2019房地產(chǎn)估價師《制度與政策》教材講義：第三章第二節(jié)

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第二節(jié) 國有土地上房屋征收與補償

一、國有土地上房屋征收的管理體制(考點、了解)

國有土地上房屋征收管理體制是指由房屋征收主體、房屋征收部門及其管理職責、管理程序、相互關(guān)系等組成的有機整體?！斗课菡魇諚l例》規(guī)定的房屋征收管理的分工如下：

(1)房屋征收主體。房屋征收的主體是市、縣級人民政府。 市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。

(2)房屋征收部門。房屋征收部門是市、縣級人民政府確定的房屋征收部門(以下稱房屋征收部門)。房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作 。市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當依據(jù)相應(yīng)的職責分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。

(3)房屋征收實施單位。房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔房屋征收與補償?shù)木唧w工作，并對其在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責監(jiān)督，對其行為后果承擔法律責任。房屋征收實施單位不得以營利為目的。

【例題】房屋征收實施單位可以按照保本微利的原則進行運作。(　)

『正確答案』錯誤

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的管理體制。房屋征收實施單位不得以營利為目的。參見教材P43。

(4)房屋征收的監(jiān)督與指導(dǎo)部門。上級人民政府應(yīng)當加強對下級人民政府房屋征收與補償工作的監(jiān)督。國務(wù)院住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門和省、自治區(qū)、直轄市人民政府住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門應(yīng)當會同同級財政、國土資源、發(fā)展與改革等有關(guān)部門，加強對房屋征收與補償實施工作的指導(dǎo)。

任何組織和個人對違反《房屋征收條例》規(guī)定的行為，都有權(quán)向有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門舉報。接到舉報的有關(guān)人民政府、房屋征收部門和其他有關(guān)部門對舉報應(yīng)當及時核實、處理。監(jiān)察機關(guān)應(yīng)當加強對參與房屋征收與補償工作的政府和有關(guān)部門或者單位及其工作人員的監(jiān)察。

二、國有土地上房屋征收的程序(考點、重點、難點、熟悉)

(一)擬定征收補償方案

房屋征收部門擬定征收補償方案，報市、縣級人民政府。

征收補償方案的內(nèi)容包括：房屋征收目的、房屋征收范圍、實施時間、補償方式、補償金額、補助和獎勵、安置用房面積和安置地點、搬遷期限、搬遷過渡方式和過渡期限等事項。

(二)組織有關(guān)部門論證

收到房屋征收部門上報的征收補償方案后，市、縣級人民政府應(yīng)當組織發(fā)展改革、城鄉(xiāng)規(guī)劃、國土資源、環(huán)境資源保護、文物保護、財政、建設(shè)等有關(guān)部門對征收補償方案進行論證。主要論證內(nèi)容包括：建設(shè)項目是否符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，房屋征收目的是否符合房屋征收的條件，房屋征收范圍是否科學(xué)合理，補償方案是否公平等。

(三)征求公眾意見

對征收補償方案進行論證、修改后，市、縣級人民政府應(yīng)當予以公布，征求公眾意見，期限不得少于30日 。征收補償方案征求公眾意見結(jié)束后，市、縣級人民政府應(yīng)當將征求意見情況進行匯總，根據(jù)公眾意見反饋情況對征收補償方案進行修改，并將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改情況及時公布。

因舊城區(qū)改建需要征收房屋的，如果多數(shù)被征收人認為征收補償方案不符合《房屋征收條例》規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當組織召開聽證會進一步聽取意見。參加聽證會的代表應(yīng)當包括被征收人代表和社會各界公眾代表。市、縣級人民政府應(yīng)當聽取公眾意見，就房屋征收補償方案等群眾關(guān)心的問題進行說明。根據(jù)聽證情況，市、縣級人民政府應(yīng)當對征收補償方案進行修改完善，對合理意見和建議要充分吸收采納。

【例題】國有土地上房屋征收補償方案征求公眾意見的期限不得少于(　)。

A.10日

B.20日

C.30日

D.40日

『正確答案』C

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。國有土地上房屋征收補償方案征求公眾意見的期限不得少于30日。參見教材P43。

(四)房屋征收決定

市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當按照有關(guān)規(guī)定進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估 ;房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定。市、縣級人民政府作出房屋征收決定后應(yīng)當及時公告。公告應(yīng)當載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。市、縣級人民政府及房屋征收部門應(yīng)當做好房屋征收與補償?shù)男麄?、解釋工作。房屋被依法征收的，國有土地使用?quán)同時收回。

