2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)考點習題：第六章

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第六章第一節(jié)

1、根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，下列不屬于房地產(chǎn)交易行為的是(　)。

A.轉(zhuǎn)讓

B.自住

C.抵押

D.租賃

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理的概念和原則。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》，房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃。參見教材P102。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后(　)日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。

A.15

B.30

C.60

D.90

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后90日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。參見教材P102。

3、我國的房地產(chǎn)成交價格申報制度，要求房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時應向(　)如實申報成交價格。

A.縣級人民政府

B.縣級以上國土資源管理部門

C.縣級以上人民政府規(guī)定的部門

D.縣級稅務征管部門

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定，國家實行房地產(chǎn)成交價格申報制度。房地產(chǎn)權利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規(guī)定的部門如實申報成交價，不得瞞報或者作不實的申報。參見教材P102。

4、在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)(　)確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。

A.法律　　　　　　

B.行政法規(guī)

C.部門規(guī)章　　　　

D.政府規(guī)范性文件

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”。參見教材P103。

5、《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房地產(chǎn)基本制度有(　)等。

A.國有土地有償有限期使用制度

B.房地產(chǎn)成交價格申報制度

C.房地產(chǎn)價格評估制度

D.住房公積金制度

E.房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度 『正確答案』BCE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易的基本制度。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定了三項房地產(chǎn)交易基本制度，即房地產(chǎn)成交價格申報制度、房地產(chǎn)價格評估制度、房地產(chǎn)價格評估人員資格認證制度。參見教材P102。

6、房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責是(　)。

A.開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督

B.辦理房地產(chǎn)交易登記、鑒證等手續(xù)

C.協(xié)助財政、稅務部門征收與房地產(chǎn)交易有關的稅費

D.為房地產(chǎn)交易提供洽談協(xié)議，交流信息，展示行情等各種服務

E.為建立房地產(chǎn)市場預警預報體系、為政府或其授權的部門公布各類房屋的房地產(chǎn)市場價格

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)及其職責。“開展房地產(chǎn)股票活動指導和監(jiān)督”。不是房地產(chǎn)交易管理機構(gòu)的主要職責。參見教材P104。

7、【2014年真題】新建商品住房轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由(　)承擔。

A.轉(zhuǎn)讓方　　　　

B.銷售代理人

C.受讓方　　　　

D.轉(zhuǎn)讓方和受讓方共同

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)交易手續(xù)費。新建商品房的轉(zhuǎn)讓手續(xù)費由轉(zhuǎn)讓方承擔。參見教材P104。

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第六章第二節(jié)

1、下列情形中，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.房地產(chǎn)買賣

B.房地產(chǎn)入股

C.房地產(chǎn)繼承

D.房地產(chǎn)抵債

E.房地產(chǎn)典當

『正確答案』ABD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。參見教材P105。

2、下列行為中，不屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的是(　)。

A.房地產(chǎn)抵債

B.房地產(chǎn)作價入股

C.房地產(chǎn)買賣

D.房地產(chǎn)繼承

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。根據(jù)轉(zhuǎn)讓的方式，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可分為有償和無償兩種方式。有償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)買賣、房地產(chǎn)作價入股等行為，無償轉(zhuǎn)讓主要包括房地產(chǎn)贈與、繼承等行為。參見教材P105。

3、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓屬于雙務行為，轉(zhuǎn)讓雙方均享有一定的權利，并承擔一定的義務。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓概述。房地產(chǎn)買賣屬于雙務行為，即買賣雙方均享有一定的權利，并需承擔一定的義務;房地產(chǎn)贈與屬于單務行為，受讓人不需承擔任何義務。參見教材P105。

4、【2013年真題】下列房地產(chǎn)中，屬于可以轉(zhuǎn)讓的有(　)。

A.被查封的房地產(chǎn)

B.異議登記期間的房地產(chǎn)

C.抵押權人同意轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)

D.購買已滿五年的經(jīng)濟適用住房

E.已登記尚未領取房屋所有權證的住房

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：(1)達不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上;②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件;③按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書。(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權利的。(3)依法收回土地使用權的。(4)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。(5)權屬有爭議的。權屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關當事人對房屋所有權和土地使用權的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權屬難以確定。在權屬爭議解決之前，該項房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。(6)未依法登記領取權屬證書的。未履行該項法律手續(xù)，房地產(chǎn)權利人的權利不具有法律效力，因此也不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。(7)法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。參見教材P106。

