2019房地產(chǎn)估價師《理論與方法》教材講義：第四章第二節(jié)

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第四章 房地產(chǎn)價格影響因素

第二節(jié) 房地產(chǎn)自身因素

房地產(chǎn)自身狀況的好壞直接關(guān)系到價格高低。房地產(chǎn)自身因素又可分為實物因素、權(quán)益因素和區(qū)位因素三類。

一、房地產(chǎn)實物因素(與第二章對房地產(chǎn)的描述是一致的)

(一)土地實物因素

1.土地面積

面積過小而不利于利用的土地，單價較低。

但面積過小的土地與相鄰?fù)恋睾喜⒑髸蟠筇岣呦噜復(fù)恋氐睦脙r值。

土地面積如果過大，單價也可能較低。面積較大，總價高，會減少潛在購買者數(shù)量。面積過大的土地在利用時需要拿出較多的土地用于道路等基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，會減少可利用的土地面積。

土地面積大小的合適度因不同地區(qū)、不同消費習(xí)慣而有所不同。(適度規(guī)模，用規(guī)模經(jīng)濟解釋)

例如，某個地區(qū)的房地產(chǎn)市場如果普遍接受高層樓房，則在該地區(qū)較大面積土地的利用價值要高于較小面積土地的利用價值，因而較大面積土地的單價會高于較小面積土地的單價。相反，如果該地區(qū)的房地產(chǎn)市場僅能接受體量較小的建筑，則較大面積土地的單價會低于較小面積土地的單價。

2.土地形狀

土地形狀是否規(guī)則，對地價也有一定的影響。

形狀不規(guī)則的土地相對于形狀規(guī)則的土地來說，其價格一般要低。通常為改善形狀不規(guī)則土地的利用，多采取土地調(diào)整或重劃措施。

土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，說明了土地形狀對地價的影響。

【例題】土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價上漲，這說明了(　)對土地價值的影響。

A.土地區(qū)位　　　　B.土地形狀

C.土地面積　　　　D.地勢起伏

『正確答案』B

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。土地經(jīng)過調(diào)整或重劃之后，利用價值提高，地價立即隨之上漲，這從另一方面說明了土地形狀對地價的影響。土地整理或重劃，解決的是土地形狀不規(guī)則的問題。參見教材P123。

3.地形、地勢

由于地面的高低起伏、平坦程度等會影響房地產(chǎn)的開發(fā)成本、利用價值或者景觀等，從而影響其價格。一般地說，平坦的土地，價格較高;高低不平的土地，價格較低。但是，如果土地過于平緩，往往不利于地面水的匯集和排除。

在其他狀況相同的情況下，地勢高的房地產(chǎn)的價格一般高于地勢低的房地產(chǎn)的價格，因為地勢低不僅下雨時容易積水、潮濕，而且會影響建筑物的氣勢、可視性。氣勢、可視性對寫字樓都很重要，可視性對商鋪很重要。

4.地質(zhì)

地質(zhì)狀況是指地基承載力和穩(wěn)定性，地下水位和水質(zhì)，有無不良地質(zhì)現(xiàn)象等。地基承載力是指土地可負荷物品的能力，特別是指在保證地基穩(wěn)定的條件下，建筑物的沉降量不超過允許值的地基承載能力。

對城市建設(shè)用地，地基(工程地質(zhì))狀況對地價的影響較大。

對于建設(shè)用地來說，一般情況下，地質(zhì)堅實，承載力較大，有利于建筑使用，地價就高;反之，地價則低。

地基(工程地質(zhì))狀況好的，需要的地基加固處理等費用低，從而地價高;相反，則地價低。

5.土壤

土壤的污染情況、自然酸堿性和肥力對房地產(chǎn)價格的影響。(武漢的毒地事件)

6.土地開發(fā)程度

熟地的價格要高于生地的價格;“七通一平”土地的價格高于“五通一平”土地的價格;“五通一平”土地的價格高于“三通一平”土地的價格。

(二)建筑物實物因素

1.建筑規(guī)模

建筑物的面積、體積、開間、進深、層高、室內(nèi)凈高、層數(shù)、高度等規(guī)模因素，影響到建筑物的形象、使用性等，對房地產(chǎn)價格有所影響。規(guī)模過小或過大，都會降低其單價。但要注意不同用途、不同地區(qū)，對建筑規(guī)模的要求是不同的。

