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如(　)不宜作為抵押物。

A、一個球場

B、一個高爾夫球洞

C、一條保齡球球道

D、封閉使用的大院深處的一幢房屋

E、一個游泳館

3、下列關(guān)于明確房地產(chǎn)價值時點的表述中，正確的有(　)。

A、對當(dāng)前價值進行評估，一般以實地查勘估價對象期間或估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期為價值時點

B、城市房屋征收估價，價值時點一般為房屋征收決定公告之日

C、房屋征收評估的價值時點應(yīng)為房屋征收決定公告之日

D、房地產(chǎn)估價人員可以假定價值時點

E、一般情況下，對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價，應(yīng)以申請復(fù)核之日為價值時點

4、明確估價對象的區(qū)位狀況，就是要弄清估價對象的(　)。

A、位置

B、交通條件

C、外部配套設(shè)施

D、周圍環(huán)境

E、抵押擔(dān)保

5、估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括(　)。

A、擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法

B、預(yù)計所需要的時間、人力、經(jīng)費

C、估價作業(yè)步驟和時間進度安排

D、擬搜集的估價所需要資料及其來源渠道

E、委托方的協(xié)助義務(wù)

6、估價所需資料主要包括下列(　)。

A、反映估價對象狀況的資料

B、估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)成本等資料

C、對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料

D、對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料

E、建筑物建造階段工程監(jiān)理資料

7、在審核房地產(chǎn)估價報告中，發(fā)現(xiàn)不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異，其可能的原因有(　)。

A、隱含的估價對象范圍不同

B、參數(shù)選取不合理

C、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)不正確

D、價值類型選取不合理

E、選用的估價方法不切合估價對象

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形。二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。參見教材P396。

【該題針對“不應(yīng)承接估價業(yè)務(wù)的情形”知識點進行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是估價業(yè)務(wù)接洽與受理。估價機構(gòu)在受理估價委托時，應(yīng)要求委托人出具估價委托書。參見教材P397。

【該題針對“估價業(yè)務(wù)接洽與受理”知識點進行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價基本事項概述。估價對象、價值時點和價值類型三者之間，估價對象與價值時點有關(guān)，其余是相互獨立的。參見教材P399。

【該題針對“估價基本事項概述”知識點進行考核】

4、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價對象的確定。在房地產(chǎn)抵押估價中，不包括對特色裝飾裝修、廚具等動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)的估價。參見教材P401。

【該題針對“估價對象的確定”知識點進行考核】

5、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是價值類型的確定。為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得待開發(fā)房地產(chǎn)服務(wù)的估價，評估的一般是投資價值。參見教材P404。

【該題針對“價值類型的確定”知識點進行考核】

6、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是制定估價作業(yè)方案的思路。網(wǎng)絡(luò)計劃的基本原理是：用網(wǎng)絡(luò)圖形式來表達一項計劃中各項工作的先后次序和相互關(guān)系;通過計算找出計劃中的關(guān)鍵工作和關(guān)鍵線路;通過不斷改善網(wǎng)絡(luò)計劃，選擇最優(yōu)方案，并付諸實踐;在計劃執(zhí)行過程中進行有效的控制和監(jiān)督，保證最合理地使用人力、財力和物力，多快好省的完成任務(wù)。參見教材P406。

【該題針對“制定估價作業(yè)方案的思路”知識點進行考核】

7、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價報告的組成。封面的基本要素包括：估價報告名稱，估價項目名稱，估價委托人，房地產(chǎn)估價機構(gòu)，注冊房地產(chǎn)估價師，估價報告出具日期;估價報告編號。參見教材P412。

【該題針對“估價報告的組成”知識點進行考核】

8、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是估價報告的組成。致估價委托人函中致函的日期即為估價報告出具日期。估價報告使用期限也稱為估價報告應(yīng)用有效期，是指自估價報告出具之日起計算，使用估價報告不得超過的時間。參見教材P414 。

【該題針對“估價報告的組成”知識點進行考核】

9、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是估價報告的組成。估價的假設(shè)與限制條件與估價結(jié)果報告并列，估價對象分析在技術(shù)報告中;致委托人函是單獨的文件。參見教材P412。

【該題針對“估價報告的組成”知識點進行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是保存估價資料。估價檔案保存期限自估價報告出具之日起計算，應(yīng)不少于10年。估價檔案保存已超過10年而估價服務(wù)的行為尚未結(jié)束的，估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。估價檔案應(yīng)保存至估價服務(wù)的行為結(jié)束為止。出具已經(jīng)有1年了，貸款16年期間都必須保存，合計17年。參見教材P418。

【該題針對“保存估價資料”知識點進行考核】

二、多項選擇題

1、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是估價業(yè)務(wù)接洽與受理。選項B錯誤，應(yīng)當(dāng)為：負責(zé)本估價項目的估價師姓名和注冊號。參見教材P398。

【該題針對“估價業(yè)務(wù)接洽與受理”知識點進行考核】

2、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是估價基本事項概述。不能獨立使用、處分的房地產(chǎn)，如一個高爾夫球洞、一個保齡球球道、封閉使用的大院內(nèi)的一幢房屋，因為不宜作為抵押物，一般不具有抵押價值，所以不宜作為抵押估價目的的估價對象。參見教材P399。

【該題針對“估價基本事項概述”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是價值時點的確定。選項D錯誤，估價師不能隨意假定價值時點;選項E錯誤，對原估價結(jié)果有異議而引起的復(fù)核估價或估價鑒定的價值時點，應(yīng)為原估價報告確定的價值時點，除非原估價報告確定的價值時點有誤。參見教材P400。

【該題針對“價值時點的確定”知識點進行考核】

4、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價對象的確定。明確估價對象的區(qū)位狀況，是要弄清估價對象的位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。選項E屬于權(quán)益狀況。參見教材P403。

【該題針對“估價對象的確定”知識點進行考核】

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括：擬采用的估價方法和估價技術(shù)路線;擬搜集的估價所需資料及其來源渠道;預(yù)計需要的時間、人力和經(jīng)費;估價作業(yè)步驟和時間進度安排。委托方的協(xié)助義務(wù)，不需要體現(xiàn)在作業(yè)方案中。參見教材P404。

【該題針對“估價作業(yè)方案的含義和內(nèi)容”知識點進行考核】

6、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是搜集估價所需資料。估價所需資料主要包括下列：反映估價對象狀況的資料;估價對象及類似房地產(chǎn)的交易、收益、開發(fā)成本等資料;對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料;對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。參見教材P406。

【該題針對“搜集估價所需資料”知識點進行考核】

7、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是對測算結(jié)果進行校核。不同估價方法的測算結(jié)果之間有較大差異時，可以從下列途徑尋找原因：①估價計算是否有誤;② 估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否正確;③ 估價參數(shù)是否合理;④估價計算公式是否恰當(dāng);⑤不同估價方法的估價對象財產(chǎn)范圍是否一致;⑥不同估價方法的估價前提是否一致;⑦選用的估價方法是否適用估價對象和估價目的;⑧估價假設(shè)是否合理;⑨ 是否遵循了應(yīng)遵循的估價原則;⑩ 房地產(chǎn)市場是否為特殊狀況，如房地產(chǎn)價格是否存在泡沫、房地產(chǎn)市場是否不景氣。在參見教材P410。

【該題針對“對測算結(jié)果進行校核”知識點進行考核】

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