2019房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》教材講義：第三章第三節(jié)

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第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理

第三節(jié) 前期工作

當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。

一、獲取土地

當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，實施過程的第一步是獲取土地。

(一)土地儲備與土地一級開發(fā)

土地儲備：指市縣國土部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場，促進土地資源合理利用的目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供應土地的行為。建立目的：加強土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地節(jié)約集約利用，提高建設用地保障能力。

土地儲備的范圍：依法收回的國有土地、收購的土地、行使優(yōu)先購買權取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。

土地一級開發(fā)：指由政府或其授權委托的企業(yè)進行土地征收、拆遷、土地平整，進行市政基礎設施和社會公眾配套設施建設，使土地達到“幾通一平”的建設條件活動。

土地儲備和土地一級開發(fā)模式的建立，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，對開發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價格也產(chǎn)生了重大影響。

(二)獲取土地的途徑

1.土地使用權出讓。從02年7月1日開始實施《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》，從03年8月1日起施行的《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》。07年9月修訂形成了《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定》。按照這些規(guī)定，商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，特殊情況下才允許協(xié)議方式出讓。各種出讓方式的具體界定是：①招標出讓國有建設用地使用權。②拍賣出讓國有建設用地使用權。③掛牌出讓國有建設用地使用權。④協(xié)議出讓國有建設用地使用權。該方式僅當依法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定不適合采用招標、拍賣或掛牌方式出讓時，方可采用。即“在公布的地段上，同一地塊只有一個意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓”，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地除外。

2. 土地使用權劃撥。以劃撥方式獲取土地使用權，通常涉及私人參與的城市基礎設施用地和公益事業(yè)項目和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目的用地。經(jīng)濟適用房和廉租房項目用地，目前也通過劃撥方式供地。以劃撥方式供應經(jīng)濟適用房和廉租房建設用地時，逐步開始采用以未來租售價格不標的的公開招標方式。

3. 原有劃撥土地上存量房地產(chǎn)的土地使用權。原有劃撥土地上的存量房地產(chǎn)，如因企業(yè)改制或兼并收購等行為導致產(chǎn)權變更時，需辦理出讓手續(xù)。在不改變土地利用條件下，該類土地可采用協(xié)議方式獲得，采用國有出讓、租賃、作價入股或授權經(jīng)營等方式，對原劃撥國有土地資產(chǎn)進行處置，土地使用者獲得相應條件下的土地使用權。

4. 與當前土地使用權擁有者合作。是獲得土地使用權的一種重要的方式。

二、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可

(一)土地出讓過程中的規(guī)劃管理

出讓城市國有土地使用權，出讓前應制定控規(guī)。出讓的地塊，須具有規(guī)劃部門提出的規(guī)劃設計條件及附圖。規(guī)劃設計條件包括：地塊面積、土地使用性質(zhì)、容積率、建筑密度;建筑高度、停車位數(shù)量、主要出入口、綠地比例、須配置的公共設施和工程設施、建筑界限、開發(fā)期限及具他要求。附圖包括：地塊區(qū)位和現(xiàn)狀、地塊坐標、標高，道路紅線坐標、標高，出入口位置，建筑界限以及地塊周圍地區(qū)環(huán)境與基礎設施條件;線要素控制圖，包括地塊范圍控制線(紫線)、道路控制線(紅線)、綠化控制線(綠線)、水體控制線(藍線)和允許建筑建造線(黃線)。

《規(guī)劃設計條件通知書》及其附圖或《審定設計方案通知書》及其附圖，是出讓合同的重要附件，不得隨意變更。確需變更的，須經(jīng)規(guī)劃部門批準。受讓方在辦理《建設用地規(guī)劃許可證》時，須持有附具規(guī)劃部門提供的規(guī)劃設計條件及附圖的出讓合同，取得《建設用地規(guī)劃許可證》后，方可辦理土地使用權權屬證明。

(二)房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃管理5階段

開發(fā)前期的規(guī)劃管理主要體現(xiàn)在：開發(fā)項目的選址定點審批，核發(fā)“建設用地規(guī)劃許可證”及規(guī)劃設計條件，規(guī)劃方案及初步設計審批以及核發(fā)“建筑工程規(guī)劃許可證”等方面。