5、甲公司獲得某商業(yè)用地的土地使用權用來建造商場，土地使用年限為法定最高年限，建造期2年，投入使用13年后轉(zhuǎn)讓給乙公司，則乙公司取得的該宗土地的使用年限是(　)年。

A.25　　　 　

B.27

C.35　　　　

D.38

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。40-2-13=25年。參見教材P107。

6、以出讓方式取得土地使用權的某棟住宅用地已使用了10年。按照國家規(guī)定，該住宅剩余土地使用年限最高為(　)年。

A.40　　 　　

B.50

C.60　　　 　

D.70

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是以出讓方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。以出讓方式取得建設用地使用權，可以在不同土地使用者之間多次轉(zhuǎn)讓，但土地使用權出讓合同約定的使用年限不變。以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。70-10=60年。參見教材P107。

7、經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是(　)供給。

A.出租　　　　

B.出讓

C.劃撥　　　　

D.置換

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市的有關規(guī)定。經(jīng)濟適用住房的土地使用權全部是劃撥供給。參見教材P108。

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第六章第三節(jié)

1、【2011年真題】商品房預售許可的最低規(guī)模不得小于(　)。

A.居住區(qū)　　　　

B.居住小區(qū)

C.棟　　　　　　

D.單元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。參見教材P110。

2、商品房預售的條件之一是：投入的開發(fā)建設資金應達到工程建設總投資的一定比例以上，并有確定的(　)。

A.后續(xù)開發(fā)資金和施工措施

B.后續(xù)開發(fā)資金和質(zhì)量保障措施

C.施工進度和竣工交付日期

D.施工和質(zhì)量保障措施

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房預售。按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。參見教材P110。

3、【2011年真題】商品房預售方案應包括的內(nèi)容有(　)。

A.項目基本情況

B.預售房屋套數(shù)

C.銷售人員姓名和身份證號

D.竣工交付日期

E.住宅質(zhì)量責任承擔主體

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。預售方案應當包括項目基本情況、建設進度安排、預售房屋套數(shù)、面積預測及分攤情況、公共部位和公共設施的具體落實、預售價格及變動幅度、預售資金監(jiān)管落實情況、住房質(zhì)量責任承擔主體和承擔方式、住房能源消耗指標和節(jié)能措施等。參見教材P111。

4、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請商品房預售許可證，必須提交的要件包括(　)。

A.國有建設用地使用權證書

B.工程施工合同

C.建設工程規(guī)劃許可證

D.房屋拆遷許可證

E.建設工程施工許可證

『正確答案』ABCE

『答案解析』本題考查的是商品房預售。《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理《商品房預售許可證》，應當向市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門提交下列證件及資料：(1)商品房預售許可申請表;(2)開發(fā)企業(yè)的《營業(yè)執(zhí)照》和資質(zhì)等級證書;(3)土地使用權證書;建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(4)投入資金開發(fā)建設達到工程建設總投資25%以上的證明;(5)工程施工合同及關于施工進度的說明;(6)商品房預售方案。參見教材P111。

5、商品房預售合同應由(　)向登記部門登記備案。

A.購房人

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

D.購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得《商品房預售許可證》的，可以向社會預售其商品房。開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂書面預售合同。商品房預售人應當在簽約之日起30日內(nèi)持商品房預售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。參見教材P112。

6、【2012年真題】商品房預售合同登記備案的申請人應是(　)。

A.購房人

B.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

C.商品房銷售代理機構(gòu)

D.購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房預售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當自簽訂預售合同之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。參見教材P112。

7、【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有(　)。

A.已通過竣工驗收

B.取得建設工程規(guī)劃許可證

C.取得建設用地使用權證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

8、【2013年真題】商品房現(xiàn)售條件與預售條件的不同之處有(　)。

A.已通過竣工驗收

B.取得建設工程規(guī)劃許可證

C.取得建設用地使用權證書

D.取得建筑工程施工許可證

E.物業(yè)管理方案已落實

『正確答案』AE

『答案解析』本題考查的是商品房現(xiàn)售。商品房預售的條件：(1)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;(2)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;(3)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期;(4)開發(fā)企業(yè)向城市、縣人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》。預售許可的最低規(guī)模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。

9、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取(　)的方式銷售商品房。

A.分期付款　　　　

B.收取預售款

C.收取定金　　　　

D.返本銷售

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。參見教材P113。 　　

10、下列關于商品房銷售的表述中，正確的是(　)。

A.商品房買賣合同中約定的面積誤差不得超過3%

B.按何種面積計價，就按何種面積登記發(fā)證

C.按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明建筑面積和分攤的共有建筑面積

D.商品房買賣合同對面積誤差無約定的，應據(jù)實計算房價款

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。按建筑面積計價的，商品房買賣合同中應當注明套內(nèi)建筑面積和分攤的共有建筑面積。參見教材P113。

