2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》教材講義：第五章第三節(jié)

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第五章 房地產(chǎn)估價(jià)原則

第三節(jié) 合法原則

(知識(shí)點(diǎn)多且細(xì))

1.合法原則(掌握)

合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下 的價(jià)值或價(jià)格。

依法的依據(jù)：有關(guān)法律、行政法規(guī)、估價(jià)對象所在地的地方性法規(guī)，還要依據(jù)國務(wù)院及其各部門頒發(fā)的有關(guān)部門規(guī)章和政策，最高人民法院和最高人民檢察院頒布的相關(guān)司法解釋，估價(jià)對象所在地人民政府頒發(fā)的有關(guān)地方政府規(guī)章和政策，以及估價(jià)對象的不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、有關(guān)批文、合同(土地使用權(quán)出讓合同、房屋租賃合同)等。因此，合法原則中所講的“法”是廣義概念的“法”。

合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況下的價(jià)值或價(jià)格。

房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循合法原則，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)狀況不同，特別是實(shí)物狀況、區(qū)位狀況相同的房地產(chǎn)，如果權(quán)益狀況不同，評估的價(jià)值就會(huì)有所不同。但估價(jià)對象狀況不是委托人或房地產(chǎn)估價(jià)師可以隨意假定的，甚至不是根據(jù)實(shí)際狀況確定的，而必須依法判定。(如小產(chǎn)權(quán)房)

遵循合法原則并不意味著只有合法的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象 ，而是指依法判定估價(jià)對象是哪種狀況的房地產(chǎn)就應(yīng)當(dāng)將其作為那種權(quán)利狀況的房地產(chǎn)來估價(jià)。

例如，集體土地不能當(dāng)作國有土地來估價(jià)，劃撥土地使用權(quán)不能當(dāng)做出讓土地使用權(quán)來估價(jià)，共有的房地產(chǎn)不能當(dāng)做單獨(dú)所有的房地產(chǎn)來估價(jià)，有限產(chǎn)權(quán)或部分產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)不能當(dāng)做完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)來估價(jià)，租賃的房地產(chǎn)不能當(dāng)做自有的房地產(chǎn)來估價(jià)，產(chǎn)權(quán)不明或權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)不能當(dāng)做產(chǎn)權(quán)明確或權(quán)屬無爭議的房地產(chǎn)來估價(jià)。

臨時(shí)用地不能當(dāng)做正式用地來估價(jià)，臨時(shí)建筑不能當(dāng)做永久建筑來估價(jià)，超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑不能當(dāng)做未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑來估價(jià)，手續(xù)不全的房地產(chǎn)不能當(dāng)做手續(xù)齊全的房地產(chǎn)來估價(jià)，不可補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的非法房地產(chǎn)不能當(dāng)做可以補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)的手續(xù)不全的房地產(chǎn)來估價(jià)，違法占地不能當(dāng)做合法占地來估價(jià)，違法建筑不能當(dāng)做合法建筑來估價(jià)。

因此，從理論上講，任何狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價(jià)對象，只是必須做到評估價(jià)值與依法判定的房地產(chǎn)狀況相匹配。

依法判定的估價(jià)對象的狀況，通常是估價(jià)對象的實(shí)際狀況，但也可能不是實(shí)際狀況，而是有關(guān)的合同、招標(biāo)文件中約定的狀況，或根據(jù)估價(jià)目的的需要設(shè)定的狀況。

【例題】房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則，因此只有依法登記的房地產(chǎn)才能成為估價(jià)對象。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是合法原則。未依法登記的房地產(chǎn)也可以成為估價(jià)對象。參見教材P156。

實(shí)踐操作：

(1)在依法判定的權(quán)利類型及歸屬方面，一般應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及相關(guān)合同 等為依據(jù)。

房屋權(quán)屬證書有兩種：《房屋所有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》。

土地權(quán)屬證書有四種：《國有土地使用證》、《集體土地所有證》、《集體土地使用證》、《土地他項(xiàng)權(quán)利證明書》。

(2)依法判定的使用權(quán)利，應(yīng)以土地用途管制和規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)。

如果城市規(guī)劃規(guī)定了某宗土地的用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等，則對該土地進(jìn)行估價(jià)就應(yīng)以其使用符合這些規(guī)定為前提。具體地說，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地為居住用途，即使從該宗土地的坐落位置、周圍環(huán)境來看適合于商業(yè)用途，但也應(yīng)以居住用途為前提來估價(jià)，除非申請變更為商業(yè)用途并且獲得批準(zhǔn)。

在容積率方面，如果城市規(guī)劃規(guī)定了該宗土地的容積率不超過2.5，除非依法調(diào)整了容積率，否則應(yīng)當(dāng)以容積率不超過2.5為前提來估價(jià)。如果以商業(yè)用途或者容積率超過2.5來估價(jià)，由于商業(yè)用途或者超出的容積率不僅沒有法律的保障，而且是違法的，據(jù)此所評估出的較高價(jià)值不能實(shí)現(xiàn)，也就得不到社會(huì)認(rèn)可。

(3)在依法判定的處分權(quán)方面，應(yīng)以法律、法規(guī)、規(guī)章、政策或合同等允許的處分方式為依據(jù)。法律法規(guī)、政策規(guī)定或合同規(guī)定不能采取的處分方式下的評估價(jià)值為0。

