2019房地產估價師《理論與方法》章節(jié)精選習題：第一章

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第一章　房地產估價概論

一、單項選擇題

1、房地產估價是評估房地產的(　)。

A、價值

B、使用價值

C、交換價格

D、市場價格

2、(　)一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。

A、實際成交價格

B、評估價值

C、評估價格

D、真實價值

3、下列關于房地產估價本質的表述中，錯誤的是(　)。

A、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B、房地產估價是作價格保證而不是提供價值意見

C、房地產估價會有誤差但是誤差應控制在合理的范圍

D、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

4、專業(yè)估價與非專業(yè)估價的本質區(qū)別不包括(　)。

A、具有公信力

B、實行有償服務

C、目的是評估市場價值

D、由專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員完成

5、某宗房地產初次抵押估價價值為100萬元，并為80萬元貸款擔保。問：最多還可以為(　)萬元的貸款提供抵押擔保。

A、100

B、80

C、20

D、90

6、除了耕地占用稅和(　)應按面積和稅額標準征收不需要房地產估價提供有關服務之外，其他我國現(xiàn)行的房地產稅收和與房地產相關的稅收都需要房地產估價提供有關服務。

A、房產稅

B、土地增值稅

C、城鎮(zhèn)土地使用稅

D、契稅

7、下列關于房地產估價當事人的說法中正確的是(　)。

A、估價委托人一定是估價對象權利人

B、估價對象權利人一般都是估價利害關系人

C、估價報告使用人一定是估價利害關系人

D、估價委托人一定是估價報告使用人

8、一個估價項目中的價值時點，本質上是由(　)決定的。

A、估價委托合同簽訂時間

B、估價目的

C、實地查勘估價對象的時間

D、委托人意愿

9、房地產估價從某種意義上講是(　)房地產的價值。

A、發(fā)明

B、發(fā)現(xiàn)

C、創(chuàng)造

D、確定

10、在英國和其他英聯(lián)邦國家，法官使用的房地產估價誤差范圍是±(　)%，有時誤差范圍放寬到±15%。

A、5

B、10

C、15

D、25

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11、房地產需要專業(yè)估價的基本條件是房地產具有(　)和價值量大的特性。

A、獨一無二

B、供給有限

C、流動性差

D、不可移動

12、用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各單元、各套型之間進行分配，屬于(　)業(yè)務。

A、價值分配

B、提升評估

C、價值減損評估

D、相關經濟損失評估

13、在抵押貸款后需要提供的房地產估價服務是(　)。

A、房地產抵押價值評估

B、抵押成數(shù)測算

C、抵押房地產價值動態(tài)評估

D、房地產貸款項目評價

14、在投保時，房地產保險產生的對房地產估價的需求是(　)。

A、確定保險標的的價值和保險金額

B、確定保險事故發(fā)生后的保險賠償金額

C、確定保險事故發(fā)生后的保險標的的價值

D、確定保險期間保險標的的價值

15、商品住宅可同時采用市場法、收益法和(　)估價，以相互驗證，但不互相替代。

A、路線價法

B、成本法

C、長期趨勢法

D、假設開發(fā)法

16、下列關于房地產估價師應遵守的職業(yè)道德的表述中，不正確的有(　)。

A、應做到誠實正直、公正執(zhí)業(yè)

B、通過努力學習，可以接受部分超過自己專業(yè)能力的估價項目

C、未經委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D、不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

