2019房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》教材講義：第四章第一節(jié)
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第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析
第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查
1.市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容 (五方面內(nèi)容)
| 調(diào)查內(nèi)容 | 具體內(nèi)容 |
| 國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查 | ■政治環(huán)境 ■經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ■人口資源環(huán)境 ■社會(huì)文化環(huán)境 ■技術(shù)發(fā)展調(diào)查（四新研究） |
| 市場(chǎng)需求容量調(diào)查 | ■現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量 ■社會(huì)擁有量、庫(kù)存量 ■同類(lèi)產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)量或銷(xiāo)售量，供求平衡狀況 ■本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類(lèi)產(chǎn)品市場(chǎng)份額 ■本行業(yè)或有關(guān)行業(yè)的投資動(dòng)向 ■企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略變化對(duì)銷(xiāo)售量的影響 |
| 消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查 | ■消費(fèi)者類(lèi)別 ■購(gòu)買(mǎi)能力 ■購(gòu)買(mǎi)欲望和購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī) ■購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣 |
| 競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 | ■競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析 ■競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查分析 |
| 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查 | ■產(chǎn)品調(diào)查（Product） ■價(jià)格調(diào)查（Price） ■分銷(xiāo)渠道調(diào)查（Place） ■促銷(xiāo)策略（Promotion） |
【2012年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查的有( )。
A.房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格調(diào)查
B.房地產(chǎn)促銷(xiāo)策略調(diào)查
C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查
D.城市人口地理分布調(diào)查
E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查
『正確答案』AB
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷(xiāo)渠道調(diào)查和促銷(xiāo)策略調(diào)查四種類(lèi)型;選項(xiàng)CE屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查;選項(xiàng)D屬于人口資源環(huán)境調(diào)查。參見(jiàn)教材P107。
2.市場(chǎng)調(diào)查的步驟 (五步曲)
2.1 確定問(wèn)題和調(diào)查目標(biāo)
| 調(diào)查的種類(lèi) | 含義 | 典型案例 |
| 試探性調(diào)查 | 收集分析數(shù)據(jù)提示問(wèn)題的真正性質(zhì) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，提出問(wèn)題 |
調(diào)查有意向購(gòu)房的數(shù)量 |
| 描述性調(diào)查 | 明確一些特定的量值 說(shuō)明問(wèn)題的情況 |
有多少人愿意在郊區(qū)買(mǎi)房 |
| 因果性調(diào)查 | 檢驗(yàn)因果關(guān)系，看一因素變動(dòng)，會(huì)如何影響其它量 分析問(wèn)題原因 |
商品住宅總價(jià)下降10萬(wàn)元，能增加多少購(gòu)買(mǎi)者 |
【2012年真題】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了確定開(kāi)盤(pán)價(jià)，對(duì)其樓盤(pán)所在區(qū)域房?jī)r(jià)的市場(chǎng)認(rèn)可情況進(jìn)行市場(chǎng)查，該市場(chǎng)調(diào)查的類(lèi)型屬于( )。
A.試探性調(diào)查
B.預(yù)測(cè)性調(diào)查
C.因果性調(diào)查
D.描述性調(diào)查
『正確答案』A
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。試探性調(diào)查即通過(guò)收集初步的數(shù)據(jù)揭示問(wèn)題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。參見(jiàn)教材P108。
2.2 調(diào)查資料來(lái)源
| 類(lèi)別 | 內(nèi)涵 |
