2019房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》章節(jié)考點(diǎn)習(xí)題：第七章

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第七章第一節(jié)

1、不動(dòng)產(chǎn)是指(　)等定著物。

A.土地　　　　

B.海域

C.房屋　　　　

D.林木

E.汽車(chē)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍。根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第二條第二款規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。參見(jiàn)教材P130。

2、下列不屬于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的是(　)。

A.所有權(quán)

B.用益物權(quán)

C.擔(dān)保物權(quán)

D.生存權(quán)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的概念和范圍。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。參見(jiàn)教材P130。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記的目的是(　)。

A.保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán)

B.維護(hù)交易安全

C.利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收賦稅和進(jìn)行宏觀調(diào)控

D.利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理

E.有利于開(kāi)發(fā)商促銷(xiāo)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的目的。不動(dòng)產(chǎn)登記的目的包括：保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的物權(quán);維護(hù)交易安全;利于國(guó)家對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行管理、征收賦稅和進(jìn)行宏觀調(diào)控。參見(jiàn)教材P132。 　　

4、下列不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記的載體是(　)。

A.不動(dòng)產(chǎn)登記簿

B.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)

C.不動(dòng)產(chǎn)登記證明

D.不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)協(xié)議

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記的載體有不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)和不動(dòng)產(chǎn)登記證明。參見(jiàn)教材P133。

5、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依據(jù)法律規(guī)定應(yīng)予登記的，自記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿時(shí)發(fā)生效力。參見(jiàn)教材P133。

6、不動(dòng)產(chǎn)登記簿必須采用電子介質(zhì)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的基本規(guī)定。不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)當(dāng)采用電子介質(zhì)，暫不具備條件的，可以采用紙質(zhì)介質(zhì)。參見(jiàn)教材P133。

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第七章第二節(jié)

1、預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起(　)個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。

A.1　　　　　　　　

B.2

C.3　　　　　　　　

D.6

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效。參見(jiàn)教材P136。 　　

2、根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括(　)。

A.土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

B.建設(shè)用地使用權(quán)

C.宅基地使用權(quán)

D.地役權(quán)

E.建設(shè)用地所有權(quán)

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。根據(jù)《物權(quán)法》，不動(dòng)產(chǎn)用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和地役權(quán)。參見(jiàn)教材P136。

3、一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)的(　)。

A.設(shè)立登記

B.變更登記

C.轉(zhuǎn)移登記

D.注銷(xiāo)登記

E.更正登記

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。一般抵押權(quán)登記包括抵押權(quán)設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記。參見(jiàn)教材P136。

4、最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。最高額抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)確定前，債權(quán)人轉(zhuǎn)讓部分債權(quán)的，除當(dāng)事人另有約定外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不得辦理最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記。參見(jiàn)教材P137。 　　

5、在建工程抵押不屬于抵押權(quán)登記的范疇。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型?！段餀?quán)法》還將在建工程抵押納入抵押權(quán)登記的范疇。在建工程抵押權(quán)登記包括設(shè)立登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記和注銷(xiāo)登記。參見(jiàn)教材P137。 　　

6、我國(guó)負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)不動(dòng)產(chǎn)登記的部門(mén)是(　)。

A.住房城鄉(xiāng)建設(shè)部

B.國(guó)家林業(yè)局

C.國(guó)土資源部

D.農(nóng)業(yè)部

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。2013年12月，中央機(jī)構(gòu)編制委員會(huì)印發(fā)了《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職能的通知》，確定國(guó)土資源部負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督全國(guó)土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動(dòng)產(chǎn)登記工作。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家林業(yè)局、國(guó)家海洋局等協(xié)同國(guó)土資源部分別指導(dǎo)房屋、林地、海域登記工作。參　　

7、土地的初始登記包括國(guó)有與集體土地所有權(quán)的初始登記。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。由于土地的國(guó)家所有權(quán)可以不辦理登記，土地的初始登記僅指集體土地所有權(quán)的初始登記。參見(jiàn)教材P134。

8、轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。由于我國(guó)實(shí)行土地公有制即國(guó)家所有與集體所有，土地所有權(quán)不能轉(zhuǎn)讓。即便是集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地，也只是通過(guò)征收的方式。因此，轉(zhuǎn)移登記僅適用于土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)及抵押權(quán)等其他物權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的情形。參見(jiàn)教材P135。

9、被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間可以辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。被查封、預(yù)査封的房屋，在查封、預(yù)查封期間不得辦理抵押、轉(zhuǎn)讓等權(quán)屬變更、轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。參見(jiàn)教材P135。 　　