相關推薦：2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》章節(jié)考點習題匯總

11、【2012年真題】陳某預買一套建筑面積為100㎡的商品住房，單價10000元/㎡，買賣雙方面積誤差處理未作約定。房屋交付后，經(jīng)實測，建筑面積為95㎡。如陳某選擇購房，則是付房款(　)萬元。

A.90　　　 　

B.91

C.93　　　 　

D.95

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。本題中雙方未約定面積誤差處理，則按規(guī)定的原則處理。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100%=[(95-100)/100] ×100%=-5%。(2)陳某實際支付購房款，實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。張某實付房價款=100×1-(100×1×3%+100×1×2%×2)=93萬元。參見教材P115。 　　

12、某商品房售價為每平方米建筑面積4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，合同約定建筑面積97㎡。該商品房的成交價格是(　)。

A.388000元　　　　

B.388640元

C.399640元　　　　

D.400000元

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。首先計算面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-97)/97×100%=3.09%;因為面積誤差比3.09%大于3%，因此根據(jù)“買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買受人”。該商品房的成交價格=4000元×100㎡(1-0.09%)=399640元，或者=4000元×97㎡(1+3%)=399640元。參見教材P115。

13、某房地產(chǎn)開發(fā)商銷售給張某一套商品房，合同約定建筑面積110㎡，售價4000元/㎡，張某交付了全部價款，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，若該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積為100㎡，張某選擇不退房，則該房地產(chǎn)開發(fā)商應當返還張某購房款(　)元。

A.40000　　　　

B.53600

C.66800　　　　

D.80000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110×100%=-9.0909%。根據(jù)誤差的處理方式：實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。即應當返還張某購房款=110×4000×3%+110×4000×6.0909%×2=66799.92元。參見教材P115。

14、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司將商品房預售給張某，合同約定建筑面積110㎡，單位建筑面積價格5000元。買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定。已知該商品房產(chǎn)權登記的建筑面積100㎡，甲公司應當返還張某(　)元。

A.50000　　　　

B.67000

C.83500　　　　

D.100000

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。(1)計算面積誤差比。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% =(100-110)/110=-9.09%。(2)返還張某房價款。實測面積小于預測約定面積時，面積誤差比絕對值在3%(含3%)以內(nèi)部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人;絕對值超過3%的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人。返還張某房價款=110×5000×3%+110×5000×6.09%×2=83490元。參見教材P115。

15、商品房買賣合同約定房屋暫測套內(nèi)建筑面積為100㎡，對房屋面積誤差比未約定。房屋權屬登記機關實測登記后，該房屋的實際套內(nèi)建筑面積為(　)㎡的，購房人有權退房。

A.97 　　　　

B.103

C.105　　　　

D.A、B均可以

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。根據(jù)《商品房銷售管理辦法》(建設部令第88號)規(guī)定，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。面積誤差比=(實測面積-預測面積)/預測面積×100% ，也就是該房屋的實際套內(nèi)建筑面積小于97㎡，大于103㎡，買受人才有權解除合同。參見教材P115。

16、為了防御地質(zhì)災害，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司對已預售的房屋結(jié)構(gòu)進行更改，如果該更改對購房者有利，則甲公司(　)。

A.不必通知買受人

B.可在交房時再告知買受人

C.應公示通知買受人

D.應書面通知買受人

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。經(jīng)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃變更、設計單位同意的設計變更導致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向、供熱、采暖等方式變化，以及出現(xiàn)合同當事人約定的其他影響商品房質(zhì)量或使用功能情形的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當在變更確立之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。參見教材P116。

17、【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔商品房的保修期從房屋(　)之日起計算。

A.竣工　　　　　　　　　　　

B.交付

C.辦理房屋所有權登記　　　　

D.入住

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的保修期從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(出賣人)將商品房交付給買受人之日起計算。參見教材P116。

18、【2011年真題-綜合分析題】在某省會城市，甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(以下簡稱甲企業(yè))開發(fā)商品房住宅小區(qū)，共4棟，每棟10層，5個單元，每個單元均為一梯兩戶。2011年6月1日，該項目取得《商晶房預售許可證》，準許銷售300套。