層高或室內(nèi)凈高對房地產(chǎn)價值的影響。層高或室內(nèi)凈高過低的建筑物會使人有壓抑感，從而其價值一般較低。但層高或室內(nèi)凈高過高會增加造價，還會增加能耗，從而會降低房地產(chǎn)價值(功能過剩的折舊)。

2.建筑結(jié)構(gòu)

對建筑物最重要、最基本的要求是安全。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的穩(wěn)固性和耐久性不同。因此，其價值會有所不同，特別是在地震多發(fā)地區(qū)。如鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)的建筑物，價值一般是從高到低。不同結(jié)構(gòu)的建筑物的造價一般不同，這通常也會反映到其價值上。

3.設(shè)施設(shè)備

一般地說，設(shè)施設(shè)備齊全、完好的，價值會高;反之，價值會低。

4.裝飾裝修

房屋按照裝飾裝修情況，可分為精裝修房、粗裝修房和毛坯房三大類，其價格一般是從高到低。

5.空間布局

空間布局關(guān)系到建筑物的使用，對房地產(chǎn)價值有較大的影響。不同用途的建筑物，例如住宅、商場、寫字樓等，對空間布局的要求不盡相同。一般地說，平面布置合理、交通聯(lián)系方便、有利于使用的建筑物，價值就高;反之，價值就低。尤其是住宅，平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。

【例題】住宅平面設(shè)計中的功能分區(qū)對房地產(chǎn)價值的影響，屬于房地產(chǎn)價值影響因素中(　)。

A.區(qū)位因素

B.社會因素

C.實物因素

D.權(quán)益因素

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)實物因素。平面設(shè)計中功能分區(qū)是否合理、使用是否方便是決定其價值高低的重要因素之一。空間布局是通過墻體分隔形成的，墻體屬于房地產(chǎn)實物因素。參見教材P125。

6.防水、保溫、隔熱、隔聲、通風(fēng)、采光、日照

通風(fēng)、采光、日照既有實物因素性質(zhì)，又有區(qū)位因素性質(zhì)。

7.外觀

建筑物外觀包括建筑式樣、風(fēng)格、色調(diào)、可視性等，對房地產(chǎn)價格有較大的影響。凡是建筑物外觀新穎、優(yōu)美，可給人以舒適的感覺，則價格會高;反之，單調(diào)、呆板，很難引起人們的享受欲望，甚至令人壓抑、厭惡，特別是在外形上會讓人產(chǎn)生不好的聯(lián)想，則價格會低。

8.新舊程度

建筑物的新舊程度是一個綜合性因素，包括建筑物年齡、維護情況、完損狀況、工程質(zhì)量等。總的來說，建筑物完好的，價值就高;反之，價值就低。

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二、房地產(chǎn)權(quán)益因素

房地產(chǎn)是構(gòu)成環(huán)境的重要因素，其利用不是孤立的，存在“外部性”，會影響周圍和社會公眾的利益。對房地產(chǎn)的利用，必須進行限制。

對房地產(chǎn)利用的限制可歸納為3個方面：

(一)房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制

擁有的房地產(chǎn)權(quán)利是所有權(quán)還是使用權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)，以及這些權(quán)利是否完整、清晰。

以共有房地產(chǎn)為例，如果共有人較多，對于房地產(chǎn)的維護、修繕、處分等很難形成共識，部分共有人如果不堪其繁而轉(zhuǎn)讓其在共有的房地產(chǎn)中享有的份額，這時的成交價格多會低于正常價格。

(二)房地產(chǎn)使用管制

使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。

就規(guī)定用途來看，居住、商業(yè)、辦公、工業(yè)等不同用途對土地位置等的要求不同;反過來，在土地位置等一定的情況下，規(guī)定用途(例如是用于商業(yè)、辦公、居住，還是工業(yè)或綠化)對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：

在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。(變性)

