2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》章節(jié)精選習(xí)題：第十一章

一、單項選擇題

1、馬克思的地租理論不包括(　)。

A、級差地租

B、剩余地租

C、壟斷地租

D、絕對地租

2、路線價法主要適用于(　)的估價。

A、城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地

B、城鎮(zhèn)臨街居住用地

C、城鎮(zhèn)臨街綜合用地

D、城鎮(zhèn)臨街各類用地

3、路線價法與一般的比較法存在不同，區(qū)別點不包括下列(　)。

A、路線價法進(jìn)行交易情況修正

B、路線價法不進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C、先對多個“可比實例價格”進(jìn)行綜合，再進(jìn)行“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”

D、利用相同的路線價同時評估出許多“估價對象”

4、估價對象為一面臨街的矩形宗地，臨街寬度為20m，臨街深度為75m。假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)宗地臨街寬度為25m，臨街深度為100m，總價格為400萬元。根據(jù)四三二一法則，該估價對象的單價為(　)元/m2。

A、1920

B、2400

C、2560

D、3200

5、某地塊臨街深度為18米，臨街寬度為50米，總價格為243萬元，假設(shè)標(biāo)準(zhǔn)深度為24米，則根據(jù)四三二一法則，其路線價為(　)元/平方米。

A、2025

B、2250

C、2700

D、3000

6、一前后臨街、總深度為50米的矩形宗地，其前街路線線價為5000元/m2，后街路線價為3800元/m2，如果按重疊價值估價法，該宗地的前街影響深度為(　)m。

A、22

B、28

C、38

D、50

7、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價為(　)萬元。

A、500

B、1000

C、2500

D、3000

8、某工業(yè)用地總面積為3000m2，容積率為1.0，樓面地價為2000元/m2?，F(xiàn)按城市場規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，樓面地價不隨容積率的改變而改變，則該改變用途理論上應(yīng)補(bǔ)地價為(　)萬元。

A、1500

B、1525

C、1600

D、1800

9、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價為3000元/m2;居住用途建筑面積占60%，樓面地價為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價為(　)萬元。

A、4000

B、5900

C、6800

D、7200

10、某工業(yè)用地的土地面積為10000m2，規(guī)劃容積率為1.0，樓面地價為500元/m2。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，用途變更為居住，容積率提高到2.0，樓面地價為1500元/m2，則因規(guī)劃調(diào)整所需的補(bǔ)地價為(　)萬元。

A、500

B、1000

C、2500

D、3000

11、某房產(chǎn)的土地面積1000m2，總建筑面積2000m2，某人擁有其中400m2的建筑面積。請按照建筑面積進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ㄓ嬎阍撊苏加械耐恋孛娣e為(　)。

A、100

B、150

C、200

D、300

12、某宗房地產(chǎn)的總價值為5000萬元，其總地價為2000萬元，總建筑面積為10000m2，甲擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為90萬元，該部分的建筑面積為200m2。按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?，甲占有的土地份額為(　)。

A、1.0%

B、1.5%

C、2.0%

D、2.5%

13、某幢大廈的總建筑面積為10000m2，房地產(chǎn)總價值為7000萬元，其中土地總價值為3000萬元。王某擁有該大廈其中一部分，該部分的建筑面積為250m2，房地產(chǎn)價值為150萬元。若按照土地價值進(jìn)行分?jǐn)偅瑒t王某占有的土地份額為(　)。

A、1.67%

B、2.33%

C、2.75%

D、3.33%

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二、多項選擇題

1、有關(guān)路線價法估價的操作步驟，下列描述正確的是(　)。

A、劃分路線價區(qū)段

B、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

C、調(diào)查評估路線價

D、制作價格修正率表

E、計算臨街土地的價值

2、選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地的要求，包括下列(　)。

A、一面臨街

B、土地形狀為規(guī)則形狀

C、臨街深度為標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

D、臨街寬度為標(biāo)準(zhǔn)臨街寬度

E、寬深比適當(dāng)

3、從理論上講，路線價可用(　)來表示。

A、土地單價

B、樓面地價

C、貨幣

D、相對數(shù)

E、指數(shù)

4、臨街深度價格修正率表，可以稱為(　)。

A、深度調(diào)查評估表

B、數(shù)學(xué)曲線擬合表

C、深度價格修正率表

D、深度百分率表

E、深度指數(shù)表

5、基于“四三二一法則”，臨街深度價格修正率包括(　)。

A、差額深度價格修正率

B、同比深度價格修正率

C、單獨深度價格修正率

D、累計深度價格修正率

E、平均深度價格修正率

6、應(yīng)用路線價法制作臨街深度價格修正率的要領(lǐng)有(　)。

A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度

B、將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份

C、制定容積率修正系數(shù)

D、求取單獨深度價格修正率

E、制定使用年限修正系數(shù)

7、需要補(bǔ)交地價的情形包括下列(　)。

A、改變土地用途

B、提高容積率

C、延長土地使用期限

D、改變土地使用面積

E、轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地使用權(quán)