開發(fā)項目選址、定點審批階段。kfs須持發(fā)改委批準立項文件、建設單位申請用地的函件、工程情況簡要說明和選址要求、擬建方案、開發(fā)項目意向位置的 1/2 000 或 l/500 地形圖及其他相關材料向規(guī)劃部門提出開發(fā)項目選址、定點申請，由規(guī)劃部門審核后向土地部門等發(fā)征詢意見表。kfs持土地部門填好的征詢意見表、征地和安置補償方案及經(jīng)土地部門蓋章的征地協(xié)議、項目初步設計方案、批準的總平面布置圖或建設用地圖，報規(guī)劃部門審核后，由規(guī)劃部門下發(fā)《選址規(guī)劃意見通知書》。

申請《建設用地規(guī)劃許可證》階段。持發(fā)改委批準征用土地的計劃任務、市政府批準征用農(nóng)田的文件(使用城市國有土地時，需持土地部門的拆遷安置意見)、 1/2 000 或 1/500 的地形圖、《選址規(guī)劃意見通知書》、要求取得的有關協(xié)議與函件及其他相關資料，向規(guī)劃部門提出申請。審核頒發(fā)《建設用地規(guī)劃許可證》，主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。

規(guī)劃設計條件審批階段。kfs需持計委批準的計劃任務、kfs對擬建項目的說明、擬建方案示意圖、地形圖(單位建筑1/500，居住區(qū)1/2 000，其中1份畫出用地范圍)和設計單位提供的控規(guī)方案及其他相關資料。向規(guī)劃部門提出申請，經(jīng)規(guī)劃部門審核下達《規(guī)劃設計條件通知書》及用地紅線圖。規(guī)劃設計條件通知書規(guī)定：征地面積、規(guī)劃建設用地面積、總建筑面積、容積率、建筑密度、綠化率、建筑后退紅線距離、建筑控制高度和停車位個數(shù)等。

設計方案審批階段。kfs持含有2個以上設計方案報審表、項目各設計方案的總平面圖(單位建筑l/500、居住區(qū)l/2 000，其中1份畫出用地范圍)、各層平立剖面圖、街景立面圖等(1/100或1/200)、方案說明書及其他相關資料，向規(guī)劃部門提出設計方案審批申請，規(guī)劃部門協(xié)同有關單位審查該詳細規(guī)劃設計方案并提出修改或調(diào)整意見。之后，kfs根據(jù)審查意見對設計方案進行調(diào)整修改，再報審批。規(guī)劃部門審批通過后，簽發(fā)“規(guī)劃設計方案審批通知書”。

申請《建設工程規(guī)劃許可證》階段。kfs需持由建設部門下發(fā)的年度施工任務批準文件、工程施工圖紙、工程檔案保證金證明、其它主管部門審查意見和要求取得的有關協(xié)議(如使用水、電、煤氣、熱力等的協(xié)議)，向規(guī)劃部門提出申請，規(guī)劃部門主持召開市政配合會，組織有關單位進行綜合圖會簽等工作，最后簽發(fā)《建設工程規(guī)劃許可證》。

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三、建設工程招標

(一)開發(fā)建設項目的招標方式——公開招標和邀請招標(選擇性招標)

公開招標。優(yōu)點：kfs可選擇報價合理、工期短、信譽良好的承包商，促使承包商努力提高開發(fā)項目建設工程的質(zhì)量，縮短工期并降低成本造價。適用：工程項目規(guī)模較大、建設周期較長、技術復雜的開發(fā)項目建設。

邀請招標：被邀請參加投標的承包商通常在3～10個之間。優(yōu)點：kfs可節(jié)省招標費用，提高招標工作效率，節(jié)省時間。適用：那些工程性質(zhì)較特殊、要求有專門經(jīng)驗的技術人員和專業(yè)技術，只有少數(shù)承包商能夠勝任的建設項目，或是公開招標的結果未產(chǎn)生出中標單位的建設項目，以及由于工期緊迫或保密的要求等原因而不宜公開招標的建設工程。

(二)招標機構

招標工作小組負責招標過程中的決策活動與日常事務工作的處理。招標人具有編制招標文件和組織評標能力，可自行辦理招標事宜，并向有關部門備案;不具備自行招標能力，可委托招標代理機構提供招標代理服務。整個招標過程的活動均由招標工作小組負責組織。