1.甲企業(yè)應在取得《商品房預售許可證》10日內(nèi)，一次性公開(　)套房源。

A.100　　　　

B.200

C.300　　　　

D.400

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)預售。取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準售房源及每套房屋價格，并嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。參見教材P111。

2.下列關于商品房預售的說法，正確的為(　)。

A.房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱

B.甲企業(yè)可在未解除合同前，將作為合同標的物的商品房再行銷售給他人

C.甲企業(yè)不得按套內(nèi)面積計價預售商品房

D.甲企業(yè)可以與購房人約定面積誤差比絕對值超過2%時，買房人有權退房

『正確答案』AD

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。房地產(chǎn)管理部門作出的準予商品房預售許可的決定，應當予以公開，公眾有權查閱。參見教材P112。

3.該項目由商品房預售轉(zhuǎn)為商品房現(xiàn)售，應符合的條件為(　)。

A.已通過竣工驗收

B.公共設備具備交付條件

C.物業(yè)管理方案已經(jīng)落實

D.取得房屋所有權證書

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房買賣合同。商品房通過竣工驗收后轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)房。參見教材P112。

4.該項目預售時，依據(jù)國務院有關規(guī)定，該市下列居民家庭中，具備購房資格的為(　)。

A.擁有1套住房的當?shù)貞艏用窦彝?/p>

B.擁有1套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?/p>

C.擁有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝?/p>

D.擁有2套住房的非當?shù)貞艏用窦彝?/p>

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是商品房銷售中禁止的行為。2011年，國辦下發(fā)了《關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知》(國辦發(fā)[2011]1號)，要求各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施。對已擁有2套及以上住房的當?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當?shù)貞艏用窦彝?，無法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。參見教材P113。

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第六章第四節(jié)

1、下列關于房地產(chǎn)抵押規(guī)定的表述中，正確的有(　)。

A.一宗房地產(chǎn)不得分割抵押

B.以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內(nèi)的國有土地使用權同時抵押

C.以共有的房地產(chǎn)抵押的，抵押人必須事先征得其他共有人書面同意

D.預購商品房貸款抵押的，商品房開發(fā)項目必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件并取得商品房預售許可證

E.抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以合同約定的內(nèi)容為準

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押人可以將幾宗房地產(chǎn)一并抵押，也可以將一宗房地產(chǎn)分割抵押。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。參見教材P122。

2、抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押物登記記載的內(nèi)容與抵押合同約定的內(nèi)容不一致的，以登記記載的內(nèi)容為準。

3、【2011年真題】張某將自己的房屋抵押給甲銀行，并辦理了抵押登記。下列說法中，正確的有(　)。

A.該房屋的所有權仍屬于張某

B.張某應將該房屋交給甲銀行使用

C.經(jīng)甲銀行書面同意，張某可以出售該房屋

D.未經(jīng)甲銀行書面同意，張某出租該房屋的租賃合同無效

E.該房屋所有權證書應交甲銀行持有

『正確答案』AC

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。選項D錯誤，訂立抵押合同前房屋已出租的，原租賃關系不受影響。抵押權設立后房屋出租的，不能說合同無效，而只能說租賃關系不得對抗已登記的抵押權，如抵押人未書面告知承租人該房屋已抵押的，發(fā)生問題抵押人承擔賠償責任;如抵押人已書面告知承租人該房屋已抵押的，抵押權實現(xiàn)造成承租人損失的，由承租人自己承擔。選項E錯誤，該房屋所有權證書應由張某持有，甲銀行獲得他項權利證書。參見教材P122。

4、【2012年真題】下列房地產(chǎn)中，不得抵押的有(　)。

A.共有的房地產(chǎn)

B.人民法院查封的房地產(chǎn)

C.出租的房地產(chǎn)

D.設有地役權的房地產(chǎn)

E.尚未注銷異議登記的房地產(chǎn)

『正確答案』BE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的房地產(chǎn)。選項A，共有房地產(chǎn)可以抵押，必須經(jīng)共有人書面同意;選項C、D，出租的房屋及設有地役權的房地產(chǎn)，均不影響抵押，只不過抵押后不得影響原已設定的租賃權和地役權。參見教材P122。

5、【2013年真題】抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價款超過債權數(shù)額部分歸抵押人所有，不足部分由抵押人清償。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。參見教材P123。

6、【2014年真題】抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人清償債務或者提存。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定。抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉(zhuǎn)讓抵押房地產(chǎn)的，應當將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。參見教材P123。