17、房地產估價其他方面的需要，指的是(　)。

A、辦理出國移民提供財產證明的需要

B、房地產征收的需要

C、房地產抵押的需要

D、房地產租賃的需要

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二、多項選擇題

1、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有(　)。

A、放棄這個項目

B、努力學習，邊學邊干

C、埋頭苦干，克服困難完成項目

D、找別人完成項目，簽自己的名

E、對自己不能勝任的部分工作，主動請有關老師提供專業(yè)幫助

2、估價報告中合理且有依據(jù)地說明估價假設，其主要作用在于(　)。

A、體現(xiàn)估價師的專業(yè)勝任能力

B、反映估價師的職業(yè)道德

C、保護估價師和估價機構

D、保護估價報告使用人

E、規(guī)避估價風險

3、房地產估價原則包括(　)。

A、獨立

B、客觀

C、公正

D、守法

E、自律

4、關于基本估價方法，美國體系分為(　)等。

A、比較法

B、投資法

C、剩余法

D、成本法

E、收益法

5、在房地產抵押中，需要進行房地產估價的環(huán)節(jié)包括(　)。

A、增加抵押貸款

B、抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

C、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

D、處置抵押房地產

E、租賃抵押房地產

6、關于房地產征收、征用，下列描述正確的是(　)。

A、征收的實質是強制收買，所有權的改變，不返還

B、征用的實質是強制使用，是一種強制的臨時使用房地產的行為

C、征收的實質是強制收買，是一種強制的臨時使用房地產的行為

D、征用的實質是強制使用，所有權的改變，不返還

E、征收、征用都是無償?shù)模唤o予補償

7、估價當事人包括(　)。

A、估價師

B、估價機構

C、估價委托人

D、估價人員和估價委托人，但不包括估價機構

E、ABC項都包括

8、專業(yè)估價的特點主要有(　)。

A、由取得相關資格的專業(yè)人員完成

B、是一種專業(yè)意見

C、具有社會公信力

D、有償或者無償服務

E、承擔法律責任

9、下列關于房地產估價的表述中，正確的是(　)。

A、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

B、房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證

C、房地產估價會有誤差而且不能有誤差范圍限制

D、房地產估價是評估房地產的價值而不是價格

E、根據(jù)提供專業(yè)意見的用途和作用不同可以分為鑒證性估價和咨詢性估價

10、房地產市場作為不完全市場是因為房地產作為商品，其品質各不相同和復雜的特性不符合(　)。

A、同質商品，買者不在乎從誰的手里購買

B、買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格

C、商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動

D、買者和賣者都有進出市場的自由

E、買者和賣者的人數(shù)眾多

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11、下列房地產估價活動中，不符合職業(yè)道德的行為有(　)。

A、某估價機構承接了該機構某股東財產的司法鑒定評估

B、某估價機構在承接估價業(yè)務時，涉及特殊構筑物估價，主動聘請有關老師提供專業(yè)幫助

C、某估價機構把在估價工作中需要了解的估價委托人的商業(yè)資料提供給房地產估價行業(yè)組織檢查

D、估價委托人對估價結果提出了明確要求，由于時間緊，加上估價業(yè)務簡單，某估價機構按其要求完成了估價

E、某估價師臨時接到出差任務，實際負責估價業(yè)務的估價人員以該估價師名義在估價報告上簽字后提交估價報告

12、下列關于房地產估價師應該遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有(　)。

A、做到誠實正直公正執(zhí)業(yè)

B、為了提高業(yè)務水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價項目

C、未經委托人書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開

D、應執(zhí)行政府規(guī)定的收費標準，只能適當收取額外的費用

E、不得以估價者的身份在非自己估價的估價報告上簽字、蓋章

13、有關房地產的價值和價格，下列正確的描述是(　)。

A、房地產價值更加科學、準確

B、房地產的價值是房地產真實所值

C、房地產的價格圍繞其價值上下波動

D、現(xiàn)實中由于個人偏好、定價決策、無知等原因，時常發(fā)生價格背離價值的情況

E、房地產的價格是相對穩(wěn)定的，而價值不穩(wěn)定

14、關于房地產估價的本質，下列說法正確的是(　)。

A、房地產估價是評估房地產的價格而不是價值

B、房地產估價是模擬市場定價而不是替代市場定價

C、房地產估價是提供價值意見也可以作價格保證

D、房地產估價會有誤差但應將誤差控制在合理的范圍內

E、房地產估價既是一門科學又是一門藝術

15、房地產估價機構資質等級可分為(　)。

A、暫定期內的三級資質

B、三級資質

C、二級資質

D、一級資質

E、臨時級資質

16、在房地產估價中，如果估價目的不同，則(　)。

A、估價的依據(jù)有可能不同

B、估價的方法有可能不同

C、估價對象的范圍有可能不同

D、不影響估價結果

E、不影響估價報告的用途

17、房地產抵押對房地產估價的需要，包括下列(　)。

A、抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測

B、抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款

C、租賃抵押房地產

D、增加抵押貸款

E、處置抵押房地產

18、與房地產有關的稅種中，屬于專門針對房地產設置的稅種是(　)。

A、房產稅

B、城鎮(zhèn)土地使用稅

C、城市維護建設稅

D、耕地占用稅

E、契稅

19、目前，我國土地使用權出讓的主要方式有(　)。

A、招標

B、拍賣

C、掛牌

D、協(xié)議

E、自由買賣

20、下列房地產特性中，決定房地產需要專業(yè)估價的特性有(　)。

A、獨一無二

B、壽命長久

C、供給有限

D、價值量大

E、保值增值

答案部分見下一頁

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一、單項選擇題

1、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。房地產評估的是房地產的價值而不是價格。參見教材P5。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

2、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。評估價值一般是假定在正常交易情況下進行交易的最可能價格。實際成交時的交易情況不一定正常。參見教材P9。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

3、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價是提供價值意見而不是作價格保證。參見教材5～11。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