招標過程中的決策活動：①確定開發(fā)項目發(fā)包的范圍。宜用建設全過程統(tǒng)包方式發(fā)包。②確定承包方式和承包內(nèi)容：確定總價合同、單價合同或成本加酬金合同，以及是全部包工包料，還是部分包工包料、專業(yè)工程發(fā)包等。③確定標底。④決標并簽訂合同或協(xié)議。

招標中的日常事務工作：①發(fā)布招標公告或邀請招標函;②編制和發(fā)送招標文件;③編制標底;④審查投標者資格;⑤組織勘察現(xiàn)場和解答投標人提出的問題;⑥接受并妥善保管投標人的標函，負責為其保密;⑦開標、審核標書并組織評標;⑧談判簽訂協(xié)議或合同。

招標工作小組組成人員：①決策人員：kfs本身或其授權代表。②專業(yè)技術與經(jīng)濟老師：建筑師，結構、設備等專業(yè)工程師，經(jīng)濟師、造價工程師等。負責向kfs或其授權代表提供咨詢意見，并進行招標的具體事務處理。③助理人員：決策和專業(yè)技術人員的助手，包括秘書，資料、檔案管理人員，計算、繪圖等工作人員。

(三)招標程序

1.申請招標。持建設部門同意招標的“建設工程開工審批表”和招標申請書，向當?shù)卣型稑斯芾聿块T登記、申請招標，并領取招標用表。kfs只有在獲得招標批準后，方可進行招標。

2.編制招標文件。招標文件應包括：工程綜合說明，招標方式及對發(fā)包單位的要求，招標項目的技術要求，鋼材、木材、水泥及其他主要材料(包括特殊材料)與設備的供應方式，工程款支付方式及預付款的百分比，合同條件和合同文本，投標須知，招標人認為應向投標人明確的問題，招標文件附件。對投標人資格審查的標準、投標報價要求和評標標準等所有實質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。

3.編制招標工程標底。標底是招標工程的預期價格，是審核投標報價、評價、決標的重要依據(jù)之一。kfs必須把工程標底送當?shù)睾贤A算審查機關確認，密封后再經(jīng)當?shù)卣袠斯芾磙k公室核準方能生效。當前編制招標工程標底方法，按其所用的基礎數(shù)據(jù)不同，可分為以施工圖預算為基礎編制;以概算額或擴大綜合定額為基礎編制;以平方米造價包干為基礎編制等。

4.確定招標方式，發(fā)布招標公告或邀請投標函。采取公開招標方式時，招標人應發(fā)布招標公告。招標公告應載明招標人的名稱和地址、招標項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取招標文件的辦法等事項。采用邀標方式時，應向3個以上具備承擔招標項目的能力、資信良好的特定的法人或其他組織發(fā)出投標邀請書。

5.投標人資格審查。公開招標時，投標人資格審查通常放在發(fā)售招標文件之前進行，審查合格者才準許購買招標文件，故稱之為資格預審。在邀請招標情況下，則在評標的同時進行資格審查。進行資格審查時應考慮以下幾個方面：①企業(yè)注冊證明和技術等級;②主要施工經(jīng)歷;③技術力量簡況;④施工機械設備簡況;⑤在施工的承建項目;⑥資金和財務狀況。采用邀請招標方式，投標人還須向kfs扼要說明對招標工程準備采用的主要施工方法。外地建筑企業(yè)參加投標，還須持有建設工程所在地城市主管部門簽發(fā)的投標許可證。

6.招標工程交底及答疑。kfs發(fā)出招標文件，招標人踏勘現(xiàn)場之后，kfs應邀請投標人的代表開會，進行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗收標準及工期要求，若要由開發(fā)商供料，則應說明供料情況，材料款和工程款的支付方式以及投標注意事項等。