(五)與房屋征收相關(guān)的幾項工作

1.組織調(diào)查登記。調(diào)查登記，一般應(yīng)當在房屋征收決定前進行，調(diào)查登記應(yīng)當全面深入，以滿足擬定征收補償方案和進行評估的需要。調(diào)查登記事項，一般包括被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積 等。上述因素是評估確定被征收房屋價值的主要依據(jù)，對其他可能影響房屋價值評估的因素，在調(diào)查過程中也應(yīng)予以查明。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當在征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

【例題】確定被征收房屋價值的主要依據(jù)包括被征收房屋的(　)。

A.權(quán)屬

B.區(qū)位

C.朝向

D.建筑面積

E.用途

『正確答案』ABDE

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的程序。調(diào)查登記事項，一般包括被征收房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等。上述因素是評估確定被征收房屋價值的主要依據(jù)，對其他可能影響房屋價值評估的因素，在調(diào)查過程中也應(yīng)予以查明。參見教材P44。

2.對未進行登記的建筑物先行調(diào)查、認定和處理。為了避免在房屋征收時矛盾過分集中，市、縣級人民政府應(yīng)當依法加強建設(shè)活動管理，對違反城鄉(xiāng)規(guī)劃進行建設(shè)的，依法予以處理;另外，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當組織有關(guān)部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。當事人對有關(guān)部門的認定和處理結(jié)果不服的，可以依法提起行政復(fù)議或者訴訟。

3.暫停辦理相關(guān)手續(xù)。在房屋征收范圍確定后，不得在房屋征收范圍內(nèi)實施新建、擴建、改建房屋和改變房屋用途等不當增加補償費用的行為;違反規(guī)定實施上述行為的，不予補償。房屋征收部門應(yīng)當將暫停辦理事項書面通知有關(guān)部門。暫停辦理相關(guān)手續(xù)的書面通知應(yīng)當載明暫停期限。暫停期限最長不得超過1年 。

4.作出房屋征收決定前，征收補償費用應(yīng)當足額到位、專戶存儲、?？顚Ｓ?。足額到位，是指用于征收補償?shù)呢泿?、實物的?shù)量應(yīng)當符合征收補償方案的要求，能夠保證全部被征收人得到依法補償和妥善安置。專戶存儲、?？顚Ｓ檬潜ＷC補償費用不被擠占、挪用的重要措施。專款專用，是指征收補償費用只能用于發(fā)放征收補償，不得挪作他用。

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三、國有土地上房屋征收的補償(考點、重點、難點、熟悉)

為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應(yīng)當對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。

(一)房屋征收補償?shù)膬?nèi)容(重點、熟悉)

對被征收人給予的補償內(nèi)容包括：

(1)被征收房屋價值的補償 。對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。

(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償 。因征收房屋造成搬遷的，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付搬遷費。選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付前，房屋征收部門應(yīng)當向被征收人支付臨時安置費或者提供周轉(zhuǎn)用房。

(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償 。對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

此外，市、縣級人民政府應(yīng)當制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。征收個人住宅，被征收人符合住房保障條件的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府還應(yīng)當優(yōu)先給予住房保障。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。

【例題】國有土地上房屋征收補償內(nèi)容包括(　)的補償。

A.被征收房屋價值的補償

B.因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償

C.因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償

D.房屋承租人的損失

E.房屋借用人的損失

『正確答案』ABC

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。選項ABC屬于對被征收人給予的補償內(nèi)容。選項DE不屬于被征收人的范疇，被征收人是指被征收房屋的所有人，不包括房屋承租人和房屋借用人。參見教材P45。

【2015年真題】國有土地上房屋征收補償內(nèi)容包括(　)的補償。

A.被征收房屋價值

B.因征收房屋造成的搬遷費

C.因征收房屋造成的停產(chǎn)損失

D.因征收房屋造成的臨時安置

E.因征收房屋造成的上、下班交通費

『正確答案』ABCD

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。對被征收人給予的補償內(nèi)容包括：(1)被征收房屋價值的補償;(2)因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(3)因征收房屋造成的停產(chǎn)停業(yè)損失的補償。參見教材P45。

(二)房屋征收補償?shù)姆绞?/p>

房屋征收補償?shù)姆绞接胸泿叛a償和房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換 兩種，由被征收人選擇。

選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，市、縣級人民政府應(yīng)當提供用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，并與被征收人計算、結(jié)清被征收房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當提供改建地段或者就近地段的房屋。