7、【2014年真題—綜合分析題】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)擬將正在建設的高檔商品房項目作為抵押物，向乙銀行貸款1億元，委托丙房地產(chǎn)估價機構(gòu)(以下簡稱丙機構(gòu))進行評估。丙機構(gòu)經(jīng)調(diào)查得知：改項目總建筑面積為15000平方米，其中：已被人民法院預查封1000平方米。經(jīng)批準可預售的建筑面積為14000平方米，其中：有3000平方米已預售并辦理了商品房預告登記。甲公司依法辦理該項目抵押登記后，擬將該項目整體轉(zhuǎn)讓給丁公司。

1.甲公司本次可抵押的商品房建筑面積為(　)平方米。

A.10000　　　　

B.11000

C.14000　　　　

D.15000

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押的條件。被依法查封的房地產(chǎn)不能進行抵押。參見教材P122。

2.甲公司轉(zhuǎn)讓該項目給丁公司不需要(　)。

A.乙銀行同意

B.人民法院解除查封

C.規(guī)劃部門同意

D.房屋登記機構(gòu)批準

『正確答案』CD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無需取得規(guī)劃部門的同意，本題中有1000平米是被查封的，而對于被查封的部分也是不能轉(zhuǎn)讓的。參見教材P105、106。

8、在房地產(chǎn)抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括(　)。

A.拖欠的建筑工程材料費

B.拖欠的建筑工人工資

C.抵押擔保債權

D.出租房屋租金

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。在房地產(chǎn)抵押估價中，扣除的法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權人依法擁有的優(yōu)先受償款，即假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。參見教材P125。

在房地產(chǎn)抵押估價活動中，房地產(chǎn)估價師應當勤勉盡責，包括了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利等情況;必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查;全面、細致地了解估價對象，對估價對象進行實地查勘，將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料上記載的內(nèi)容逐一進行對照，做好實地查勘記錄，拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周圍環(huán)境、景觀的照片;處置房地產(chǎn)時，除評估房地產(chǎn)的公開市場價值，同時給出快速變現(xiàn)價值意見及其理由等。

9、在房地產(chǎn)抵押估價中，注冊房地產(chǎn)估價師應盡的職責是(　)。

A.對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性

B.對估價對象進行實地查看

C.了解抵押房地產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利情況

D.將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照

E.拍攝能夠反映估價對象外觀、內(nèi)部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。必要時對委托人提供的有關情況和資料進行核查。參見教材P125。

房地產(chǎn)抵押估價報告要全面、詳細地界定估價對象的范圍和在估價時點的法定用途、實際用途以及區(qū)位、實物、權益狀況;披露估價對象已設定的抵押權;對估價對象的變現(xiàn)能力分析;披露已作為假設和限制條件，對估價結(jié)果有重大影響的因素，并說明其對估價結(jié)果可能產(chǎn)生的影響;將法定優(yōu)先受償權利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄、內(nèi)外部狀況照片作為估價報告的附件。

對由于各種原因不能拍攝內(nèi)外部狀況照片的，應當在估價報告中予以披露。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計算，不得超過一年 。房地產(chǎn)估價師預計估價對象的市場價格將有較大變化的，應當縮短估價報告應用有效期。

10、房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從(　)起計，不得超過一年。

A.估價時點　　　　　　　

B.估價委托日

C.估價報告出具日　　　　

D.估價開始作業(yè)日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押估價。房地產(chǎn)抵押估價報告應用有效期從估價報告出具之日起計，不得超過一年。參見教材P125。

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11、某房地產(chǎn)開發(fā)公司將其擁有的房地產(chǎn)抵押給銀行，以擔保未來三年連續(xù)獲得總額1.2億元的貸款額度，下列表述中，正確的有(　)。

A.該抵押屬一般房地產(chǎn)抵押

B.該抵押是最高額抵押

C.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.5億元

D.若銀行實際發(fā)放了1.5億元貸款，其優(yōu)先受償價款為1.2億元

E.該抵押可以不經(jīng)登記即產(chǎn)生合同效力

『正確答案』BD

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。《物權法》規(guī)定，最高額抵押是為擔保債務的履行，債務人或者第三人對一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權提供擔保財產(chǎn)的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人有權在最高債權額限度內(nèi)就該擔保財產(chǎn)優(yōu)先受償。最高額抵押是限額抵押，是為將來發(fā)生的債權提供擔保，是對一定期間內(nèi)連續(xù)發(fā)生的債權做擔保。設定最高額抵押權時，債權尚未發(fā)生，為擔保將來債權的履行，抵押人和抵押權人協(xié)議確定擔保的最高數(shù)額，在此額度內(nèi)對債權擔保。