(4)依法判定的其他權(quán)益，評估出的價(jià)值應(yīng)當(dāng)符合國家的價(jià)格政策。

兩個(gè)應(yīng)用的重點(diǎn)領(lǐng)域：抵押估價(jià)和房屋征收評估

【重點(diǎn)】合法原則在房地產(chǎn)抵押估價(jià)中的運(yùn)用

(1)法律法規(guī)和政策規(guī)定不得抵押的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

不得抵押的財(cái)產(chǎn)范圍 ：土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)(法律允許的除外)、各類公益設(shè)施(注意區(qū)分：公益單位公益設(shè)施以外的其他財(cái)產(chǎn)為自身債務(wù)是可以抵押的)、產(chǎn)權(quán)不明有爭議的財(cái)產(chǎn)(不“干凈”)、依法被查封、扣押和監(jiān)管的財(cái)產(chǎn)、法律行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。

不得抵押的房地產(chǎn)范圍 ：權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)，文物，依法公告列入拆遷范圍的房地產(chǎn)，被依法查封、扣留、監(jiān)管或其他形式限制的房地產(chǎn)，其他;空置3年以上的房地產(chǎn) 。(注意多選題)

(2)法律法規(guī)和政策規(guī)定抵押無效的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為抵押估價(jià)對象。 違法違章建筑物抵押無效。

(3)法律法規(guī)和政策規(guī)定應(yīng)當(dāng)符合一定條件才能轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，評估其抵押價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)符合轉(zhuǎn)讓條件，不符合轉(zhuǎn)讓條件的房地產(chǎn)，不應(yīng)作為以抵押為估價(jià)目的對象。

出讓土地轉(zhuǎn)讓條件：支付出讓金，并取得土地使用權(quán)證書;投資總額的25%、成片開發(fā)的形成工業(yè)用地或其他建設(shè)用地條件;形成房屋的要有房屋所有權(quán)證書。

共有房地產(chǎn)需要共有人書面同意才能作為以抵押為估價(jià)目的的估價(jià)對象。

(4)評估再次抵押的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額。

(5)評估尚未竣工或竣工日(或合同約定的竣工日)起6個(gè)月內(nèi) 的抵押價(jià)值，扣除法定優(yōu)先受償款時(shí)，應(yīng)首先扣除拖欠工程款 。

建設(shè)工程款包括人工、材料等實(shí)際支出，但是不包括承包人因發(fā)包人違約造成的損失。

優(yōu)先受償權(quán)>抵押權(quán)>其他債權(quán)

(6)評估土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值不應(yīng)包含劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)變成出讓地時(shí)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金。

劃撥土地使用權(quán)拍賣時(shí)，拍賣價(jià)款優(yōu)先繳納出讓金后，抵押權(quán)人才可優(yōu)先受償。(原因：保護(hù)國家土地利益)

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【重點(diǎn)】合法原則在房屋征收估價(jià)中的運(yùn)用

在房屋征收評估中，被征收房屋的價(jià)值與被征收房屋的性質(zhì)(如是合法建筑還是違法建筑，是永久建筑還是臨時(shí)建筑，是未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑還是超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑)、用途(如是居住用途還是商業(yè)用途)和面積(計(jì)不計(jì)算面積，計(jì)多少面積)等密切相關(guān)。例如，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第二十四條規(guī)定：“對認(rèn)定為合法建筑和未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，應(yīng)當(dāng)給予補(bǔ)償;對認(rèn)定為違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑的，不予補(bǔ)償。 ”

據(jù)此，如果被征收房屋被認(rèn)定為違法建筑或超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，就不應(yīng)予以評估，或者評估價(jià)值應(yīng)為零。

被征收房屋價(jià)值評估必須明確被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積。但在現(xiàn)實(shí)中，由于種種原因，被征收房屋的性質(zhì)、用途和面積有時(shí)難以確定，也不是估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師能夠確定的。

鑒于此，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十五條規(guī)定：“房屋征收部門應(yīng)當(dāng)對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況組織調(diào)查登記，被征收人應(yīng)當(dāng)予以配合。”

第二十四條規(guī)定：“市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。”

《國有土地上房屋征收評估辦法》第九條規(guī)定：“房屋征收評估前，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)單位對被征收房屋情況進(jìn)行調(diào)查，明確評估對象。評估對象應(yīng)當(dāng)全面、客觀，不得遺漏、虛構(gòu)。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)向受托的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)提供征收范圍內(nèi)房屋情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。對于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);

房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。(因?yàn)橐S護(hù)政府部門的權(quán)威，而且權(quán)屬證書在持證人手中，有偽造，變造的可能)。

對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。”

有了這些規(guī)定，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)要求房屋征收部門提供征收范圍內(nèi)房屋的情況，包括已經(jīng)登記的房屋情況和未經(jīng)登記建筑的認(rèn)定、處理結(jié)果情況。

已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。 對于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)按照市、縣級人民政府的認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評估。

在判定估價(jià)對象狀況時(shí)，有時(shí)并不都有法可依，因此從更廣的角度來講，合法原則是指有規(guī)定的，應(yīng)依照規(guī)定;沒有規(guī)定的，應(yīng)依照估價(jià)行業(yè)慣例;估價(jià)行業(yè)沒有慣例的，應(yīng)咨詢有關(guān)老師的意見;有關(guān)老師沒有意見或者意見不一致的，估價(jià)師可酌情處理。

對于有法可依但法之間有沖突的，一般應(yīng)遵循

“上位法優(yōu)先于下位法”、“新法優(yōu)先于舊法”，(該原則是在效力相等的法有沖突時(shí)適用)、“特別法優(yōu)先于普通法”、“法律文本優(yōu)先于法律解釋”、“強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法”、“法不溯及既往” 等原則，解決法的適用沖突問題。

其中，在法的效力等級方面，法律的效力高于行政法規(guī)，行政法規(guī)的效力高于地方性法規(guī)、部門規(guī)章、地方政府規(guī)章;地方性法規(guī)的效力高于本級和下級地方政府的規(guī)章;部門規(guī)章與地方政府規(guī)章的效力相等。

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