容積率的高低對地價也有很大的影響。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的容積率和不包含地下建筑面積的容積率。在補交出讓金等費用方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不補交或者只按照地上建筑面積的出讓金水平等費用水平的一定比例(如1/3)補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

【例題】現(xiàn)實中的使用、支配權(quán)要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于(　)方面的制約。

A.建筑技術(shù)

B.土地權(quán)利設(shè)置

C.相鄰關(guān)系

D.房地產(chǎn)使用管制

『正確答案』D

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。使用管制主要指：農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，以及城市規(guī)劃對土地用途、容積率、建筑高度、建筑密度、綠地率等的規(guī)定。參見教材P128。

【例題】下列屬于土地使用管制的事項有(　)。

A.建筑物四周應(yīng)留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通

B.取得的土地使用權(quán)不包括地下資源、埋藏物和市政公用設(shè)施

C.某宗土地使用權(quán)中，要求容積率為2.0

D.甲乙兩宗土地使用權(quán)中，甲土地必須為乙土地留出通行道路

E.某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。B是對土地使用權(quán)的行使的限制，不屬于土地使用管制。D屬于相鄰權(quán)。參見教材P128。

(三)相鄰關(guān)系的限制

相鄰關(guān)系是指房地產(chǎn)的相鄰權(quán)利人依照法律法規(guī)規(guī)定或者按照當?shù)亓?xí)慣，相互之間應(yīng)當提供必要的便利或者接受必要的限制而產(chǎn)生的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。特別是從義務(wù)方面來看，相鄰關(guān)系是對房地產(chǎn)所有權(quán)、使用權(quán)的一種限制，相鄰關(guān)系的存在對房地產(chǎn)價格有影響。

應(yīng)當為相鄰權(quán)利人提供的必要便利(3項便利)

①用水、排水提供必要便利(給排水);

②通行的便利;

③對相鄰人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)管線提供便利。

不得損害相鄰人的以下權(quán)利(3項義務(wù))

①不得違反國家有關(guān)工程建設(shè)標準，妨礙相鄰建筑物的通風(fēng)、采光和日照;

②不得違反國家規(guī)定棄置固體廢物、排放大氣污染物、水污染物、噪聲、光、電磁波輻射等有害物質(zhì);

③挖掘土地、建造建筑物、鋪設(shè)管線以及安裝設(shè)備等，不得危及相鄰房地產(chǎn)的安全。

【例題】城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括(　)。

A.建筑高度　　　　B.建筑結(jié)構(gòu)

C.容積率　　　　　D.土地使用權(quán)來源

E.土地用途

『正確答案』ACE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。建筑結(jié)構(gòu)不屬于土地使用管制內(nèi)容，土地使用權(quán)是管制使用性質(zhì)，但是不管制來源。參見教材P128。

【例題】影響房地產(chǎn)價值的權(quán)益因素包括(　)。

A.房地產(chǎn)權(quán)利設(shè)立和行使的限制

B.房地產(chǎn)區(qū)位的限制

C.房地產(chǎn)使用管制

D.房地產(chǎn)通風(fēng)采光的限制

E.房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制

『正確答案』ACDE

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)權(quán)益因素。房地產(chǎn)的利用肯定要受到一定限制。包括：房地產(chǎn)權(quán)利及其行使的限制，使用管制，相鄰關(guān)系的限制。B明確提到了區(qū)位，那屬于區(qū)位因素了。參見教材P127～128。

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三、房地產(chǎn)區(qū)位因素

區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系。

房地產(chǎn)區(qū)位的優(yōu)劣，直接關(guān)系到房地產(chǎn)所有者或使用者的經(jīng)濟收益、生活便利或者社會影響。因此，房地產(chǎn)的區(qū)位不同，例如是坐落在城市還是鄉(xiāng)村，是位于城市中心還是邊緣地帶，是臨街還是不臨街，價格會有很大的差異。尤其是城市土地，其價格高低幾乎為區(qū)位優(yōu)劣所左右。

房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣的形成，一是先天的自然條件，二是后天的人工影響。

居住房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其交通條件、配套設(shè)施完備程度、周圍環(huán)境。其中，別墅的要求是接近大自然，周圍環(huán)境良好(如有青山、碧水、藍天)，居于其內(nèi)又可保證一定的生活私密性。