8、高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ㄓ?　)。

A、按建筑物價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

B、按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

C、按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

D、按建筑物面積進(jìn)行分?jǐn)?/p>

E、按樓面地價進(jìn)行分?jǐn)?/p>

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是地租理論的簡要回顧。馬克思關(guān)于地租的計算，可以從他對級差地租、絕對地租、壟斷地租的論述中反映出來。參見教材P363。

【該題針對“地租理論的簡要回顧”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是路線價法概述。路線價法主要適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價。參見教材P369。

【該題針對“路線價法概述”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是路線價法概述。路線價法不進(jìn)行交易情況修正和市場狀況調(diào)整。參見教材P369。

【該題針對“路線價法概述”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。400×90%×20/25=288萬元，288萬元/20×75=1920元/m2。參見教材P372。

【該題針對“制作價格修正率表”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。該地塊面積=18×50=900平方米

單價=2430000/900=2700元/平方米

單價=路線價×平均深度價格修正率

平均深度價格修正系率=(40+30+20)/(25+25+25)=1.2

路線價=單價/平均深度修正系數(shù)=2700/1.2=2250。參見教材P372。

【該題針對“制作價格修正率表”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是計算臨街土地的價值。前街影響深度=總深度×前街路線價/(前街路線價+后街路線價)=50×5000/(5000+3800)=28.4 。參見教材P378。

【該題針對“計算臨街土地的價值”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是補(bǔ)地價的測算。(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。參見教材P385。

【該題針對“補(bǔ)地價的測算”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】D

【答案解析】本題考查的是補(bǔ)地價的測算。(4-1)×2000×3000=1800(萬元)。參見教材P385。

【該題針對“補(bǔ)地價的測算”知識點進(jìn)行考核】

9、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是補(bǔ)地價的測算。3000×8×40%+1000×8×60%-800×1=13600元/m2，補(bǔ)地價=5000×13600=6800萬元。參見教材P385。

【該題針對“補(bǔ)地價的測算”知識點進(jìn)行考核】

10、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是補(bǔ)地價的測算。(2×1500—1×500)×10000=25000000(元)=2500(萬元)。參見教材P385。

【該題針對“補(bǔ)地價的測算”知識點進(jìn)行考核】

【答疑編號10414774】

11、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?。該人占有的土地份額=400÷2000=20%，該人分?jǐn)偟耐恋孛娣e=1000×20%=200m2。參見教材P387。

【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?rdquo;知識點進(jìn)行考核】

12、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?。[90-200×(5000-2000)/10000]/2000=1.5%。參見教材P390。

【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?rdquo;知識點進(jìn)行考核】

13、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?。單位建筑物價值=(7000-3000)/10000=0.4萬元/㎡，王某擁有部分建筑物的價值=0.4×250=100萬元，王某擁有部分的土地價值=150-100=50萬元，王某占有的土地份額=50/3000=1.67%。參見教材P390。

【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?rdquo;知識點進(jìn)行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是路線價法概述。運用路線價法估價一般分為6個步驟：劃分路線價區(qū)段;設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地;調(diào)查評估路線價;制作價格修正率表;計算臨街土地的價值。參見教材P369。

【該題針對“路線價法概述”知識點進(jìn)行考核】

2、【正確答案】ACDE

【答案解析】本題考查的是選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地。選項B不嚴(yán)謹(jǐn)，土地形狀應(yīng)為矩形。參見教材P370。

【該題針對“選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地”知識點進(jìn)行考核】

3、【正確答案】CD

【答案解析】本題考查的是調(diào)查評估路線價。路線價可用貨幣表示，也可用相對數(shù)表示。參見教材P371。

【該題針對“調(diào)查評估路線價”知識點進(jìn)行考核】

4、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。臨街深度價格修正率表簡稱深度價格修正率表，也稱為深度百分率表、深度指數(shù)表。參見教材P371。

【該題針對“制作價格修正率表”知識點進(jìn)行考核】

5、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。臨街深度價格修正率有單獨深度價格修正率、累計深度價格修正率和平均深度價格修正率。參見教材P374。

【該題針對“制作價格修正率表”知識點進(jìn)行考核】

6、【正確答案】ABD

【答案解析】本題考查的是制作價格修正率表。制作臨街深度價格修正率表的要領(lǐng)是：設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度;將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度劃分為若干等份;確定臨街深度價格遞減率;求取單獨深度價格修正率或累計深度價格修正率、平均深度價格修正率，并用表格反映。參見教材P375。

【該題針對“制作價格修正率表”知識點進(jìn)行考核】

7、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是補(bǔ)地價的測算。需要補(bǔ)地價的情形(3種)：改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件;延長土地使用期限;轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)。參見教材P385。

【該題針對“補(bǔ)地價的測算”知識點進(jìn)行考核】

8、【正確答案】BCD

【答案解析】本題考查的是高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒ā８邔咏ㄖ貎r分?jǐn)偟姆椒ㄓ校喊凑战ㄖ锩娣e進(jìn)行分?jǐn)?、按照房地價值進(jìn)行分?jǐn)偤桶凑胀恋貎r值進(jìn)行分?jǐn)偟确椒?。參見教材P387。

【該題針對“高層建筑地價分?jǐn)偟姆椒?rdquo;知識點進(jìn)行考核】

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