10、預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記的類(lèi)型。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護(hù)權(quán)利人的合法權(quán)益。參見(jiàn)教材P136。

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第七章第三節(jié)

1、下列有關(guān)丘的表述中，不正確的是(　)。

A.一個(gè)地塊屬于一個(gè)產(chǎn)權(quán)單元時(shí)稱(chēng)為獨(dú)立丘

B.房地產(chǎn)權(quán)屬檔案中，房地產(chǎn)卡片一般按丘的順序填制

C.組合丘一定大于獨(dú)立丘

D.房屋權(quán)屬證書(shū)中應(yīng)注明丘號(hào)

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。組合丘不一定大于獨(dú)立丘。參見(jiàn)教材P143。

2、在宗地面積測(cè)算中，不能計(jì)入宗地面積的范圍有(　)。

A.已明確使用權(quán)屬的間距地

B.市政管轄的道路、街道用地

C.公共使用的排污溝

D.經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定的公共用地

E.房地產(chǎn)證記載范圍內(nèi)的用地

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不計(jì)入宗地面積的范圍有：(1)無(wú)明確使用權(quán)屬的冷巷、巷道或間距地;(2)市政管轄的道路、街道、巷道等公共用地;(3)公共使用的河灘、水溝、排污溝;(4)已征用、劃撥或者屬于原房地產(chǎn)證記載范圍，經(jīng)規(guī)劃部門(mén)核定需要作市政建設(shè)的用地;(5)其他按規(guī)定不計(jì)入宗地面積的。參見(jiàn)教材P143～144。

3、(　)是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。

A.房屋使用面積

B.房屋建筑面積

C.房屋共有建筑面積

D.房屋產(chǎn)權(quán)面積

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房屋建筑面積是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積。參見(jiàn)教材P144。

4、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列項(xiàng)目中，計(jì)算一半建筑面積的是(　)。

A.無(wú)頂蓋的室外樓梯

B.無(wú)柱的雨篷

C.無(wú)頂蓋的陽(yáng)臺(tái)

D.房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯屬于計(jì)算一半建筑面積的范圍。參見(jiàn)教材P145。

5、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，計(jì)算一半建筑面積的是(　)。

A.無(wú)柱的雨篷

B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

C.房屋內(nèi)高度在2.20m以上的技術(shù)層

D.與室內(nèi)不相通的裝飾性陽(yáng)臺(tái)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及其樓梯間、電梯間等其高度在2.20m以上部位計(jì)算全部建筑面積。無(wú)柱的雨篷，與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊的建筑，均不計(jì)算建筑面積。參見(jiàn)教材P145。

6、挑廊(　)計(jì)算建筑面積。

A.按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半

B.按其外圍水平投影面積

C.一般不

D.按凈面積

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。參見(jiàn)教材P145。　　

7、下列有關(guān)房屋建筑面積計(jì)算的表述中，正確的有(　)。

A.層高超過(guò)2.20m(含2.20m)的永久性建筑不計(jì)算建筑面積

B.大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20m以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積

C.與兩邊房屋相連無(wú)上蓋的架空通廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

D.無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

E.突出房屋墻面的無(wú)柱雨篷按其上蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。層高超過(guò)2.20m(含2.20m)的永久性建筑，應(yīng)計(jì)算建筑面積;與兩邊房屋相連無(wú)上蓋的架空通廊、突出房屋墻面的無(wú)柱雨篷，都是不計(jì)算面積的。參見(jiàn)教材P145。

8、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，不計(jì)算房屋建筑面積的是(　)。

A.屬永久性建筑有柱的貨棚

B.有頂蓋不封閉的永久性架空通廊

C.無(wú)頂蓋的室外樓梯

D.與室內(nèi)不相通的類(lèi)似于陽(yáng)臺(tái)的建筑

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。屬永久性建筑有柱的車(chē)棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計(jì)算全部建筑面積。有頂蓋不封閉的永久性的架空通廊，按外圍水平投影面積的一半計(jì)算。無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。參見(jiàn)教材P145。

9、【2011年真題】下列房屋部位中，不計(jì)算建筑面積的是(　)。

A.房屋的天面

B.與房屋相連無(wú)柱有上蓋有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的走廊

C.有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門(mén)廊

D.不封閉有頂蓋的永久性架空走廊

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。選項(xiàng)A房屋的天面、挑臺(tái)、天面上的花園、泳池等均不計(jì)算建筑面積。有上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的建筑均計(jì)建筑面積，有一部分計(jì)算全部建筑面積，有一部分計(jì)一半建筑面積。參見(jiàn)教材P145。