(三)被征收房屋價值的評估

被征收房屋的價值由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)按照《國有土地上房屋征收評估辦法》評估確定。

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定。協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。

對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估老師委員會申請鑒定。

(四)訂立補償協(xié)議或作出補償決定

房屋征收部門與被征收人就補償方式、補償金額和支付期限、用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉(zhuǎn)用房、停產(chǎn)停業(yè)損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的義務(wù)的，另一方當事人可以依法提起訴訟。

房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，由房屋征收部門報請作出房屋征收決定的市、縣級人民政府依照《房屋征收條例》的規(guī)定，按照征收補償方案作出補償決定，并在房屋征收范圍內(nèi)予以公告。

被征收人對補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議，也可以依法提起行政訴訟。

【2014年真題】陳某屬低保戶，擁有某市舊城區(qū)一間百年老房的所有權(quán)。該市政府從2011年2月開始對該區(qū)進行改造。甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)承擔該項目房屋征收評估工作。乙房地產(chǎn)開發(fā)公司依法取得該地塊建設(shè)用地使用權(quán)，投資10億元開發(fā)建設(shè)商業(yè)零售、商務(wù)辦公，酒店餐飲和居住建筑面積各占四分之一的城市綜合體，并按居住建筑面積的10%配建公共租賃住房。2013年“十一”黃金周期間，乙房地產(chǎn)開發(fā)公司開展該項目營銷活動。2013年10月20日該項目取得商品房預(yù)售許可證。

關(guān)于對陳某住房征收補償?shù)恼f法，正確的為(　)。

A.陳某應(yīng)與乙房地產(chǎn)開發(fā)公司訂立補償協(xié)議

B.陳某可以要求在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

C.陳某對評估結(jié)果有異議，可向甲房地產(chǎn)估價機構(gòu)申請復(fù)核評估

D.陳某因住房已過設(shè)計使用年限而得不到貨幣補償，應(yīng)按低保戶標準安置

『正確答案』BC

『答案解析』本題考查的是國有土地上房屋征收的補償。選項A錯誤，陳某應(yīng)與征收部門訂立補償協(xié)議;選項D錯誤，不能因為陳某房屋的設(shè)計使用年限過期而不予補償。參見教材P45。

(五)公布補償情況和審計結(jié)果

房屋征收部門應(yīng)當依法建立房屋征收補償檔案，并將分戶補償情況在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。

審計機關(guān)應(yīng)當加強對征收補償費用管理和使用情況的監(jiān)督，并公布審計結(jié)果。

四、國有土地上房屋征收與補償?shù)姆韶熑?考點、了解)

為了維護公共利益，保障被征收人的合法權(quán)益，保障房屋征收與補償工作依法順利進行，《房屋征收條例》明確規(guī)定了房屋征收與補償?shù)闹黧w、主管部門和有關(guān)單位、個人的法律責任。承擔法律責任的種類有行政責任、民事責任和刑事責任 。

(一)市、縣級人民政府及房屋征收部門工作人員的法律責任

市、縣級人民政府及房屋征收部門的工作人員在房屋征收與補償工作中不履行《房屋征收條例》規(guī)定的職責，或者濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊的，由上級人民政府或者本級人民政府責令改正，通報批評;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，依法給予處分;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

(二)暴力野蠻搬遷的法律責任

《房屋征收條例》明確規(guī)定了暴力野蠻搬遷的相關(guān)單位及其直接負責的主管人員和其他直接責任人員需要根據(jù)情節(jié)嚴重程度不同承擔民事責任、行政責任或刑事責任。

采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(三)非法阻礙依法征收與補償?shù)姆韶熑?/p>

在實踐中，一些人采取暴力、威脅等方式阻撓依法進行的征收，按照《房屋征收條例》，根據(jù)情節(jié)嚴重程度不同應(yīng)依法追究其民事責任或刑事責任。采取暴力、威脅等方法阻礙依法進行的房屋征收與補償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。

(四)涉及征收補償費用的法律責任

貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收補償費用的，責令改正，追回有關(guān)款項，限期退還違法所得，對有關(guān)責任單位通報批評、給予警告;造成損失的，依法承擔賠償責任;對直接負責的主管人員和其他直接責任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分。

(五)出具虛假或有重大差錯的評估報告的法律責任

房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告的，可以給予警告、罰款、吊銷證書等行政處罰，并將有關(guān)處罰記錄記入信用檔案;造成損失的，依法承擔賠償責任;構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任。

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