7.開標、評標和決標。投標截止后，kfs應按規(guī)定的時間開標。開標會議由kfs主持，邀請各投標人和當?shù)毓C機構以及招標管理部門參加。開標時，由投標人或者其推選的代表檢查投標文件的密封情況，也可以由招標人委托的公證機構檢查并公證;經(jīng)確認無誤后，由工作人員當眾拆封，宣讀投標人名稱、投標價格和投標文件的其他主要內(nèi)容，并在預先準備好的表冊上逐項登記。開標后，如全部投標人的報價都超出標底過多，經(jīng)復核標底無誤，kfs可宣布本次投標無效，另組織招標。評標由招標人依法組建的評標委員會負責。開標后首先應排除無效標書，并經(jīng)公證人員檢查確認。然后由評標委員會從工程技術和財務的角度審查評議有效的標書。評審的標準是中標單位擁有足以勝任招標工程的技術和財務實力，信譽良好;報價合理。評標委員在評審各有效投標后，應按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評估報告，推薦一、二、三名候選的中標單位，交給kfs作最后抉擇。對一般不太復雜的工程，kfs可在開標會議上當場決定中標單位，同時公布標底，并通知未中標單位退回招標文件、領回押金的時間和地點。規(guī)模較大、內(nèi)容復雜的工程，則應對kfs與評標委員會推薦的候選中標單位，就技術力量、施工方案、機械設備、材料供應以及決定其標價的其他因素進行調(diào)查與磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標。決標后，kfs應立即向中標單位發(fā)出中標通知書。

8.簽訂合同。中標通知書發(fā)出后，kfs和中標單位應在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。簽訂了合同，開發(fā)商的招標工作即告圓滿結束。

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四、開工申請與審批

建筑工程施工許可管理辦法規(guī)定，在中國境內(nèi)從事務類房屋建筑及其附屬設施的建造、裝修裝飾和與其配套的線路、管道、設備的安裝，以及城鎮(zhèn)市政基礎設施工程的施工，建設單位在開工前，向工程所在地的縣級以上建設部門申請領取施工許可證。

(一)申請領取施工許可證應具備的條件

(1)已辦理該建筑工程用地批準手續(xù)，獲得國有土地使用權證和建設用地規(guī)劃許可證。

(2)在城市規(guī)劃區(qū)的建筑工程，已取得《建設工程規(guī)劃許可證》。

(3)施工場地已基本具備施工條件，需要拆遷的，已獲得拆遷許可證且拆遷進度符合施工要求。

(4)已經(jīng)通過招投標確定了施工企業(yè)，簽署了施工合同。

(5)有滿足施工需要的施工圖紙及技術資料，施工圖設計文件已按規(guī)定進行了審查。

(6)有保證工程質(zhì)量和安全的具體措施。

(7)按規(guī)定應委托監(jiān)理的工程已委托監(jiān)理，并簽署了委托監(jiān)理合同。

(8)建設資金已經(jīng)落實。工期不足1年：到位資金原則上不得少于工程合同價的50%，工期超過1年：到位資金原則上不得少于工程合同價的30%。建設單位應提供銀行出具的到位資金證明，有條件的可實行銀行付款保函或其他第三方擔保。

(9)持有人防部門出具的人防施工圖備案回執(zhí)，繳納了按法律有關規(guī)定需要繳納的費用。

(二)申請辦理施工許可證的程序

(1)領取《建筑工程施工許可證申請表》。

(2)持加蓋單位及法定代表人印鑒的《建筑工程施工許可證申請表》，并附本辦法第四條規(guī)定的證明文件，向發(fā)證機關提出申請。

(3)發(fā)證機關在收到《建筑工程施工許可證申請表》和所附證明文件后，符合條件：應自收到申請之日起15日內(nèi)頒發(fā)施工許可;證明文件不齊全或失效：應限期要求建設單位補正，審批時間可自證明文件補正齊全后作相應順延;不符合條件：應自收到申請之日起15日內(nèi)書面通知建設單位，并說明理由。

(4)施工過程中，建設單位或施工單位發(fā)生變更，應重新申請領取施工許可證。

五、前期工作的其他環(huán)節(jié)

除上述四個主要環(huán)節(jié)(獲取土地、確定規(guī)劃設計方案并獲得規(guī)劃許可、建設工程招標、形式申請與審批)的工作外，房地產(chǎn)開發(fā)過程的前期工作可能還包括：征地、拆遷、安置、補償;施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整;市政設施接駁的談判與協(xié)議;安排短期和長期信貸;對擬開發(fā)建設的項目尋找預租(售)的客戶;進一步分析市場狀況，初步確定目標市場、租金或售價水平;制定項目開發(fā)過程的監(jiān)控策略;洽談開發(fā)項目保險事宜等。

上述工作完成后，對項目應再進行一次財務評估。作為一條行業(yè)準則，kfs必須時刻抑制自己過高的樂觀態(tài)度，且保持一種“健康的懷疑”態(tài)度來對待其所獲得的專業(yè)咨詢意見。

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