10、【2012年真題】樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。樓梯已計(jì)算建筑面積的，其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。參見(jiàn)教材P146。

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11、下列計(jì)算商品住宅套內(nèi)墻體面積的方法中，正確的有(　)。

A.套內(nèi)自有墻體，按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積

B.各套之間共有墻體，按水平投影面積的50%計(jì)入套內(nèi)墻體面積

C.各套之間共有墻體，按套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)傆?jì)入套內(nèi)墻體面積

D.套內(nèi)小于或等于60mm厚的分隔墻，不計(jì)入套內(nèi)墻體面積

E.靠近墻體的套內(nèi)樓梯，按自然層面積計(jì)入套內(nèi)墻體面積

『正確答案』AB

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。套內(nèi)墻體面積是套內(nèi)使用空間周?chē)膰o(hù)或承重墻體或其他承重支撐體所占的面積，其中各套之間的分隔墻和套與公共建筑空間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，均按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)自有墻體按水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計(jì)入使用面積。參見(jiàn)教材P146。

12、在共有建筑面積計(jì)算中，不應(yīng)分?jǐn)偟氖?　)。

A.用作公共休憩的架空層

B.本幢公共使用的電梯井

C.本幢的公共門(mén)廳

D.本幢的公共過(guò)道

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。參見(jiàn)教材P147?！　?/p>

13、建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房的面積，應(yīng)作為分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。參見(jiàn)教材P147。

14、根據(jù)《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，下列不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e有(　)。

A.為建筑造型而建、無(wú)實(shí)用功能的建筑面積

B.建在幢內(nèi)且為本幢服務(wù)的配電房

C.為多幢綜合樓服務(wù)的物業(yè)管理用房

D.人防用的地下室

E.用作公共休息場(chǎng)所的架空層

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。建在幢內(nèi)或幢外與本幢相連，為多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房，以及建在幢外不相連，為本幢或多幢服務(wù)的設(shè)備、管理用房均作為不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。參見(jiàn)教材P147。

15、人防工程的地下室面積(　)建筑面積。

A.屬不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿?/p>

B.屬分?jǐn)偟墓灿?/p>

C.不屬共有

D.屬物業(yè)公司所有

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。共有建筑面積按是否應(yīng)當(dāng)分?jǐn)?，分為不?yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。(1)不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：獨(dú)立使用的地下室、車(chē)棚、車(chē)庫(kù);作為人防工程的地下室、避難室(層);用作公共休憩、綠化等場(chǎng)所的架空層;為建筑造型而建、但無(wú)實(shí)用功能的建筑面積。(2)應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e包括：①作為公共使用的電梯井、管道井、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)用房等以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積;②單元與共有建筑之間的墻體水平投影面積的一半，以及外墻(包括山墻)水平投影面積的一半。參見(jiàn)教材P147?！　?/p>

16、【2012年真題】寫(xiě)字樓大堂的建筑面積均屬于功能共有建筑面積，應(yīng)進(jìn)行分?jǐn)偂?　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。作為公共使用的公共門(mén)廳均需分?jǐn)偯娣e。參見(jiàn)教材P147。

17、某住宅樓共有30套住宅，應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄妹娣e為270 m2，參加共有建筑面積分?jǐn)偟淖≌變?nèi)建筑面積共為2160 m2，則共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)為(　)。

A.0.125　　　　　　

B.3.6

C.3.75 　　　　　　

D.8

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。共有建筑面積的分?jǐn)傁禂?shù)K=應(yīng)分?jǐn)偟墓灿泄妹娣e÷參加共有建筑面積分?jǐn)偟母魈變?nèi)建筑面積之和=270÷2160=0.125。參見(jiàn)教材P147?！　?/p>

18、某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司2003年12月末以500萬(wàn)元的熟地價(jià)取得一宗面積為3000m2的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的土地使用權(quán)，于2005年5月末開(kāi)發(fā)完成一商品住宅樓。該商品住宅樓的層數(shù)為6層，總建筑面積為7000m2。張某于2004年12月末購(gòu)買(mǎi)了其中一套住房，建筑面積為105m2，價(jià)格為4500元/m2，付款方式為首付10萬(wàn)元，余款從移交日期起在未來(lái)一年后付清。同期銀行貸款年利率為5%。

1.確定張某應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e方法為(　)。

A.按整幢樓房各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?/p>

B.按所處單元各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?/p>

C.按所處樓層各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)?/p>

D.按整幢樓房總戶數(shù)平均分?jǐn)?/p>

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)面積測(cè)算。住宅樓以幢為單元，按各套內(nèi)建筑面積比例分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。參見(jiàn)教材P147。

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