有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿;(2)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權確定的其他情形。參見教材P124。

12、最高額抵押權確定的情形有(　)。

A.最高額抵押權已轉(zhuǎn)讓

B.新的債權不可能發(fā)生

C.抵押人破產(chǎn)

D.約定的債權確定期限屆滿

E.抵押財產(chǎn)被查封

『正確答案』BCDE

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿;(2)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權確定的其他情形。參見教材P125。

13、甲銀行以1億元授信額度與乙公司設定了最高額抵押權，一年內(nèi)先后借給乙公司3000萬元和5000萬元。債務履行期滿后，若乙公司未履行債務，則甲銀行辦理該最高額抵押權確定登記的債權額是(　)億元。

A.0.3　　　　

B.0.5

C.0.8　　　　

D.1.0

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。有下列情形之—的，抵押權人的債權確定：(1)約定的債權確定期間屆滿;(2)沒有約定債權確定期間或者約定不明確，抵押權人或者抵押人自最高額抵押權設立之日起滿二年后請求確定債權;(3)新的債權不可能發(fā)生;(4)抵押財產(chǎn)被查封、扣押;(5)債務人、抵押人被宣告破產(chǎn)或者被撤銷;(6)法律規(guī)定債權確定的其他情形。參見教材P125。

14、【2012年真題】根據(jù)《物權法》，最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權不能轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權范圍。

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是最高額抵押權。最高額抵押權設立前已經(jīng)存在的債權，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的范圍。參見教材P124。 　　

15、《物權法》規(guī)定房地產(chǎn)抵押權實現(xiàn)的方式有(　)。

A.抵押權人可以與抵押人協(xié)議以拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償

B.抵押權人直接向人民法院提起訴訟

C.抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣抵押房地產(chǎn)

D.按合同約定將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給抵押權人

E.抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院變賣抵押房地產(chǎn)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押房地產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押房地產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)折價或者變賣的，應當參照市場價格。參見教材P125。

16、【2012年真題】同一房地產(chǎn)向兩個以上債權人抵押的，拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款的清償原則有(　)。

A.抵押權已登記的，按照債權比例清償

B.抵押權已登記的，先于未登記的受償

C.抵押權未登記的，按照債權比例清償

D.抵押權已登記的，按照登記時間的先后順序清償

E.抵押權未登記的，按照債權發(fā)生時間的先后順序清償

『正確答案』BCD

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償。抵押權已登記的先于未登記的清償;抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P126。

17、房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋屬于抵押財產(chǎn)。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。參見教材P126。

抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。

18、抵押權因抵押物滅失而消滅，因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產(chǎn)。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。參見教材P126。

19、人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應由(　)確定。

A.房地產(chǎn)估價機構(gòu)

B.人民法院

C.抵押權人

D.人民法院和房地產(chǎn)估價機構(gòu)共同

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。人民法院依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定;未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。

20、人民法院對經(jīng)估價機構(gòu)估價的抵押物拍賣的，拍賣保留價由(　)參照評估價確定。

A.人民法院

B.估價機構(gòu)

C.拍賣師

D.競買人

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。依法對抵押物拍賣的，拍賣保留價由人民法院參照評估價確定：未作評估的，參照市價確定，并應當征詢當事人的意見。參見教材P126。

21、下列關于抵押的表述中，不正確的是(　)。

A.抵押權人必須是債權人，而抵押人未必是債務人

B.在建工程抵押時，登記機關不得核發(fā)《房屋他項權證》

C.因室內(nèi)電線老化引發(fā)火災致使部分抵押房屋焚毀的，抵押權人有權要求抵押人重新提供擔?；蛘咴黾訐Ｒ詮浹a不足

D.抵押人一旦死亡即意味著要處分抵押的房地產(chǎn)

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。根據(jù)《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第四十條規(guī)定，抵押人一旦死亡，如果其合法繼承人、受遺贈人履行到期債務的，就不一定意味著要處分抵押的房地產(chǎn)。

22、如果抵押房地產(chǎn)是抵押人扶養(yǎng)家屬生活的所必需居住房屋，人民法院不得拍賣、變賣或者抵債。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)。根據(jù)《最高人民法院關于人民法院執(zhí)行設定抵押的房屋的規(guī)定》，對于被執(zhí)行人所有的已經(jīng)依法設定抵押的房屋，人民法院可以查封，并可以根據(jù)抵押權人的申請，依法拍賣、變賣或者抵債。參見教材P126。

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