4、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。本質區(qū)別除ABD外還有專業(yè)估價機構提供的是專業(yè)意見、要承擔法律責任。參見教材P2。

【該題針對“房地產估價的含義”知識點進行考核】

5、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。財產抵押后，該財產的價值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。100-80=20。參見教材P15。

【該題針對“房地產抵押的需要”知識點進行考核】

6、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產稅收的需要。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產估價。參見教材P16。

【該題針對“房地產稅收的需要”知識點進行考核】

7、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價當事人。估價報告使用者可能是估價對象權利人、投資者、受讓人、債權人、政府及其有關部門和社會公眾等。估價委托人可能是也可能不是估價對象權利人、估價利害關系人、估價報告使用者。估價對象權利人一般是估價利害關系人，但可能是也可能不是估價委托人、估價報告使用者。參見教材P29。

【該題針對“估價當事人”知識點進行考核】

8、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是價值時點。價值時點是不可以隨意確定的，應當根據(jù)估價目的來確定。參見教材P31。

【該題針對“價值時點”知識點進行考核】

9、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價是基于房地產價值本來就存在，估價師只是運用自己的專業(yè)知識和經驗去“發(fā)現(xiàn)”或“探測”房地產價值，而不是去“發(fā)明”或“創(chuàng)造”房地產價值。參見教材P7。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

10、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。法官使用的誤差范圍是±10%，有時誤差范圍放寬到±15%。對于難度很大的估價業(yè)務，誤差范圍放寬到±20%。參見教材P9。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

11、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產估價的必要性。一種資產只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)評估。參見教材P11。

【該題針對“房地產估價的必要性”知識點進行考核】

12、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。用成本法測算出一個商品住宅小區(qū)的平均房價，在各幢、各單元、各朝向、各樓層、各套型之間進行分配屬于房地產價值分配業(yè)務。參見教材P4。

【該題針對“房地產估價的含義”知識點進行考核】

13、【正確答案】C

【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。ABD都屬于貸款前期的估價服務項目。C屬于抵押貸款后的服務。參見教材P15。

【該題針對“房地產抵押的需要”知識點進行考核】

14、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是房地產保險的需要。BC是保險事故發(fā)生后出現(xiàn)的估價需求。D是保險期間出現(xiàn)的估價需求。參見教材P21。

【該題針對“房地產保險的需要”知識點進行考核】

15、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是估價方法。商品住宅可同時采用市場法、收益法和成本法估價，以相互驗證，但不應相互替代。參見教材P35。

【該題針對“估價方法”知識點進行考核】

16、【正確答案】B

【答案解析】本題考查的是房地產估價職業(yè)道德。房地產估價師和房地產估價機構不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或專業(yè)機構提供幫助，并應在估價報告中說明。參見教材P36。

【該題針對“房地產估價職業(yè)道德”知識點進行考核】

17、【正確答案】A

【答案解析】本題考查的是其他方面的需要。辦理出國移民提供財產證明需要的估價服務屬于房地產估價其他方面的需要。參見教材P26。

【該題針對“其他方面的需要”知識點進行考核】

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二、多項選擇題

1、【正確答案】AE

【答案解析】本題考查的是房地產估價職業(yè)道德。BCD都是違反職業(yè)道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的。參見教材P36。

【該題針對“房地產估價職業(yè)道德”知識點進行考核】

2、【正確答案】CDE

【答案解析】本題考查的是估價假設。合理且有依據(jù)地說明估價假設，既體現(xiàn)了一名合格的估價師的專業(yè)勝任能力，又反映了估價師的職業(yè)道德。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構;另一方面是告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。參見教材P34。

【該題針對“估價假設”知識點進行考核】

3、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是估價原則。在評估市場價值時，應遵循的估價原則主要有：獨立、客觀、公正原則;合法原則;價值時點原則;替代原則;最高最佳利用原則。參見教材P32。

【該題針對“估價原則”知識點進行考核】

4、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是估價方法。美國體系評估方法為：成本法、市場比較法、收益法三種。參見教材P34。

5、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。房地產抵押對房地產估價的需要一共有5種：初次抵押估價;再次抵押估價;續(xù)貸抵押估價;抵押期間估價;抵押房地產處置估價。參見教材P15。

【該題針對“房地產抵押的需要”知識點進行考核】

6、【正確答案】AB

【答案解析】本題考查的是房地產征收征用的需要。征收、征用都不是無償?shù)?，必須依法給予補償。參見教材P17。

【該題針對“房地產征收征用的需要”知識點進行考核】

7、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是估價當事人。估價當事人包括估價委托人、估價機構和估價師。參見教材P27。