商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其繁華程度、臨街狀況、交通條件等。

辦公房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看其商務(wù)氛圍、交通條件等。

工業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要視產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)而定，一般地說，凡是有利于原料和產(chǎn)品的運輸，便于動力取得和廢料處理的區(qū)位，價格必有趨高的傾向。(工業(yè)區(qū)位論，有原材料指向，市場指向等)

(一)位置：

1.方位——分析一宗房地產(chǎn)的方位，首先是看該房地產(chǎn)在某個較大區(qū)域(如城市)中的位置，其次是看該房地產(chǎn)在某個較小區(qū)域中的位置。如“山之陽，水之北”。

2.與相關(guān)場所的距離。距離是衡量房地產(chǎn)區(qū)位優(yōu)劣最常見、最簡單的指標。一宗房地產(chǎn)與其相關(guān)的主要場所的距離，對其價格有較大的影響。

衡量距離的指標(4指標)：

■空間直線距離：(無意義)

■交通路線距離：通過道路等來連接的距離，有時受路況(包括路面、交通流量等狀況)、交通管制等的影響，雖然距離不遠，但通達性可能不好，特別是在時間對人們越來越寶貴的情況下。

■交通時間距離：從理論上講更為科學(xué)，但在實際中往往被誤用而產(chǎn)生誤導(dǎo)，原因主要是測量所用的交通工具、所處時段不能反映真實的交通時間。應(yīng)采用該房地產(chǎn)有代表性的使用者適用的交通工具和出行時段來測算。另外，有些房地產(chǎn)雖然來往所需的交通時間較短，但要經(jīng)過較高收費的道路或橋梁、隧道等，這樣即使節(jié)省了交通時間，但可能并不經(jīng)濟。

■經(jīng)濟距離：把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。

【例題】把交通時間和交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量的距離，稱為交通時間距離。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。應(yīng)該是經(jīng)濟距離：更科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時間、交通費用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。參見教材P132。

3.臨街狀況

一般來說，不臨街住宅的位置要好于臨街住宅，而商業(yè)用途的房地產(chǎn)則相反。

商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況主要有：一面臨街;前后兩面臨街;街角地;長方形土地是長的一邊臨街還是短的一邊臨街，梯形土地是寬的一邊臨街還是窄的一邊臨街，三角形土地是一邊臨街還是一頂點臨街。“金角銀邊草肚皮”。商業(yè)用途房地產(chǎn)的臨街狀況不同，價值會有所不同，甚至有很大差異。(聯(lián)系第十一章路線價法相關(guān)內(nèi)容)

4.朝向

對住宅而言，朝向是很重要的位置因素。住宅的朝向主要影響到采光和日照;中國處在北半球，南向是陽光最充足的方位，一般認為“南方為上，東方次之，西又次之，北不良”，因此，住宅最好是坐北朝南。(荷蘭則是東西朝向)

5.樓層

樓層影響到通達性、通風(fēng)、采光、日照、視野、景觀、空氣質(zhì)量、安寧程度、安全、室內(nèi)溫度、自來水潔凈，以及頂層是否可獨享屋面使用權(quán)。底層是否可獨享室外一定面積空地的使用權(quán)等(容易混淆，樓層屬于空間區(qū)位。注意區(qū)分層高，層高是由上下層樓板的間距決定的，所以屬于實物因素。)

住宅樓層，沒有電梯的住宅——中間樓層最優(yōu)，頂層和底層較劣。有電梯的住宅——一年四季空氣中懸浮層之上的樓層最優(yōu)，三層以下較劣。商業(yè)用房，地上一層價格或租金最高，其他層一般不到一層的60%。

【例題】一般情況下，商場與住宅相比，樓層對價格的影響比朝向?qū)r格的影響大。(　)

『正確答案』√

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房地上一層租金最高，其他層一般不到一層的60%。參見教材P133。

【例題】周圍環(huán)境是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。(　)

『正確答案』×

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素是繁華程度、臨街狀況和交通條件，環(huán)境狀況不是首要因素。相比而言，高級住宅用地，如別墅用地更為看重周邊環(huán)境因素。參見教材P129。