| 一手資料 | 為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息，成本高但更準(zhǔn)確 |
| 二手資料 | 是為其他目的已經(jīng)收集到的資料，優(yōu)點(diǎn)是成本低，可以立即使用 |
■先收集二手資料，如問(wèn)題無(wú)法解決再去收集成本很高的一手資料
2.3 調(diào)查方法(四種方法)
| 方法 | 內(nèi)涵 | |
| 觀察法 | 利用眼睛、耳朵等以直接觀察的方式考察并搜集資料 | |
| 訪(fǎng)問(wèn)法 | 結(jié)構(gòu)化訪(fǎng)問(wèn) | 有設(shè)計(jì)好的問(wèn)卷，有一定結(jié)構(gòu)的調(diào)查問(wèn)卷或提綱 |
| 無(wú)結(jié)構(gòu)化訪(fǎng)問(wèn) | 沒(méi)有統(tǒng)一的問(wèn)卷，通過(guò)調(diào)查人員與被訪(fǎng)者的自由交流 | |
| 集體訪(fǎng)問(wèn) | 集體座談的方式，6－10人 | |
| 問(wèn)卷法 | 由被調(diào)查者填寫(xiě)問(wèn)卷，適用于描述性調(diào)查 | |
| 實(shí)驗(yàn)法 | 用實(shí)驗(yàn)的方式，對(duì)調(diào)查對(duì)象控制在特定環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得信息 | |
【2015年真題】在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料常用的方法有( )。
A.文案法
B.觀察法
C.訪(fǎng)問(wèn)法
D.問(wèn)卷法
E.實(shí)驗(yàn)法
『正確答案』BCDE
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。收集一手資料常用的方法有：觀察法、訪(fǎng)問(wèn)法、問(wèn)卷法、實(shí)驗(yàn)法。參見(jiàn)教材P108。
【2014年真題】某物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了分析愿意到小區(qū)健身房鍛煉的業(yè)主人數(shù)與包月費(fèi)用之間的相關(guān)性，首先確定包月費(fèi)用為50元/人，看有多少業(yè)主參加;再將包月費(fèi)用降為30元/人，看有多少業(yè)主參加。這種調(diào)查方法是( )。
A.觀察法
B.訪(fǎng)問(wèn)法
C.問(wèn)卷法
D.實(shí)驗(yàn)法
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。實(shí)驗(yàn)法，用實(shí)驗(yàn)的方式，對(duì)調(diào)查的對(duì)象控制在特定環(huán)境條件下，對(duì)其進(jìn)行觀察以獲得相應(yīng)信息的方法。參見(jiàn)教材P109。
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2.4 調(diào)查中抽樣的類(lèi)型
| 抽樣類(lèi)型 | 具體種類(lèi) |
| 概率抽樣 （機(jī)會(huì)均等） |
■簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣 ■分層隨機(jī)抽樣 ■整群抽樣 |
| 非概率抽樣 （機(jī)會(huì)不均等） |
■隨意抽樣 ■估計(jì)抽樣 ■定額抽樣 |
2.5 調(diào)查中的聯(lián)系方法
| 聯(lián)系方法 | 優(yōu)點(diǎn) | 缺點(diǎn) |
| 郵寄問(wèn)卷 | 當(dāng)被訪(fǎng)者不愿意面訪(fǎng)或擔(dān)心調(diào)查者會(huì)曲解其回答時(shí)可采用的最好方法 | 回收率低 回收速度慢 |
| 電話(huà)訪(fǎng)問(wèn) | 被訪(fǎng)者不理解問(wèn)題時(shí)能得到解釋?zhuān)厥章时揉]寄問(wèn)卷高，速度快 | 只能訪(fǎng)問(wèn)有電話(huà)的人 時(shí)間不能太長(zhǎng) 不能過(guò)多涉及隱私問(wèn)題 |
| 網(wǎng)絡(luò)調(diào)研 | 成本低、反饋快 | 只能聯(lián)系有網(wǎng)絡(luò)的人 |
| 面訪(fǎng) | 最傳統(tǒng)、最常用方法 | 面訪(fǎng)成本高 需要更多的管理計(jì)劃和監(jiān)督工作 也容易受到被訪(fǎng)問(wèn)者偏見(jiàn)或曲解的影響 |
【2015年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的抽樣方法中，屬于非概率抽樣的是( )。
A.整群抽樣
B.分層隨機(jī)抽樣
C.簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣
D.定額抽樣
『正確答案』D
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。選項(xiàng)ABC均屬于概率抽樣。非概率抽樣包括：隨意抽樣、估計(jì)抽樣、定額抽樣。參見(jiàn)教材P110。
【典型例題】在各種市場(chǎng)調(diào)查方法中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有( )。
A.成本低
B.反饋快
C.能深入了解被訪(fǎng)者情況
D.回收率高
E.能深度訪(fǎng)談
『正確答案』AB
『答案解析』本題考查的是市場(chǎng)調(diào)查的步驟。網(wǎng)絡(luò)調(diào)查由于其成本低、反饋快等優(yōu)點(diǎn)被越來(lái)越廣泛的應(yīng)用。參見(jiàn)教材P110。
3.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估-主要考察調(diào)查的有效性
■方法科學(xué)
■調(diào)查具有創(chuàng)造性-最好能提出解決問(wèn)題的建設(shè)性方法
■調(diào)查方法多樣
■模型和數(shù)據(jù)相互依賴(lài)
■合理的信息價(jià)值和成本比率
■正常的懷疑態(tài)度
■市場(chǎng)調(diào)查過(guò)程遵守職業(yè)道德
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