【該題針對“估價當事人”知識點進行考核】

8、【正確答案】ABCE

【答案解析】本題考查的是房地產估價的含義。概括起來，專業(yè)估價主要有以下5個特點：①由專業(yè)人員完成——專業(yè)估價是由專業(yè)估價機構和專業(yè)估價人員來完成的;②是一種專業(yè)意見——專業(yè)估價不是憑直覺、感性認識得出的，而是采用科學的方法，經過嚴謹?shù)姆治?、測算和判斷得出的;③具有社會公信力——專業(yè)估價的結果較為科學、準確、客觀，具有社會公信力;④實行有償服務——專業(yè)估價要向委托人收取一定的服務費用，是一種有償服務;⑤承擔法律責任——專業(yè)估價要對估價的過程和結果負責，承擔相應的法律責任。參見教材P2。

【該題針對“房地產估價的含義”知識點進行考核】

9、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。估價的誤差要適度，應有合理的范圍，C錯。參見教材P5～10。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

10、【正確答案】ABC

【答案解析】本題考查的是房地產估價的必要性。經濟學上，“完全市場”必須同時具備以下8個條件：

①同質商品，買者不在乎從誰的手里購買;

②買者和賣者的人數(shù)眾多;

③買者和賣者都有進出市場的自由;

④買者和賣者都掌握當前價格的完全信息，并能預測未來的價格;

⑤就成交總額而言，每個買者和賣者的購銷額是無關緊要的;

⑥買者和賣者無串通共謀行為;

⑦消費者要求總效用最大化，銷售者要求總利潤最大化;

⑧商品可轉讓且可發(fā)生空間位置的移動。

一個市場如果不符合上述八條中的任何一條，就是不完全市場。參見教材P12。

【該題針對“房地產估價的必要性”知識點進行考核】

11、【正確答案】ADE

【答案解析】本題考查的是房地產估價職業(yè)道德。A因為存在利益相關關系，應該回避;選項C向不相關的人員泄密是違背職業(yè)道德的，但是向行業(yè)組織提供檢查資料是應盡義務;D估價時，不得迎合委托人的估價結果要求;E不得允許他人使用自己的名義。參見教材P36。

【該題針對“房地產估價職業(yè)道德”知識點進行考核】

12、【正確答案】ACE

【答案解析】本題考查的是房地產估價職業(yè)道德。B超越自己業(yè)務能力的估價項目是不可以承接的，對于部分超越了估價機構專業(yè)勝任能力的，可以用合作或者聘請老師的方式提升自己的專業(yè)能力;D不能收取任何額外費用。參見教材P36。

【該題針對“房地產估價職業(yè)道德”知識點進行考核】

13、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。價值為物的真實所值，是內在的、客觀的和相對穩(wěn)定的，是價格波動的“中心”;價格是價值的外在表現(xiàn)，圍繞著價值而上下波動，是實際發(fā)生的、已完成的、能夠觀察到的事實，因人而異，時高時低。參見教材P5。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

14、【正確答案】BDE

【答案解析】本題考查的是房地產估價的特點。房地產估價是評估房地產的價值而不是價格，A錯。房地產估價只提供價值意見，而不做價格保證，C錯誤。參見教材P5。

【該題針對“房地產估價的特點”知識點進行考核】

15、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是估價當事人。房地產估價機構資質等級可分為暫定期內的三級資質、三級資質、二級資質、一級資質。參見教材P28。

【該題針對“估價當事人”知識點進行考核】

16、【正確答案】AC

【答案解析】本題考查的是估價目的。不同的估價目的將影響估價結果。估價目的不同會影響估價報告的用途。參見教材P29。

【該題針對“估價目的”知識點進行考核】

17、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產抵押的需要。房地產抵押對房地產估價的需要，歸納起來主要有下列5 種：初次抵押估價，再次抵押估價，續(xù)貸抵押估價，抵押期間估價，抵押房地產處置估價。參見教材P15。

【該題針對“房地產抵押的需要”知識點進行考核】

18、【正確答案】ABDE

【答案解析】本題考查的是房地產稅收的需要。C屬于具有普遍調解功能的稅種。參見教材P16。

【該題針對“房地產稅收的需要”知識點進行考核】

19、【正確答案】ABCD

【答案解析】本題考查的是國有建設用地使用權出讓的需要。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣、掛牌和協(xié)議等方式。參見教材P23。

【該題針對“國有建設用地使用權出讓的需要”知識點進行考核】

20、【正確答案】AD

【答案解析】本題考查的是房地產估價的必要性。專業(yè)估價需要其獨一無二，且價值量大。參見教材P11。

【該題針對“房地產估價的必要性”知識點進行考核】

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