【例題】下列房地產(chǎn)中，一般情況下，價格對樓層最為敏感的是(　)。

A.商業(yè)用房

B.住宅

C.寫字樓

D.工業(yè)用房

『正確答案』A

『答案解析』本題考查的是房地產(chǎn)區(qū)位因素。對某層商業(yè)用房來說，樓層是十分重要的位置因素。聯(lián)系商鋪的實例。參見教材P133。

(二)交通

交通可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況、停車方便程度以及交通收費情況等。

開辟新的交通線路，如新建道路、通公共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區(qū)特別是站點周圍地區(qū)的交通條件，一般會使這些地區(qū)的房地產(chǎn)升值。

某些房地產(chǎn)所處的位置看起來交通方便，實際上交通并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管制等的影響。

對房地產(chǎn)價格有影響的交通管制，主要有限制車輛通行、實行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。

交通管制對房地產(chǎn)價格的影響結(jié)果如何，要看這種管制的內(nèi)容和房地產(chǎn)的使用性質(zhì)。

實行某種交通管制，對某類房地產(chǎn)來說，可能會降低其價值，但對于另一類房地產(chǎn)來說則可能會提高其價值。例如，在住宅區(qū)內(nèi)的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高其價值。

(這種具有雙重可能的情況，一般不會命題，要出也在判斷中，所以不重要)

(三)外部配套設(shè)施

外部配套設(shè)施完備，中小學(xué)(學(xué)區(qū)房)、醫(yī)院以及有購物中心、休閑娛樂場所等。(注意與實物因素中的內(nèi)部設(shè)施的區(qū)分)

(四)周圍環(huán)境

1.大氣環(huán)境：空氣質(zhì)量的好壞關(guān)系人體健康。房地產(chǎn)所處地區(qū)的空氣中是否有難聞的氣味、有毒有害物質(zhì)和粉塵等，對房地產(chǎn)價格有很大影響。公共廁所、垃圾站、化工廠、鋼鐵廠、屠宰廠、醬廠等都可能造成空氣污染，凡接近這些地方的房地產(chǎn)，價格通常較低。(全國的霧霾天氣，PM2.5指數(shù)進入民眾日常生活視野，河北等高污染城市，可能會有更多的人逃離)

2.水文環(huán)境：地下水、溝渠、河流、江湖、海洋等的污染程度如何，對其附近的房地產(chǎn)價格也有很大的影響。

3.聲覺環(huán)境：交通運輸工具(如汽車、火車、飛機、船舶)、社會人群活動(如農(nóng)貿(mào)市場、中小學(xué)、游樂場、展覽館等人們的喧鬧聲、吆喝聲、高音喇叭聲)、工廠等，都可能產(chǎn)生噪聲，會干擾人們休息、工作和學(xué)習(xí)。對住宅、辦公、旅館、學(xué)校、科研等類房地產(chǎn)來說，噪聲大的地方，房地產(chǎn)價格較低;噪聲小、安靜的地方，房地產(chǎn)價格通常較高。

4.視覺環(huán)境：房地產(chǎn)周圍安放的東西是否雜亂，例如電線桿、廣告牌、標示牌等的豎立狀態(tài)和設(shè)計是否美觀，建筑物之間是否協(xié)調(diào)，公園、綠化等形成的景觀是否賞心悅目，都會對房地產(chǎn)價格有影響。

5.衛(wèi)生環(huán)境：清潔衛(wèi)生狀況，包括垃圾堆放等情況，對房地產(chǎn)價格也有影響。

6.人文環(huán)境：人文環(huán)境包括該房地產(chǎn)所在地區(qū)的聲譽、居民特征、治安狀況、相鄰房地產(chǎn)的利用狀況等。聲譽好、居民素質(zhì)高、生命財產(chǎn)均安全地區(qū)的房地產(chǎn)價格必然高于其他地區(qū)的房地產(chǎn)價格。

此外，房地產(chǎn)所在地區(qū)的綠地率、容積率、建筑密度、建筑間距等也反映了其環(huán)境狀況，它們的高低或大小對房地產(chǎn)價格也有影響。

總結(jié)：本節(jié)的考點，主要集中于對三類自身因素的區(qū)別。

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